Семенова Анастасия Эдуардовна
магистрант2 курса, направление подготовки «Юриспруденция»,
ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»
Аннотация: В статье рассмотрены особенности договора об участии в долевом строительстве и его природа с учетом проблем правоприменительной практики.
Ключевые слова: договор долевого участия, характеристики договора, юридическая сущность договора.
Abstract: In the article the peculiarities of the contract on participation in shared construction and its nature, given the problems of law enforcement practice.
Key words: contract of participation, the characteristics of the contract, the legal essence of the contract.
К элементам договора об участии в долевом строительстве можно отнести следующие элементы: субъекты, форма и содержание.
В первую очередь данному договору присущ особый субъектный состав. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон о долевом строительстве), и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).
Второй элемент договора долевого участия - предмет данного договора [1, с. 234]. При определении предмета договора участия в долевом строительстве, как элемента указанного договора, ученые исходят из того, что это явление в своем развитии проходит три стадии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащий передаче участникам долевого строительства. Следствием деятельности застройщика является воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства. Выделение какой-либо стадии предмета договора участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного объекта (работы, их результат) рассматриваемых правоотношений не дает точного представления о природе обязательственных правоотношений, возникающих на основании указанного договора.
Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве).
Еще один элемент договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило, - в получении объекта долевого строительства в собственность [2, с. 154].
Кроме того, рассматриваемому договору присущи определенные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя): содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ч. 6 ст. 4, ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2, 3, 5 ст. 7 и др. Закона о долевом строительстве), которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 12.1 - 15 Закона о долевом строительстве) либо поручительством банка (ст. 12.1 - 15.1 Закона о долевом строительстве); в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона).
Следующий элемент договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данным элементом договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.
В соответствии с формулировкой п. 2 ст. 2 Закона объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Данная формулировка не позволяет понимать под объектом долевого строительства такую важную составляющую жилого дома как общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Ввиду чего в указанном пункте комитетом Государственной думы РФ, ответственным за разработку проекта изменений и дополнений в 214 Закон, рекомендовано включить в понятие объекта долевого строительства общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Предлагаемая поправка представляется необходимой, поскольку в соответствии с нормами жилищного законодательства, в частности с требованиями ст. 38 ЖК РФ, при приобретении помещения (квартиры) в жилом доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, упомянутая поправка позволяет максимально идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащий передаче по договору участия в долевом строительстве, что обусловлено требования гражданского законодательства.
Отмеченные элементы договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда.
В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия.
В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность. Другие - к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда). Третьи - либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ [3, с. 54].
Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Однако в Законе не содержится квалификация данного договора. В связи с этим возникает вопрос: нормы какой главы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» - гл. II («Защита прав потребителей при продаже товаров потребителям») или гл. III («Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)») - подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, основными признаками договора об участии в долевом строительстве объектов недвижимости являются: особый субъектный состав договора; цель привлечения денежных средств участников долевого строительства; особенности объекта долевого строительства и возникновения права собственности на него; особый предмет договора; специальные способы обеспечение прав граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство; использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свой предмет и другие отличительные свойства. Договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда.
Список литературы
1. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2007.С. 234.
2. Гражданское право: В 4 т. Том 3. Обязательственное право: Учебник / Под. ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008.С. 154.
3. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10. С. 54.
УДК 347