Общая характеристика рынка недвижимости города Кирова.
Кировская область – область в Российской Федерации. Расположена на северо-востоке Европейской части России. Входит в Приволжский федеральный округ. Относится к Волго-Вятскому экономическому району.
Область образована 5 декабря 1936 года при выделении Удмуртской АССР из состава Кировского края (который был образован в 1934 году на части территории Вятской губернии, переданной в Нижегородскую область в 929 году).
Кировская область располагается на границе Поволжья, Урала и русского Севера. Это единственный в России регион, который граничит с 9 субъектами Российской Федерации, а именно: на востоке с Пермским краем и Удмуртией, на севере – с Республикой Коми и Архангельской областью, на западе – с Вологодской, Костромской, Нижегородской областями, на юге – с республиками Марий Эл и Татарстан.
Кировская область занимает территорию площадью 120 374 кв. км. Численность населения составляет более 1,3 млн. человек. В том числе:
- в городах и поселках городского типа – 72 %;
- в сельской местности – 28%.
Плотность населения – 11,9 чел./кв. км.
Основное население составляют:
- русские - 91,8%;
- марийцы - 2,6%;
- татары - 2,2%;
- удмурты - 1,4%.
Административный центр области – г. Киров.
Расстояние от г. Кирова до Москвы составляет 896 км.
Административное деление области включает 39 муниципальных районов, а также пять городов областного подчинения и одно закрытое административно-территориальное образование федерального подчинения – Первомайский. К другим наиболее крупным городам относятся: Кирово-Чепецк, Вятские Поляны, Котельнич, Слободской, Яранск, Омутнинск.
В области насчитывается 19753 реки общей протяженностью 66,6 тыс. км. Северные Увалы разделяют реки двух основных бассейнов – Северодвинского и Волжского. Большая часть области занята бассейном реки Вятки, впадающей в Каму на территории Татарстана. У реки Кама в Кировской области находится только верхнее течение.
Основной водной и транспортной артерией области является река Вятка, общая протяженность которой составляет 1314 км. Наиболее крупными притоками Вятки являются: справа – реки Белая, Кобра, Летка, Великая, Молома, Пижма, Шошма; слева – реки Чепца, Быстрица, Воя, Кильмезь. Другими крупными реками, протекающими в пределах области, являются, также, реки Луза, Юг, Ветлуга, Большая Кокшага, Немда, Ярань.
Общее количество озёр на территории области – 4,5 тыс. Вместе с прудами общее количество замкнутых водоёмов области составляет более 5 тыс. Самые крупные озёра: Акшубень – 85 га, Орловское – 63 га, Мусерское – 32 га. Самый глубокий водоём области Лежнинское озеро – 36,6 м. глубиной. В Уржумском районе расположено уникальное озеро Шайтан.
Характерна высокая заболоченность северной половины области. В Верхнекамском районе заболоченность достигает 40% от общей площади. Крупнейшие болота: Волменское – 13,0 тыс.га, Саламатьевское – 10,6 тыс. га, Кайсинское – 10,5 тыс. га.
На территории области расположены 3 крупных водохранилища: Белохолуницкое, объем, которого составляет 51 млн. куб. м, Омутнинское – 32,5 млн. куб. м, Большое Кирсинское – 18 млн. куб. м и около 700 мелких водохранилищ и прудов.
Основное богатство области – лес. Свыше половины территории покрыто лесами с богатым растительным и животным миром. 54% этой площади покрыто лесами хвойных пород. Общий запас древесины составляет 1,2 млрд. куб. м., в том числе эксплуатационный – 1,1 млрд. куб. м. Ежегодный прирост древесины составляет 22,6 млн. куб. м.
Разведанные запасы торфа в Кировской области составляют 1,1 млрд. тонн. Из них на долю топливного торфа приходится 380 млн. тонн. В области разведано 1734 торфяных месторождения.
На территории области изучены месторождения и проявления нефти, перспективные для освоения. Пять месторождений поставлены на государственный учет.
В Кировской области имеется 197 особо охраняемых природных территорий общей площадью 375,6 тыс. га: государственный природный заповедник федерального значения «Нургуш», три государственных природных заказника регионального значения – «Пижемский», «Былина», «Бушковский лес», 189 памятников природы регионального значения, три лечебно-оздоровительных местности. Ведутся работы по созданию национального парка «Атарская Лука».
Рельеф области – всхолмленный с общим наклоном поверхности с северо-востока на юго-запад. Разница абсолютных высот составляет 281 м. (от 56 м. до 337 м.). В центральной части области расположены Вятские Увалы, на северо-востоке – Верхнекамская возвышенность, на севере – Северные Увалы.
Климат области умеренно континентальный. Близость к Северному Ледовитому океану обуславливает возможность вторжения холодного воздуха. Отсюда сильные морозы зимой, заморозки и резкие похолодания в летние месяцы.
Средняя многолетняя температура января: −13,5… −15 °C, июля: +17…+19 °C. Абсолютный максимум температуры достигает +38…+40 °C, абсолютный минимум: −45… −50 °C.
В среднем за год относительная влажность воздуха 75 – 79 %. С октября по февраль средние месячные значения влажности – 81 – 89 %. В переходные месяцы года (март, сентябрь) она колеблется от 74 % до 85 %. Наиболее сухой воздух с влажностью 61 – 68 % бывает в мае – июне.
Область относится к зоне достаточного увлажнения. Осадки идут каждый второй день. В среднем за год по области выпадает 500 – 680 мм, на севере –590 – 680 мм, на юге –500 – 550 мм. 60 – 70 % осадков приходится на тёплое время года.
В течение года преобладают юго-западные и южные ветры. Средняя годовая скорость ветра достигает 3 – 5 м/с. Летом ветры слабее (исключая шквалы), осенью увеличиваются и в холодное время достигают максимума. Ветер обычно бывает порывистый. Порывы изредка достигают 30 – 40 м/с, иногда более.
Город Киров – город в России, административный центр Кировской области и одноимённогомуниципального образования со статусом городского округа. Расположен на реке Вятке, в 896 км к северо-востоку от Москвы.
Ранее город носил названия Вятка, Хлынов.
На 2017 год численность населения города составляет 501 468 человек.
Киров расположен в долине реки Вятки, в среднем её течении, на северо-востоке Европейской части России, на Русской равнине, в зоне таёжных лесов, в поясе полесий и ополий.
Входит в территориальную группу регионов Приволжья – Приволжский федеральный округ. Расстояние до ближайших крупных городов: Казани – 409 км, Перми – 471 км, Нижнего Новгорода – 563 км, Уфы – 734 км, Самары – 770 км.
Киров – крупный промышленный, транспортный и культурный центр. Через него проходят основные железнодорожные магистрали, соединяющие Северо-Запад и Центр с Уралом, Сибирью и Дальним Востоком, а также северными районами страны.
Административно город Киров делится на 4 района (Рисунок 1):
Ленинский;
Октябрьский;
Нововятский;
Первомайский.
Рисунок 1 – Административное деление г. Кирова
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
Экономическая ситуация в стране и регионе
Тенденции социально-экономического развития Кировской области в целом соответствуют общероссийской динамике. В 2016 году наблюдалось снижение темпов роста оборота розничной торговли, платных услуг, объема инвестиций в основной капитал, сократились объемы строительных работ. В тоже время, увеличились объемы промышленного производства и производства сельскохозяйственной продукции.
Уровень доходов населения
Уровень доходов – это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, – это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Поэтому, как правило, большее число потребителей приобретают недвижимость с помощью ипотеки. Это обуславливается тем, что большинство покупателей не обладает достаточным уровнем покупательской способности, который на прямую зависит от уровня их доходов. Стоит отметить, что недвижимость сама по себе имеет высокую цену и поэтому обладает естественной невысокой доступностью.
Государственные программы по кредитованию
Так как большее число потенциальных покупателей приобретают недвижимость с помощью ипотечного кредитования, то наличие и развитие гос. программ по кредитованию является необходимой составляющей рынка недвижимости. Главным критерием здесь выступает величина ставок по кредитам. Соответственно, что чем меньше ставка по кредиту, тем меньше сумма ежемесячных выплат. И наоборот. Это является привлекательным для большинства потребителей, так как оказывает необходимую поддержку в приобретении недвижимости. Особенно это относится к рынку жилья. К этой категории также можно отнести и материнский капитал. Поэтому ужесточение или прекращение действий программ по кредитованию резко снижает интерес к рынку недвижимости, так как лишает уверенности многих покупателей.
Объемы строительства
Одной из основных задач Правительства является создание условий для развития жилищного строительства в области, формирование рынка доступного и комфортного жилья эконом-класса, увеличение объемов жилищного строительства.
Координацию деятельности строительного комплекса области осуществляет департамент строительства и архитектуры Кировской области через входящие в его состав: управление строительства, управление архитектуры и градостроительства, управление государственного строительного надзора во взаимодействии с территориальными федеральными подразделениями и областными учреждениями и унитарными предприятиями, осуществляющими работу по экспертизе, ценообразованию и организации строительства объектов за счет бюджетных средств.
Психология рынка
Потребительский рынок Кировской области – это динамично развивающийся сектор экономики с высокой предпринимательской и инвестиционной активностью.
С каждым годом потребительский рынок Кировской области приобретает все более цивилизованный характер. В последнее время совершенствуется организация торговых процессов, используются прогрессивные технологии и современные формы продаж, ведется активное строительство и открытие крупноформатных торговых центров, предприятий общественного питания и сферы услуг. Достаточно четко сегодня прослеживается тенденция увеличения размеров торговых центров. Большие площади позволяют размещать большой ассортимент товаров и оказывать максимально широкий спектр услуг.
Политическая стабильность
В Кировской области движение рынка определяет собственный спрос. Покупатель приобретает недвижимость для себя, решая квартирный вопрос. На Кировском рынке недвижимости пока нет существенных факторов, которые говорили бы о замедлении. Как правило, временное затишье продаж компенсируется бюджетными деньгами на рынке в виде сертификатов и других субсидий на приобретение жилья. Немало важную роль играет и мера государственной поддержки в виде материнского капитала. Большинство граждан Кировской области могут позволить улучшить жилищный вопрос с помощью материнского капитала.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Кирове за 4 квартал 2017 года
Продажа недвижимости
В ходе исследования было обработано 329 объектов, из которых: 49 офисных помещений, 14 складских помещений, 158 помещений свободного назначения, 57 торговых помещений, 51 производственное помещение.
В таблице 6 представлены данные средней стоимости помещений за 1 кв. м. и количество обработанных объектов.
Таблица 6 – Средняя стоимость продажи коммерческой недвижимости
| Средняя стоимость кв. м., руб. | Количество объектов | |
| Офисы | 24 511,04 | |
| Склады | 8 144,35 |
Продолжение таблицы 6
| Объекты свободного назначения | 41 215,46 | |
| Торговые помещения | 39 515,96 | |
| Производственные помещения | 3 047 |
Аренда недвижимости
В ходе анализа было обработано 510 объектов, из которых: 127 офисных помещений, 37 складских помещений, 181 объект свободного назначения, 140 торговых помещений, 25 производственных помещений.
В таблице 7 представлены данные о средних арендных ставках на объекты недвижимости за 1 кв. м., средней стоимости и количестве обработанных объектов.
Таблица 7 – Средние арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости
| Средняя ставка за кв. м., руб. | Средняя стоимость за объект, руб./мес. | Количество объектов | |
| Офисы | 388,84 | 41 800 | |
| Склады | 340,34 | 51 051,52 | |
| Объекты свободного назначения | 335,00 | 50 250 | |
| Торговые помещения | 333,33 | 50 000 | |
| Производственные помещения | 233,42 | 35 013,33 |
Стоит отметить, что объектов недвижимости, сдаваемых в аренду больше чем объектов, выставленных на продажу.
В исследовании принимало участие 839 объектов недвижимости.
Анализ рынка жилой недвижимости в Кирове за 4 квартал 2017 года
Продажа недвижимости
В исследовании принимало участие 8 717 объектов, из которых: 7 739 квартир и 978 комнат.
В таблице 8 представлены данные о средней стоимости квартир за 1 кв. м. и количестве обработанных объектов.
Таблица 8 - Средняя стоимость продажи квартир
| Средняя стоимость кв. м., руб. | Количество объектов | |
| Студии | 57 248,76 | |
| Однокомнатные | 53 630 | 2 870 |
| Двухкомнатные | 56 880 | 2 553 |
| Трехкомнатные | 48 890 | 1 368 |
| Четырехкомнатные |
Проанализировав стоимость продажи комнат, было выявлено следующее:
Абсолютный максимум –комната в шести комнатном доме по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, ул. Молодой Гвардии, д. 10, корп. А – 1 350 000 руб. за 38 кв. м.
Абсолютный минимум – комната в четырех комнатном доме по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, ул. Ленина, д. 109, корп. А – 440 000 руб. за 10 кв. м.
Аренда недвижимости
В исследовании принимало участие 1 320 объектов недвижимости.
В таблице 9 представлены данные о средних арендных ставках на квартиры за 1 кв. м. и количестве обработанных объектов.
Таблица 9 – Средние арендные ставки на квартиры
| Средняя ставка за кв. м., руб. | Средняя стоимость, руб. | Количество объектов | |
| Студии | 391,30 | 9 000 | |
| Однокомнатные | 255,81 | 11 000 | |
| Двухкомнатные | 353,74 | 21 000 | |
| Трехкомнатные | 420,00 | 26 000 | |
| Четырехкомнатные | 249,17 | 29 900 |
В ходе анализа было выявлено, что наибольшее количество сдаваемых в аренду объектов составляют однокомнатные квартиры.
Проанализировав рынок аренды комнат было выявлено следующее:
Абсолютный максимум – комната по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, ул. Дерендяева, д. 64 – 7 500 руб. за 14 кв. м. – арендная ставка составляет 535,71 руб. за 1 кв. м.
Абсолютный минимум – комната по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, пгт. Лянгасово, ул. Комсомольская д. 37 – 2 000 руб. за 18 кв. м. – арендная ставка составляет 111,11 руб. за 1 кв. м.