Legal regulation of the mortgage in the russian federation

Михеева Наталья Владимировна

магистрант 2 курса, направление подготовки «Юриспруденция»,

ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

Аннотация: В статье рассмотрены правовые основы регулирования ипотеки с учетом нововведений в гражданском законодательстве.

Ключевые слова: договор, ипотека, залог недвижимости, гражданское законодательство.

Abstract: the article examines the legal bases of regulation of mortgages, considering the innovations in the civil law.

Keywords: agreement, mortgage, mortgages, civil law.

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ [1], ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Признан утратившим в силу Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ст. 2 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.

Из новой редакции норм почти убраны специальные нормы о залоге недвижимости (ипотеке) (остались четыре отсылки – в абз. 2 п. 4 ст. 334, подп. 1 п.1 ст. 339.1, абз. 2 п 2 ст. 340, п. 4 ст. 341). Пункты 2-5 ст. 340, п. 7 ст. 349, и.3 ст. 352, абз. 3 ст. 355 и др., посвященные ипотеке и ее последствиям, оказались исключенными, а в целом ряде новых норм (п. 4 ст. 339.1, п. 5 ст. 342.1, п. 5 ст. 305.1, п.1, абз.2 п. 4 ст. 350.2) появился новый терминологический оборот – «имущество, не относящееся к недвижимым вещам», т.е. движимые вещи и иное имущество (может быть и не относящееся к вещам), которое может быть предметом залога.

К договорам ипотеки, заключаемым начиная со 2 июля 2014 г. правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», применению не подлежат (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

Сохранено традиционное определение залогового права (права залога) как преимущественного перед другими кредиторами залогодателя права получения удовлетворения из стоимости предмета залога (см. п. 1 ст. 334 ГК в новой редакции). [2, с. 49]

Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ «О залоге», ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге».

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила. Таким образом, нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки».

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30.11.94 г. №51-ФЗ, (в ред. от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ) // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301.

2. Белов В.А. Что изменилось в гражданском кодексе? : практич. пособие / В.А. Белов. – 2-е изд. Доп. – М.: Издательство Юрайт, 2016. – 227 с.

Научное издание

СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Сборник статей по итогам

Всероссийской научно-практической конференции

Отпечатано с авторских оригиналов

Подписано в печать 20.12.2017. Формат 60x84 ¹/₁₆.

Усл. печ. л. 11,5. Тираж 200. Заказ № 640.

Редакционно-издательское управление

Тверского государственного университета