The development of legislation on the concept of community property in the russian federation

Постарнак Антон Сергеевич – магистрант 3 курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

В статье анализируются правовые аспекты развития института общего имущества многоквартирного дома в отечественном праве. В заключении автор делает обоснованный вывод о том, что становление института общности имущества многоквартирного дома в отечественном праве представляет собой длительный во временном промежутке процесс, за который отечественное законодательство об общем имуществе многоквартирного дома претерпело кардинальные изменения. Вместе с тем, наработки ученых правоведов, а также практикующих юристов обогатили отечественное правоведение, они, по существу, заложили ту основу в части теории общего имущества многоквартирного дома, которой мы пользуемся и в настоящее время.

Ключевые слова: общее имущество многоквартирного дома, собственник жилого помещения, управление многоквартирным домом, товарищество собственников многоквартирного дома.

The article analyzes legal aspects of development of Institute of the General property of an apartment house in the domestic law. In conclusion, the author makes a reasonable conclusion that the formation of the institution of common property of an apartment house in the domestic law is a long in the time interval a process for which the domestic legislation on the General property of an apartment house underwent a fundamental change. However, the achievements of scientists,

jurists and practitioners enriched the domestic law, they essentially laid the Foundation in terms of theory of common property of an apartment house, which we use currently.

Key words: common property of an apartment house, the owner of the premises, the management of the apartment house Association of owners of apartment buildings.

Проанализировав и обобщив нормы федерального законодательства, решения Верховного Суда РФ и ВАС РФ следует, что единственным носителем права на общее имущество в многоквартирном доме является собственник помещения в многоквартирном доме.

Следует отметить, что на основании Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [2] начиная с 1992 года граждане приватизировали свои квартиры в многоквартирных домах. В соответствии с ч. 2 ст. 3 этого Закона, которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ [1], собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с началом приватизации в собственности граждан оказались не только сами квартиры, но и помещения общего пользования (общее имущество). С принятием Жилищного кодекса РФ наряду с термином «места общего пользования» стал чаще использоваться термин «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».

Правила содержания, использования и порядка принятия решений по распоряжению общим имуществом установлены Жилищным кодексом РФ, а также нормативными правовыми актами Правительства РФ. Статья 36 ЖК РФ определяет, что общее имущество в многоквартирном доме (далее также - МКД) принадлежит собственникам помещений в этом

доме на праве общей долевой собственности. Это значит, что ни один собственник не может единолично распоряжаться общим имуществом. Для распоряжения таким имуществом необходимо общее решение всех собственников дома.

Важным событием 1992 года стала передача жилищного фонда РФ из федеральной собственности в собственность муниципальных образований или субъектов РФ (Москва и Санкт-Петербург). Передача госпредприятий и жилого фонда из федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальных образований осуществлялась по решениям советов народных депутатов субъектов, принятым в 1992 году на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [4].

Следует отметить, что в этом федеральном акте и в местных решениях советов народных депутатов нет указаний о передаче в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ (Москвы и Санкт-Петербурга) каких-либо технических или вспомогательных помещений многоквартирных домов: подвалов, чердаков или колясочных, относимых Жилищным кодексом РФ к общему имуществу собственников помещений.

Однако, С.В. Разворотнева и коллектив авторов в своей статье описывают, что «на уровне субъектов, городских и поселковых муниципальных образований с середины 1990-х годов возникла неправомерная практика, когда общее имущество собственников многоквартирных домов, прежде всего подвалы, чердаки, лифтерные, колясочные, в силу их коммерческой привлекательности отчуждалось сначала в муниципальную казну, а затем и третьим лицам. Администрации муниципальных образований в силу ошибочного понимания своих прав

стали включать помещения общего имущества: колясочных, чердаков, технических подвалов, лифтерных, тепловых пунктов, электрощитовых, водомерных узлов и даже мусоросборных камер без согласия жителей в реестры муниципальной собственности, сдавать в аренду, а потом и распродавать» [3, с. 47]. Таким образом, предоставленная гражданам Жилищным кодексом РФ возможность самостоятельного управления своим жилищем зачастую не могла быть осуществлена из-за отсутствия у собственников дома самого предмета управления - общего имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный и территориальный комплекс - многоквартирный жилой дом.

Управление многоквартирным домом - дело непростое. Жители сталкиваются с неразберихой платежей за коммунальные ресурсы. Граждане, утратившие свое влияние на электрощитовые, бойлерные, тепловые пункты и т.д., не имеют возможности вести объективный учет ресурсов или предотвратить незаконные подключения. Данное обстоятельство обостряет проблему сохранности и безаварийной эксплуатации общего и неделимого имущественного комплекса многоквартирного жилого дома.

В процессе обоснования незаконного отчуждения имущества граждан городские комитеты, управляющие муниципальным имуществом, ссылались не только на вышеупомянутые, но и на другие документы, также не имеющие никакого отношения к вспомогательным помещениям, расположенным в жилых домах. Ссылки были, в частности, на распоряжение Президента РФ от 18.03.1992 № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» [7], на Указ Президента РФ от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» [8].

Прикрываясь нормативными актами, чиновники фактически подстрекали людей к недоверию действующей муниципальной власти и к ответным протестным акциям и социальным конфликтам.

При этом реальная судебная практика все больше подтверждает то, что суды единогласно выносят решения об отсутствии права собственности города на помещения общего имущества, даже зарегистрированные в государственном реестре прав.

Главным аргументом муниципальных властей, распродающих нежилые помещения многоквартирных домов, является тезис о необходимости пополнения таким образом местных бюджетов. Между тем молодые мамы в домах, лишенных колясочных, обречены таскать коляски и велосипеды на девятый этаж. Жители не могут эффективно использовать свое общее домовое имущество, накапливая за счет этого средства на капитальный ремонт. Естественно, что жители МКД против такого использования общедомового имущества. К тому же это единственное оправдание при продаже объектов общего имущества на поверку оказывается ложным. Мелкий, сиюминутный выигрыш за счет незаконного отчуждения имущества граждан, подвалов или чердаков, выполняющих важную инженерную задачу сохранения самого жилого дома как цельной строительной конструкции, оборачивался для бюджета и граждан дополнительными непредсказуемыми, иногда катастрофическими издержками.

Вместе с тем следует констатировать, что из норм федерального законодательства, решений Верховного Суда РФ и ВАС РФ следует, что единоличное право субъекта РФ или городского муниципального образования на помещения, относимые ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу, отсутствует в силу закона, а единственным носителем права на него является собственник помещения в многоквартирном доме (МКД).

Иными словами, какие бы аргументы (решения Думы, распоряжения администрации) городские органы власти ни приводили, все они незаконны, и только общее собрание собственников имеет право решать судьбу общих помещений и относящихся к ним земельных участков.

Из сказанного возникает резонный вопрос о том, кто отвечает за надлежаще состояние общего имущества многоквартирного дома? Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила содержания общего имущества) [6] общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

-соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354[5];

- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

- соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений многоквартирного дома, которые утверждают перечень (состав) общего имущества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Содержание общего имущества в МКД регламентировано ст. 39 ЖК РФ.

- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

- Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

- В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно - климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

1) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 названных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

3) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;

4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

6) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV классов опасности;

7) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. «а»- «д» п. 2 Правил содержания общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

10) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;

11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в п. 6 вышеприведенного перечня, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Осмотры общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива (далее также - ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Надлежащее содержание общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, обеспечивается:

- собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со ст. 164 ЖК РФ;

- товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях в соответствии с разд. V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Подводя итог вышеизложенного, можно сделать следующие выводы, а именно.

Становление института общего имущества многоквартирного дома в отечественном праве представляет собой длительный во временном промежутке процесс, за который отечественное законодательство претерпело кардинальные изменения.

Вместе с тем, наработки ученых правоведов, а также практикующих юристов обогатили отечественное правоведение, они, по существу, заложили ту основу в части теории общего имущества многоквартирного дома, которой мы пользуемся и в настоящее время.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

2. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов, 1992, № 1.

3. Кто хозяин в доме: управление, содержание и ремонт многоквартирного дома / С.В. Разворотнева, А.П. Пинчуков, Е.Е. Юлегина и др. М.: Редакция «Российской газеты», 2016. Вып. 19. - 160 с.

4. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1(ред. от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» //Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. № 3. Ст. 89.

5. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 27.02.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // Собрание законодательства РФ. 2011. № 22. Ст. 3168.

6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» //Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

7. Распоряжение Президента РФ от 18.03.1992 № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» (документ утратил силу с 12 июня 2006 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 12.06.2006 № 603) //Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 13. Ст. 697.

8. Указ Президента РФ от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» //Собрание актов Президента и Правительства РФ.1993. № 52. Ст. 5071.

УДК 336.742