The legal status of subjects of the contract of purchase and sale of real estate

Пылаева Екатерина Александровна – магистрантка III курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

Аннотация: В статье рассматриваются особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации.

Ключевые слова: договор, купля-продажа, недвижимость, субъекты.

Annotation: In the article features of the legal status of subjects of the contract of purchase and sale of immovable property under the legislation of the Russian Federation are considered.

Keywords: contract, purchase and sale, real estate, subjects.

Правовое регулирование купли-продажи недвижимости зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов (участников, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагиваются при совершении сделки).

Сторонами (субъектами) договора купли-продажи являются: продавец и покупатель.

Продавцом может выступать всякий субъект гражданских прав. По общему правилу продавец должен быть собственником продаваемого имущества. Отступления от этого правила предусмотрены законом. К таковым, в частности, относятся: а) продавцом выступает не собственник, а лицо, наделенное иным (ограниченным) вещным правом (хозяйственного ведения, оперативного управления); б) продажа осуществляется комиссионером (по договору комиссии), агентом (по агентскому договору), доверительным управляющим (по договору доверительного управления) и т.д.

Гражданским кодексом допускается заключение договора по продаже товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В такой ситуации продавец на момент заключения договора также не является собственником товара, но должен им стать к моменту исполнения своих обязанностей по передаче товара покупателю.

В случае заключения договора купли-продажи жилой недвижимости сторонами будут выступать продавец и покупатель. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавцом недвижимости по общему правилу выступает сам собственник, реже – специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.

В качестве субъектов в сделках с недвижимостью могут выступать граждане, юридические лица и в некоторых случаях государство и муниципальные образования. В качестве лица нежилое помещение, могут выступать собственники, а также иные лица, обладающие имуществом на основании особых вещных прав, получившие права распоряжения имуществом в силу закона (ликвидатор, арбитражный управляющий и.т.д.) и специально управомоченные собственником помещения на распоряжение таким имущественном от собственного имени (комиссионер, агент, доверительный управляющий).

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители – родители, усыновители, опекуны. То есть договоры в отношении недвижимости, где малолетний выступает стороной по сделке, могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями[1, с. 21].

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора.

Защита прав несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости осуществляется с помощью следующих правовых инструментов: запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными; запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних; запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних; сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях; предварительное разрешение или согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В некоторых случаях необходимо не только формальное получение согласия органа опеки и попечительства на совершение такой сделки, но и подтверждение соблюдения содержащихся в нем условий защиты прав несовершеннолетних.

В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя.

Купля-продажа квартиры как вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекают и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Продавец обязан передать покупателю жилое помещение отвечающее всем необходимым требованиям, кроме того при передаче жилого помещения продавец должен указать лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Заключая договор купли-продажи продавец имеет право требовать (ст. 486 ГК РФ): уплаты оговоренной в договоре цены; оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно; оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

К обязанностям продавца, в свою очередь, относится передача объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ).

Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости. Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости - ст. 12 Закона об ипотеке) здесь не подойдет (законодатель не предусмотрел такой возможности в отношении договора купли-продажи)[2, с. 36].

Обязанность продавца возместить причиненные убытки вследствие эвикции возникает при наличии совокупности следующих юридических фактов: основания изъятия возникли до исполнения договора купли-продажи (т.е. стороны должны выполнить предусмотренные договором обязанности); изъятие товара производится у покупателя, т.е. продавец исполнил обязанность по передаче товара (ст. 458 ГК); продавец не может доказать, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований; вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ); передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст.ст.467,469,470,478 ГКРФ).

Таким образом, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами будут выступать продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже – специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.

Правовой статус сторон договора купли-продажи недвижимости определяется гражданским законодательством, и включается в себя их правовое положение как субъектов сделки, а также совокупность прав и обязанностей.

Основные права и обязанностей сторон предопределены сущностью данного вида договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.

Список литературы

1. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. – 2012. – № 3.

2. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, Инфра-М, 2013.

УДК 347