Problems of legal regulation of mortgages and mortgage lending in the russian federation

Михеева Наталья Владимировна – магистрантка 3 курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

Аннотация: В статье рассмотрены особенности проблемы правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Ключевые слова: ипотека, договор, правовое регулирование.

Abstract: In the article the peculiarities of the problems of legal regulation of mortgages and mortgage lending in the Russian Federation.

Keywords: mortgage, contract, legal regulation.

Принимая во внимание разнообразие объектов залога (вещи, имущественные права, доля в праве собственности), исключительность ситуаций, когда объект залога передается залогодержателю, ни залог движимости, ни залог недвижимости не могут быть сконструированы как сугубо вещные права. В целом можно утверждать, что основной задачей модернизации залогового права является придание отдельным видам залога характера вещного права, который должен быть связан с публичностью залогового права и выражаться в свойстве следования и приоритета залогового кредитора перед прочими кредиторами.

Таким образом, учитывая неоднозначность правовой природы залога, следует, во-первых, не закреплять прямо в ГК РФ положение о вещной природе права залога, и, во-вторых, оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в главе, посвященной обеспечению исполнения гражданско-правовых обязательств.

Вместе с тем в разделе вещных прав следует указать на залог (ипотеку) как ограничение соответствующих прав, установить основание их возникновения (закон, договор), определить еще несколько генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение и сделать отсылку к § 3 главы 23 ГК РФ.

Представляется, что регулирование залоговых правоотношений должно быть основано на отдельном регулировании залогового права (возникновение, переход, прекращение залогового права) и договора залога (заключение договора, его исполнение, последствия нарушения и т.д.) как одного из возможных оснований возникновения права залога. При этом если регулирование договора залога должно осуществляться нормами обязательственного права, то право залога как право, обременяющее вещь и следующее за ней, - положениями вещного права.

Право залога в силу договора должно возникать в результате накопления сложного фактического состава. Во-первых, необходимо, чтобы был заключен договор о залоге; во-вторых, должно возникнуть обеспечиваемое обязательство; в-третьих, залогодатель должен быть собственником имущества, передаваемого в залог (и должно наличествовать само закладываемое имущество); в-четвертых, устанавливаемому залогу должно быть придано свойство публичности (посредством его регистрации в реестре, наложения знака о залоге, передачи во владение залогодержателю или третьему лицу либо иным образом, устанавливаемым законом). Представляется, что залог может обладать признаком следования и предоставлять залоговому кредитору преимущества перед другими кредиторами только при условии наличия всех четырех элементов фактического состава.

В связи с изложенным необходимость сохранения государственной регистрации договора залога недвижимого имущества вызывает серьезные сомнения. Такой договор должен считаться заключенным (и порождающим обязательственную связь между залогодателем и залогодержателем) с момента его подписания сторонами; государственной же регистрации должно подлежать только залоговое право как обременение недвижимого имущества. Возможно, в целях во избежание злоупотреблений (например, «двойных» ипотек) следует установить, что по заявлению сторон договора ипотеки (или только одной стороны - залогодателя) о заключении договора ипотеки (но до регистрации права залога) в ЕГРП может делаться соответствующая отметка (как отметка об ожидании права залога). Такая отметка сегодня уже делается, если речь идет об ипотеке в силу закона на имущество застройщика в рамках обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, было бы целесообразным установление в законе такого вида залога, как залог, не обладающий свойством следования и не предоставляющий залоговому кредитору возможности преимущественного удовлетворения своих требований по отношению к иным кредиторам. Для возникновения такого залога достаточно первых трех элементов фактического состава.[1, с. 211-213]

Для возникновения права залога в силу закона необходимо: 1) прямое указание закона на залог в силу закона; 2) наличие обеспечиваемого обязательства; 3) наличие у залогодателя в собственности имущества, являющегося предметом залога; 4) придание залогу в силу закона свойства публичности (посредством регистрации в реестре; наложения знака о залоге; передачи владения залогодержателю либо третьему лицу). Также целесообразно установить, что залог в силу закона, который не является публичным, не обладает свойством следования и не предоставляет залоговому кредитору каких-либо преимуществ по сравнению с иными кредиторами.

В целях упрощения использования ранее установленного залога для обеспечения исполнения иных, позже возникших обязательств следует предусмотреть право залогодержателя и залогодателя договориться о том, что, несмотря на, исполнение обеспеченного обязательства, залог сохраняет силу и будет обеспечивать иные обязательства, возникающие между сторонами. Изменение данных ЕГРП (в случае если предметом залога является недвижимое имущество) об обеспечиваемом обязательстве должно осуществляться в упрощенном порядке.

В настоящее время переход залогового права возможен двумя способами: посредством уступки права, обеспеченного залогом (это по общему правилу влечет за собой и переход права залога), и посредством уступки прав по договору залога (что означает и передачу обеспеченного требования). Сохранение второго способа передачи права залога вряд ли оправданно, так как он противоречит природе складывающихся между цедентом и цессионарием правоотношений: целью сделки является в первую очередь приобретение обеспеченного залогом требования, и именно на это должны быть направлены действия сторон. Кроме того, российское право не допускает «разрыв» между обеспеченным обязательством и залоговым правом и не разрешает отдельную уступку последнего (ни посредством договора уступки, ни посредством передачи ценных бумаг, удостоверяющих залоговое право).

В отношении уступки обеспечиваемого залогом обязательства целесообразно предусмотреть, что, если иное не предусмотрено договором, уступка обязательства, обеспеченного залогом, означает и уступку залогового права при условии публичности последнего.

Необходима и существенная корректировка законодательства, регулирующего закладную. Так, по всей видимости, следовало бы допустить возможность выдачи закладной в качестве ордерной или даже предъявительской ценной бумаги. Кроме того, необходимо также упрощение содержания закладной и устранение свойства акцессорности закладной. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.

Важной проблемой судебной практики последних лет стал вопрос о сохранении добросовестно приобретенного залогового права. Речь идет о ситуации, когда третье лицо оспаривает право собственности залогодателя на заложенное имущество и добивается признания за ним права собственности на имущество, находящееся в залоге. В настоящее время возможность сохранения добросовестно приобретенных залоговых прав законом не установлена, что, очевидно, не способствует стабильности оборота. Необходимо предусмотреть, что право залога, которое является публичным (внесенным в реестр и т.д.), не может прекратиться вследствие того, что третье лицо было признано собственником заложенной вещи, но залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третьему лицу. Договор залога (при условии, что добросовестно установленный залог возник из договора) в такой ситуации является ничтожной сделкой, но право залога сохранится, а собственник вещи должен рассматриваться как залогодатель в силу закона.

Нуждаются в принципиальной ревизии положения ГК РФ в части прекращения залога.

Во-первых, по общему правилу перемена собственника вещи не должна влечь прекращение залогового права, если это право является публичным. Если же лицо приобрело заложенную вещь и при этом не знало и не могло знать о том, что она находится в залоге, залог должен прекращаться. Дополнительного обсуждения требует дополнительный критерий такого приобретения - возмездность. По всей видимости, целесообразно давать защиту лишь только тем приобретателям заложенного имущества, которые уплатили за это имущество цену, установленную договором. Однако при этом следует сохранить необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение заложенным движимым имуществом; в отношении же недвижимого имущества имеет смысл обсудить возможность введения уведомительного порядка распоряжения предметом залога.

Во-вторых, следует создать механизм, позволяющий залогодателю освобождать заложенное имущество от залога (прекращать залог), в случае истечения срока исковой давности по основному требованию и/или по требованию дополнительному. Поскольку истечение срока исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), но не влечет прекращения ни самого главного требования, ни дополнительного требования (ст. 207 ГК РФ). При залоге, особенно если залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имуществе, во внесудебном порядке, действующее законодательство, с одной стороны, не предусматривает возможности заявления залогодателем возражений, связанных с пропуском залогодержателем срока исковой давности вне суда, с другой - не дает права залогодателю заявить требование о прекращении залога. Возможно, следует дать залогодателю право потребовать в суде прекращения залога в случае истечения срока исковой давности. Такое право дано залогодателю п. 3 ст. 343 ГК РФ при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества.

В-третьих, если будет сохранена возможность обращения взыскания на заложенное имущество не по требованиям залогодержателя, а по требованиям первой и второй очереди вне рамок конкурсного производства (см. ст. 64 ГК РФ, ст. 78 и ст. 111 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), необходимо четко определить судьбу залога - сохраняется он или прекращается.

В-четвертых, следует уточнить положения подп. 2 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет.

Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.

В-пятых, необходимо решить вопрос о сохранении залога в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243). Пункт 2 ст. 354 ГК РФ предусматривает, что залог в отношении этого имущества прекращается.

О необходимости защиты добросовестного залогодержателя сказано выше, однако вряд ли обоснованно прекращение залога и в случае, если имущество изымается в виде санкции.

В-шестых, п. 1 ст. 352 ГК РФ редакционно сформулирован неудачно, так как его положения, вроде бы, содержат исчерпывающий перечень случаев прекращения залога, однако самим ГК РФ предусмотрено прекращение залога в случае, если залогодержатель не оставил заложенное имущество за собой.

В-седьмых, требует обсуждения и проблема распределения рисков объективного (то есть не связанного с действиями залогодателя) снижения стоимости предмета залога. Сегодня этот риск целиком лежит на залогодателе, что представляется не всегда справедливым.

По этой же причине не удачен и п. 3 ст. 352 ГК РФ, так как обязанность залогодержателя вернуть залогодателю заложенное имущество может возникать и в других случаях[2, с. 349].

Таким образом, мы видим, что законодательство о залоге, в частности о залоге недвижимости (ипотеке) имеет ряд правовых проблем, которые вызывают судебные споры и нарушают имущественные интересы участников гражданского оборота.

Список литературы