Вопрос 23. понятие, характеристика, элементы договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Стороны: любые дееспособные субъекты гражданского права Форма договора аренды:

- устная – в случае, если сторонами договора являются ФЛ и срок меньше чем 1 год;

- письменная – когда хотя бы одна из сторон – ЮЛ, на срок дольше 1 года;

- государственная регистрация – предметом договора является недвижимое имущество.

Характеристика:

- двухсторонний; - возмездный; - взаимообязывающий; - консенсуальный.

Содержание:

Единственное существенное условие – предмет – любые индивидуально-определенные не потребляемые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Если предмет договора аренды, по окончании срока договора, переходит в собственность к арендатору, такой договор заключается в форме договора к-п.

Иные условия относятся в обычным или случайным. Срок договора аренды:

1- определяется соглашением сторон;

2- неопределенный срок – при этом договор м/б расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением одной стороны за 1 месяц, а в отношении недвижимости за 3 месяца;

3- предельные (максимальные) сроки – 25 лет – аренда предприятия, 49 лет – земля.

После заключения договора аренды имущество по передаточному акту передается арендатору, вместе со всеми его принадлежностями и документами в состоянии соответствующем условию договора аренды.

Арендная плата – устанавливается по соглашению сторон, может взиматься как за все имущество в целом, так и за отдельные его части. Может меняться, но не более, чем 1 раз в год.

Права и обязанности сторон:

Арендодатель обязан:

- передать имущество арендатору в состоянии соответствующего назначению имущества и пригодном для его использования, свободно от прав 3х лиц;

- осуществлять кап. ремонт Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;

- возвратить имущество арендодателю по истечении срока действия договора, в пригодном состоянии с учетом износа;

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; Права арендатора:

- с согласия арендодателя, вправе отдавать арендные права в залог, в безвозмездное пользование, передавать предмет залога в качестве вклада в уставный капитал организации;

- передавать в субаренду, при этом договор субаренды не должен превышать срока договора аренды.

Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Прекращение договора аренды.

Досрочное расторжение, может быть по решению суда:

- по требованию арендодателя - когда арендатор: пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату в срок; не производит капитального ремонта имущества.

- по требованию арендатора - когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

После окончания срока договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, с учетом нормального износа.

Перезаключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право бывшего арендатора, на заключение договора аренды на новый срок, условия:

- надлежащее исполнение обязанностей по договору;

- согласие арендатора заключить договор на новых условиях;

- своевременное уведомление о желании заключить новый договор.

Если арендатор пользуется имуществом без возражений со стороны арендодателя после окончания срока договора, это означает, что договор заключен на неопределённый срок на тех же условиях.