К вопросам повестки общего собрания собственников в очно-заочной форме 23 декабря 2017 года

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Вступление

Общее собрание собственников жилых и нежилых помещений - орган управления многоквартирным домом. Любые вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией жилым домом, а также использования общедомового имущества и земельного участка решаются только общим собранием. Не управляющей организацией, не группой активных соседей, не «старшими» по подъезду или Советом дома во главе с его председателем, а только и исключительно Общим собранием собственников (ОСС). Подробнее о собрании и его компетенциях можно прочитать в Жилищном кодексе РФ ст.44-48.

При этом важно понимать, что общее собрание – это не встреча жителей с целью обсудить какие-то проблемы и задачи и о чем-то там договориться между собой. Это жестко регламентированная процедура с юридически значимыми последствиями. Ближайший аналог – собрание акционеров компании. Решения общего собрания, принятые в установленном законом порядке и в рамках его компетенции обязательны к исполнению всеми собственниками помещений.

Собственники не согласные с какими-либо решениями общего собрания оспаривают их в суде. Решения общего собрания оформляются протоколами и хранятся в управляющей организации, государственной жилищной инспекции и в установленном решением собственников месте (чаще всего у председателя Совета дома). А также подлежат обязательной публикации в государственных информационных системах (ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ) и сайте управляющей организации.

Текущее ОСС инициировано совместно инициативными группами корпусов и управляющей организацией ООО «УК Стройпромавтоматика» с которой заключен действующий договор управления и эксплуатации жилым домом, с целью разрешения накопившихся между нами противоречий и принятия решений по важным вопросам эксплуатации всех МКД (многоквартирный жилой дом) в нашем жилом комплексе.

Собрания пройдут в очно-заочной форме. Т.е. принять решения собственники могут как путем совместного присутствия на очной части собрания, так и сдав заполненные бланки принятия решений (голосования) в срок до 19 января 2018 года по указанным в уведомлении адресам: в офис управляющей организации, в ящик для приема показаний ИПУ в вашем подъезде или технику управляющей организации ( -1 этаж 6 подъезд 1 корпус). В исключительных случаях (отсутствие возможности передать бланк до указанного срока) можно так же отправить отсканированную копию подписанного решения на адрес электронной почты: [email protected] с обязательной передачей оригинала решения не позднее 14 дней после подведения итогов собрания. Так как в течении 15 дней после завершения собрания протоколы и бланки должны быть переданы в государственную жилищную инспекцию. Подделка и использование протоколов и бланков решений собственников согласно действующего законодательства является уголовно наказуемым преступлением, а требования к оригинальному документу (подлиннику) устанавливаются ГОСТами.

Подведение итогов (подсчет голосов) будет производится выбранными решением ОСС членами счетной комиссии 20 января 2018 года в офисе управляющей организации. При этом работа комиссии будет публичной, присутствовать может любой собственник. Присутствующие не принимают участие в подсчёте голосов, но имеют статус наблюдателей, а их присутствие и высказанные замечания подлежат занесению в протокол работы счетной комиссии.

Результаты работы счетной комиссии оформляются протоколом, который передается председателю и секретарю собрания для формирования официального протокола собрания. Протокол работы счетной комиссии является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Указанный порядок подведения итогов необходимо утвердить решением ОСС проголосовав «ЗА» по вопросу повестки о принятии «Положения о проведении общих собраний собственников». Жилищное законодательство не предусматривает обязательной публичной работы комиссии и оформления ее работы протоколами, но гражданское законодательство позволяет собственникам самостоятельно установить такой (или любой другой не противоречащий НПА) порядок.

Обращаем ваше внимание на то, что жилой комплекс — это виртуальное явление. По факту каждый дом в нашем ЖК юридически абсолютно самостоятелен и никаким образом не связан с другими домами т.е. проводит собственные общие собрания и принимает свои решения, которые распространяются только на собственников помещений в нем! Тем не менее, так как мы все-таки единый комплекс, связанный общими дворами, проездами, инженерными системами и коммуникациями, инициативные группы корпусов, а в будущем Советы домов стараются взаимодействовать по ключевым вопросам, оказывающим влияние на все корпуса. Примерами таких вопросов могут быть: Внутриобъектовый режим, охрана домов и придомовой территории, ограничение проезда (установка шлагбаумов), решения о благоустройстве территорий и т.п., например, третий корпус может решить установить шлагбаум на въезде в ЖК, со своей стороны. Но он будет бесполезен, если не установить такой же со стороны въезда у первого корпуса. Либо 1 и 3 корпусу придется устанавливать по три шлагбаума и как-то согласовывать этот вопрос со вторым корпусом.

Сокращения:

ОСС – Общее собрание собственников

УК, УО – управляющая организация

ЖК РФ – жилищный кодекс

МКД– многоквартирный жилой дом

ГЖИ – государственная жилищная инспекция

ОМСУ – орган местного самоуправления (администрация города)

РСО – ресурсо-снабжающая организация (вода, тепло, электричество, канализация)

ЖК – жилой комплекс

СиР - Содержание и текущий ремонт МКД (оно же Содержание, Содержание жилого фонда, содержание жилого помещения, жилищные услуги, тариф)

НПА– нормативно-правовые акты (законы, кодексы, постановления и т.п.)

Управление домом

4. Выборы членов Совета дома и Председателя Совета дома:

Совет дома это те, кто многим известны в более привычных, но устаревших и не используемых в действующем законодательстве бытовых терминах «Старший по дому», «Старший по подъезду» и т.п. Согласно действующему законодательству, собственники обязаны (для способа управления домом – управляющей организацией) выбрать Совет дома. Если в течении года с момента выбора способа управления МКД, собственники не выбрали Совет дома, орган местного самоуправления (администрация города) обязан циклически инициировать общие собрания собственников с вопросом в повестке о выборе Совета дома, до тех пор, пока такой Совет не будет выбран. Исчерпывающая информация о том, что такое Совет дома, что он может и не может – Жилищный кодекс РФ ст. 161.1

Самым коротким описание Совета дома будет: «Реализует решения общего собрания собственников и осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации по управлению и эксплуатации МКД в рамках имеющегося договора.»

На практике для большинства участников сферы ЖКХ смысл существования Советов домов – тайна покрытая мраком. Кто и зачем ввел в жилищное законодательство эту конструкцию –загадка. Совет дома не является юридическим лицом или общественной организацией, не подлежит регистрации в гос. органах, не принимает никаких самостоятельных решений, не несет никакой ответственности за свои действия или бездействие, не имеет никаких прав и обязанностей сверх прав и обязанностей собственников, являющихся его членами. В равной степени другие участники отношений по управлению МКД (УК, РСО, ГЖИ, ОМСУ) не имеют никаких дополнительных обязанностей и обязательств в отношении Советов домов.

В качестве примера – Совет дома осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ управляющей организацией в том числе путем запроса и анализа информации, документов и отчетов. УК обязана такие данные предоставить в установленном законодательством объеме и сроки. Но абсолютное тоже самое имеет право сделать любой собственник и управляющая организация или РСО так же обязаны все это ему предоставить. Такие дела соседи…

На практике бизнес не привык разбрасывать ресурсами и в дело идет все. В том числе такая нелепость как Совет дома. Чаще всего это означает существование «карманных» по отношению к УК или ОМСУ Советов домов, которые используются как агенты влияния и проводники интересов управляющих организаций. А также как повод свести факты взаимодействия с собственниками к минимуму, ссылаясь на Советы домов и обращения к ним. Бизнесу значительно проще взаимодействовать с несколькими членами совета или вообще только с председателем совета, чем с несколькими сотнями собственников (а в масштабах всей деятельности крупной управляющей организации с сотней Советов или председателей, чем с миллионами собственников).

Но, принимая решения общего собрания собственников, утверждая различные документы (положения, распоряжения, задания) формируя перечень полномочий и устанавливая задачи, собственники имеют возможность несколько выправить эту ситуацию. Каким будет Совет вашего дома, будет ли он существовать только на бумаге или «танцевать под дудку» управляющей организации зависит только от людей, входящих в его состав, в том числе от председателя совета. Ни о какой форме принуждения или существенного контроля за Советом дома к сожалению речи, не идет. В лучшем случае бесконечные переизбрания его членов. Совет дома для его членов — это общественная деятельность на энтузиазме и в интересах всех собственников. Так что очереди из желающих поучаствовать не наблюдается.

Те из вас кто участвует в сообществе ЖК «Лермонтовский» в том или ином виде (группы Вконтакте, чаты WhatsApp и Telegram корпусов, форум www.lermontow.ru) так или иначе имеют представление о поиске инициативными группами кандидатов в члены Совета дома. Люди, которых вы увидите в бланках как кандидатов, либо самовыдвиженцы, либо попали в него путем уговоров. Среди кандидатов нет сотрудников управляющей организации, застройщика и прочих носителей «шкурных» интересов. Те из вас кто не участвует, присоединяйтесь к сообществу на http://lermontow.ru/, общайтесь, узнавайте соседей и кандидатов лучше. На форуме так же размещена информация о чатах и группах корпусов.

Оформить земельный участок в общедолевую собственность собственников помещений в установленном законодательством РФ порядке. Поручить реализацию решения и представление интересов собственников по указанному вопросу председателю Совета дома.

Без всякого преувеличения важнейшее решение этого собрания. Приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, мы одновременно становимся долевым собственником общедомового имущества и земельного участка.

И если общедомовое имущество не требует никаких дополнительных процедур по его регистрации, то с земельным участком ситуация отличается. Не проработанное и запутанное законодательство в этом аспекте делает саму по себе задачу по регистрации общей долевой собственности на земельный участок не тривиальной.

Нет смысла расписывать всю ситуацию и процедуру, понадобится еще более объемный документ, чем уже получает пояснительная записка. Общий смысл примерно такой же, как и с государственной регистрацией права собственности на квартиру. Вы покупаете квартиру, и она уже ваше собственность. Но если вы желаете ей полноценно распоряжаться (прописаться, подарить, продать, сдавать в аренду на основании договоров) вам необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности в Росреестре (чаще всего через МФЦ).

С земельным участком то же самое. Право собственности на долю общедомового имущества и земельного участка возникает в момент первой регистрации права собственности на помещение в собственность любым собственником. Само по себе это право не дает возможности никому из долевых собственников выделять и самостоятельно использовать свою долю. Оно неразрывно связано с помещением в собственности и не отделимо от него.

Регистрация общего долевого права на земельный участок в отличии от квартиры, единственный способ такое право защитить.

Даже если вы не зарегистрируете свое право на квартиру, оно нисколько не будет ущемлено. Никто кроме вас не имеет права распоряжаться вашим имуществом не зависимо от наличия или отсутствия регистрации такого права.

В отношении земельного участка ситуация кардинально отличается. Если общее долевое право на ЗУ не зарегистрировано в установленном порядке, мы (ОСС) не можем принимать в отношении земельного участка никаких решений и реализовывать их (ограждение, шлагбаум, клумба, столб освещения, рекламный плакат).

А государство и местные органы самоуправления наоборот имеют право через кучу хитрых процедур распоряжаться нашей общей землей. Признавать ее бесхозной, выделять из нее отдельные куски, менять назначение, выдавать разрешение на строительство или размещение конструкций. Да что угодно по сути. Мы реально имеем все шансы однажды утром, увидеть вместо парковки - строительство торгового центра или какой-нибудь ларек с автомойкой. Это конечно небольшое преувеличение, но общая мысль понятна?

В отличии от своего помещения (квартиры) регистрация права общей долевой собственности осуществляется не персонально, а по решению Общего собрания собственников, лицом которому оно это поручает.

Сам процесс не будет ни быстрым, ни простым. Предварительная оценка ситуации в городе и репутация местной администрации практически гарантируют боевые действия. С привлечение контроль-надзорных органов, прокуратур, судов, писем президенту и прочих прелестей суровой Российской действительности.

Наши соседи уже пытаются реализовать такие решения ОСС по оформлению своих земельных участков, без особых успехов. У них там реально сводки с фронтов. ОМСУ цепляется за чужую землю зубами, когтями и всеми конечностями саботируя процесс.

Предположительно у нас все то же будет не просто, но имеются и преимущества. Три земельных участка из которых состоит наша придомовая территория находились в полной собственности участников строительства и согласно действующего законодательства и инвестиционного контракта в момент ввода жилых домов в эксплуатацию полностью перешли в общую долевую собственность собственников помещений в наших домах. У нас нет городской земли или имущества, дорог, межквартальных проездов, городских инженерных сетей и т.п.

Общему собранию собственников предлагается принять решение об оформлении земельных участков в общедолевую собственность и поручить реализацию этого решения председателю Совета своего дома.

Охрана и безопасность

По результату мониторинга происходящего в чатах, группах и на форуме сообщества можно с уверенностью сказать, что тема безопасности и порядка остро волнует практически всех активных собственников. А те, кого не волнует, просто еще не столкнулись с реалиями нашего ЖК.

Перед основными вопросами этого блока хочется отметить, что многие неверно трактуют само понятие охраны многоквартирного жилого дома.

Важно понимать, что мы с вами в принципе не в состоянии обеспечить охрану в полном понимании смысла этого слова. По той простой причине, что такая охрана будет очень дорогостоящей.

Жители многоквартирных домов нанимая частные охранные предприятия прежде всего делают это для обеспечения сохранности общедомового имущества и соблюдения Пропускного и Внутриобъектового режима.

Охрана не отвечает и не будет отвечать за сохранность вашего автомобиля на парковке или царапину на его двери. За ограбленную квартиру или украденный со двора или подъезда велосипед. Они всегда готовы и рады принять на себя ответственность за это. За соответствующую плату и с предоставлением необходимых технических средств. И это реально дорого. Позволить себе такую охрану могут только собственники «элитного» жилья.

При заключении договоров ЧОП использует предоставленный нами Внутриобъектовый и пропускной режимы для оценки необходимого комплекса мер для их реализации на практике. В итоге формируются существенные условия и предмет договора и назначается цена за которую ЧОП готов этими режимы обеспечить.

При этом наличие технических средств охраны и условия несения службы оказывают серьезное влияние на конечную стоимость и качество услуг. Например, наличие комплексных систем видеонаблюдения и контроля доступа, тревожных кнопок и ограждения позволяет ЧОПу задействовать существенно меньше количество постов и персонала, что значительно снижает стоимость его услуг.

Нам на короткий период в наследство от застройщика достался ЧОП охранявший стройку. Как и на каких условиях этот ЧОП работал, вопрос отдельный и в данном контексте не существенный.

Но что важно. Даже для простого визуального наблюдения за придомовой территорией, в условиях полного отсутствия технических средств охраны и внятных обязанностей ЧОПа, им пришлось использовать 7! постов. При этом не показывая никаких заметных результатов. Просто наблюдение. Просто обозначить присутствие охраны.

Если мы, как собственники заинтересованы в дополнительных услугах по обеспечению безопасности и порядка в жилых домах и на придомовой территории, нам необходимо принять ряд важных решений по вопросам этого блока.

Единого мнения в сообществе не сложилось. Есть как категорические противники, так и сторонники наличия охраны в той или иной форме. Инициативные группы разработали несколько моделей, которые можно применить в отношении нашего жилого комплекса. У каждой есть свои достоинства и недостатки. Думайте, решайте.

У будущих Советом домов есть понимание, как реализовать любое решение Общего собрания в этом направлении. От полного отказа от охраны до пятиметровых заборов с вышками и пулеметами.

7.1 Утвердить «Внутриобъектовый» и «Пропускной» режимы и присвоить им статус технического задания в случае найма охранного предприятия.

Два ключевых документа, которые определяют, что и как надо охранять. Используются ЧОПом для выработки договорных условий на оказание услуг и определения стоимости таких услуг. Являются обязательным приложение к договору с ЧОП, в том числе предоставляются ЧОПом в правоохранительные органы при уведомлении о начале своей деятельности по охране объекта заказчика.

Оба документа опубликованы на сайте сообщества и управляющей организации. Насыщены канцеляризмами и составлены в лучших бюрократических традициях.

Вкупе эти документы определяют, что именно мы поручаем ЧОПу и как он будет это выполнять. Оба документа начинают действовать с момента принятия решения Общим собранием, но обеспечивают соблюдение его положений сами собственники, если не принимают так же решение о найме ЧОПа.

Несколько важных моментов:

- Запрет на парковку во внутренних дворах, только остановка для погрузки выгрузки с указанием допустимого времени нахождения транспортного средства во внутреннем дворе.

- Запрет на нахождение на территории жилого дома и придомовой территории сотрудников подрядных и ремонтно-строительных организации после установленного времени суток.

- Обязанность собственника предоставлять информацию о начале ремонтно-отделочных работ и лицах их осуществляющих.

Внимательно изучите указанные документы. В случае их утверждения Общим собранием собственников, они будут оказывать существенное влияние на проживание и производство работ в ЖК. Внутриобъектовый и пропускной режим являются инструкцией одновременно для собственников, сотрудников организаций, гостей и посетителей ЖК и для ЧОПа.

Будучи утвержденными решением Общего собрания, изменения в эти документы так же вносятся только решением последующих Общих собраний.

Предоставить УО право совместного использования одного служебного помещения с установкой ИПУ коммунальных ресурсов. Утвердить условия договора безвозмездной аренды и исключить площадь помещения из площади для начисления ОДН.

Управляющая организация продолжительное время самовольно использовала наши помещения консьержей. С помощью ГЖИ нарушение был пресечено, но от собственников поступают отзывы о том, что им хотелось бы видеть представителей УК ближе чем подвал первого корпуса, а от управляющей компании пожелания использовать консьержные для локального офиса, хранения инвентаря и забора коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (уборка, полив). Кроме того в случае принятия решения о привлечении для охраны ЧОПа, нам будет необходимо предоставить им минимум одно помещение в каждом корпусе для организации постов.

Принимая во внимания отзывы собственников и пожелания управляющей организации собственникам предлагается принять решение о предоставлении УК права пользования указанными помещениями и утвердить условия на которых она это будет делать.

В том числе установку ИПУ учета коммунальных ресурсов, исключение площади используемых УК помещений из базы начисления КУ на ОДН и ответственность за содержание помещения в надлежащем состоянии и ремонт.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К вопросам повестки общего собрания собственников в очно-заочной форме 23 декабря 2017 года

Предлагаем Вам изучить информацию необходимую для принятия решений (голосования) по вопросам повестки текущего общего собрания собственников.

Не смотря на то что текст объемный, настоятельно рекомендуем все-таки потратить немного своего времени. Являясь собственником помещения (квартиры, кладовки, офиса) вы также являетесь собственником общедомового имущества, дома в целом и земельного участка. В долях пропорциональных площади помещения(й) в вашей собственности. Здесь нет ничего государственного, муниципального или принадлежащего управляющей организации. Вообще ничего. И только от ваших решений зависит как будет эксплуатироваться наш дом. Сколько это будет стоить и будут ли эти средства потрачены разумно.

Управляющая организация обязана обеспечивать для нас благоприятные условия проживания, использую для этого выделяемыми собственниками средства. Но без нашего непосредственного участия и контроля это практически невозможно. При этом не выделять такие средства или абсолютно самостоятельно определять их размер и статьи расходов нам законодательство РФ возможности не предоставляет. Бремя содержания-с.

Игнорирование общих собраний или принятие необдуманных скоропалительный решений ведет не только к беспорядку и произволу управляющих организаций или отдельных собственников, но и лишает Вас понимания происходящего в вашем же доме. У нас есть право и обязанность определять, что и как будет здесь происходить. Кому, за что и сколько платить. Как контролировать. Не лишайте себя этой возможности. Это ваша квартира, ваш дом и ваш двор.

Форму сообщества: www.lermontow.ru

Новости сообщества ВК: www.vk.com/lermontowru

Сайт УК: www.spa-uk.ru

Оглавление

Вступление 4

Сокращения: 5

Комментарии к вопросам повестки общего собрания 6

Процедурные вопросы: 6

1. Выбор председателя общего собрания. 6

2. Выбор секретаря общего собрания. 6

3. 3.1-3.3 Выбор лиц осуществляющих подсчет голосов. 6

Управление домом 6

4. Выборы членов Совета дома и Председателя Совета дома: 6

4.10 Утвердить «Положение о Совете дома» 8

4.11 Утвердить «Положение о проведении Общих собраний» 8

4.12 «Положение о приемке работ собственниками помещений» 9

4.13 Утвердить «Положение о закупке товаров и услуг» 10

4.14. Выбор места хранения копий документации дома (согласно приложения к договору эксплуатации) и оригиналов протоколов собраний. 12

5.1 Утвердить договор управления МКД и установить срок действия в 1 год 13

5.2 Установить размер тарифа на содержание и ремонт в размере __ рублей и установить срок действия до утверждения иного тарифа новым собранием 14

6. Финансово-хозяйственные вопросы 16

6.1 Установить домофоны за счет средств собственников. 17

6.2 Установить видеонаблюдение за счет средств собственников 20

6.3 Установить ограждение по границе земельного участка за счет средств собственников 21

6.4 Установить шлагбаумы за счет средств собственников 22

6.5 Утвердить технические задания и требования к системам СКУД (домофоны, шлагбаумы), видеонаблюдения и к ограждению земельного участка. Внести все элементы систем указанных в вопросах 6.1-6.4 в состав общедомового имущества после ввода в эксплуатацию, а их обслуживание в договор управления и эксплуатации с управляющей организацией со стоимостью 1 руб. с кв. метра площади собственности в месяц. 24

6.7 Установить размер агентского вознаграждения управляющей организации при реализации решений общего собрания о закупках дополнительных работ и услуг, не более 15% сверх фактически понесенных организацией затрат и срок отчета Совета дома и УО о реализации решений- на ежегодном собрании. 25

6.8 Оформить земельный участок в общедолевую собственность собственников помещений в установленном законодательством РФ порядке. Поручить реализацию решения и представление интересов собственников по указанному вопросу председателю Совета дома. 27

7. Охрана и безопасность 28

7.1 Утвердить «Внутриобъектовый» и «Пропускной» режимы и присвоить им статус технического задания в случае найма охранного предприятия. 29

7.2 Утвердить «Положение о консьержах» и должностную инструкцию 30

7.3 Отказаться от охранных услуг в любой форме 31

7.4. Охрана с привлечение частного охранного предприятия 31

7.5 Обеспечение безопасности и порядка с использование услуг консьержей 32

8. Прочие вопросы 32

8.1 Утвердить условия для провайдеров услуг связи. Установить размер платы 500 руб. за точку размещения оборудования и размер вознаграждение управляющей организации 5% от общей суммы платежей провайдеров 32

8.2 Предоставить УО право совместного использования одного служебного помещения с установкой ИПУ коммунальных ресурсов. Утвердить условия договора безвозмездной аренды и исключить площадь помещения из площади для начисления ОДН. 33

8.4. В случае простоя помещений консьержей, переоборудовать за счет средств собственников и использовать их для хранения колясок и велосипедов. 34

8.5. Принять решение об установке на придомовой территории антипарковочного оборудования в количестве, обеспечивающем защиту элементов благоустройства. Утвердить требования к оборудованию и тех.задание 34