Глава 23. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

Общие положения о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение

Конкуренция гражданского и жилищного права. Понятие и черты жилого помещения. Виды жилых помещений. Жилые помещения как недвижимые вещи. Специальные основания прекращения права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

1. Отношения, связанные с приобретением жилого помещения в собственность, пользованием этим помещением, распоряжением им, для отечественной юриспруденции традиционно являлись предметом регулирования и гражданского законодательства, и специальной комплексной отрасли - законодательства жилищного.

В советский период в регулировании отношений по поводу жилья жилищное законодательство занимало господствующее положение. В настоящее время, с увеличением числа квартир и иных жилых помещений, находящихся в частной собственности, возрастает по значению и становится ведущим законодательство гражданское.

Авторитетное мнение

К сфере регулирования гражданского законодательства относятся возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения, а также установление наиболее важных положений о пользовании жилыми помещениями (чему посвящены нормы главы 18 ГК). Жилищное законодательство конкретизирует вопросы пользования жилыми помещениями и общим имуществом собственников помещений (см. ст. 4 ЖК РФ).

(Д.В. Мурзин)

2. Особенности вещных прав на жилое помещение обусловлены объектом этих прав. Жилое помещение - не просто материальное благо. Жилое помещение - это социально и психологически особо значимое материальное благо. Жилье для гражданина - материальный фундамент всего его существования, вещная основа его социальных функций.

Авторитетное мнение

Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23 Конституции РФ). Жилище также неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

(Б.М. Гонгало)

Жилое помещение - это объект наследования и, следовательно, семейных ценностей и традиций. И одновременно со всем этим - объект общественного "дефицита". Недостаток жилья в России одновременно с его высокой стоимостью и жизненно важной необходимостью неизбежно допускают в регулирование жилищных отношений публичное вмешательство.

Авторитетное мнение

Собственность на жилые помещения - это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.

(С.С. Алексеев)

3. Законодательство не содержит определения жилого помещения. Между тем, нормы гражданского и жилищного законодательства предусматривают свойства (признаки) жилого помещения как объекта вещных прав. Таких свойств три.

Первое. Жилое помещение в силу закона является недвижимым имуществом. Право собственности и некоторые сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации.

Второе. Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания. Это целевая предназначенность определяет строительные, технические и санитарные требования к жилым помещениям.

Третье. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

В литературе жилое помещение иногда рассматривают в качестве сложной недвижимой вещи (П.В. Крашенинников, С.В. Тычинин).

К жилым помещениям законодательство относит:

а) жилой дом;

б) часть жилого дома;

в) квартиру;

г) часть квартиры;

д) комнату.

Все виды жилых помещений (за исключением жилого дома) являются недвижимыми вещами по закону. Индивидуальный жилой дом является недвижимостью по природе (неперемещаем и неразрывно связан с землей). В теории гражданского права пока не выработаны подходы к определению границ (и технических, и, что более важно, юридических) квартиры, комнаты. Для вещей, особенно недвижимых, такие границы определяют "территорию действия" вещных прав их обладателей.

Попытка жилищного законодательства дать нижеприведенное определение квартиры также не внесло ясность в пространные характеристики жилых помещений.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 15 ЖК РФ).

4. Кроме общих оснований прекращения права собственности и иных вещных прав на жилое помещение, законодательство предусматривает особые, специальные основания:

а) продажа с публичных торгов бесхозяйственно содержащегося жилого помещения и

б) изъятие земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

(а) Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в том числе, не производит в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

(б) Законодательство не содержит перечня государственных или муниципальных нужд, которые служат основанием изъятия земельного участка, на котором находится жилой дом. Поскольку речь идет о прекращении наиглавнейшего права - права собственности, то и нужды должны быть действительно соответствующими и безвариантными (строительство стратегических сооружений, возведение плотин и т.д.).

Жилищное законодательство достаточно детально регламентирует порядок прекращения права собственности на жилой дом по рассматриваемому основанию. Причем с максимально возможной защитой собственника. Бывшему собственнику либо возмещаются все расходы, связанные с изъятием земельного участка (собственно выкуп), либо предоставляется иное жилое помещение с зачетом стоимости выкупа.