Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Прямая возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилыми помещениями впервые получила закрепление в нормах Жилищного кодекса Российской Федерации. Ранее действовавшее жилищное законодательство не упоминало о возможности заключения договора безвозмездного пользования в отношении жилого помещения. Однако вывод о заключении такого рода сделок можно было сделать из содержания ст. 671 ГК РФ: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора». В юридической литературе также указывалось на возможность заключения такого рода сделок.¹⁰⁵

Легализацию случаев заключения договора ссуды жилых помещений в тексте ЖК РФ следует признать положительной новеллой российского законодательства.

Действующее законодательство не содержит понятия договора безвозмездного пользования жилым помещением. Не проведено в нем и регулирование особенностей заключения, изменения, исполнения и прекращения указанного договора. Все это приводит к возникновению широкого спектра проблем в правоприменительной практике.

Помимо сложностей разграничения договоров ссуды, аренды и найма жилых помещений существует определенная неоднозначность в определении соотношения договора безвозмездного пользования жильем и такими субинститутами жилищного права, как вселение членов семьи собственника (нанимателя, поднанимателя, пайщика) и временных жильцов. Так, Л. Ю. Михеева отмечает: «Значительное сходство с договором безвозмездного пользования имеют соглашения о вселении временных жильцов. Безвозмездное вселение временных жильцов осуществляют несобственники жилого помещения, однако договор об их вселении не является самостоятельным, а должен быть признан одной из разновидностей ссуды»¹⁰⁶.

Считаем невозможным согласиться с приведенной точкой зрения. Такие специфические особенности соглашения о вселении временного жильца, как срок (до шести месяцев), объект (по этому соглашению не передается жилое помещение в пользование, а предоставляется возможность пользования жилым помещением, в котором проживает сам собственник, наниматель или член кооператива), цель и т. д., позволяют говорить о самостоятельном характере соглашений о вселении временных жильцов наравне с соглашениями о вселении членов семьи.

В пользу указанной точки зрения говорят и тенденции законодательного регулирования. Так, ст. 91.7 ЖК РФ (Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования) предусмотрено право нанимателя разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, и здесь же установлен прямой запрет передачи нанимателем такого жилого помещения или его части по договору безвозмездного пользования.

В настоящее время на возможность заключения договора ссуды жилого помещения указывают статьи 19, 30, 99 ЖК РФ, где речь идет о возможности предоставления жилого помещения по договору безвозмездного пользования гражданам для проживания или юридическим лицам для проживания граждан. При этом в указанных статьях ЖК РФ допущена некоторая неточность, результатом которой могут стать определенные сложности правоприменения.

Речь идет о том, что термин «безвозмездное пользование» употребляется в ст. 19 ЖК лишь в отношении индивидуального жилищного фонда и не содержится в части, посвященной коммерческому жилищному фонду. Однако возможна ситуация, при которой жилое помещение коммерческого фонда передано собственником юридическому лицу в аренду, а последним предоставлено своему сотруднику для проживания на условиях временного безвозмездного пользования. В данном случае мы имеем дело с жилым помещением, безусловно, жилищного фонда коммерческого использования, но предоставлено оно в результате гражданину на условиях безвозмездного пользования.

Сказанное позволяет сделать вывод о возможности заключения договоров безвозмездного пользования жилыми помещениями в индивидуальном, специализированном и коммерческом жилищных фондах.

Ссудополучателями жилых помещений индивидуального жилищного фонда или жилищного фонда коммерческого использования могут быть любые участники гражданского оборота. Ссудополучателями жилых помещений специализированного фонда могут быть только граждане, отнесенные в установленном законом порядке к категории нуждающихся в социальной защите (ст. 109 ЖК РФ).

Как уже было отмечено, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан специализированного жилищного фонда могут предоставляться исключительно по договорам безвозмездного пользования гражданам, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, то есть оказавшимся в трудной жизненной ситуации.

При этом в соответствии со статьей 695 ГК РФ именно ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на содержание предоставленного помещения, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Здесь видится пробел жилищно-правового регулирования в части возложения этих обязанностей на ссудодателя специализированного жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Дополнительная литература

1. Ем В. С., Киселев А. В. О понятии служебного жилого помещения. Проблемы современной цивилистики: Сборник статей, посвященных памяти профессора С. М. Корнеева / Отв. ред. Е. А. Суханов, М. В. Телюкина. М.: Статут, 2013. 588 с.

2. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2.

3. Крюкова Е. С. К вопросу об особенностях специализированного жилищного фонда // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 1. С. 19–21.

4. Кустова Е. Квартиры детям-сиротам // Жилищное право. 2016. № 2. С. 49–58.

5. Свердлык Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8. С. 26–47.

6. Трофимова В. Выселение из служебного жилья // Жилищное право. 2016. № 4. С. 93–104.

7. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. 2010. № 10. С. 97–112.

8. Якупова А. И. Жилые помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2007. № 3. С. 17–20.

Глава 5.
Жилищный фонд коммерческого использования

1. Общие положения о жилищном фонде коммерческого использования

2. Договор коммерческого найма жилого помещения

Общие положения о жилищном фонде коммерческого использования

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность государственных, муниципальных и частных жилых помещений, которые предоставлены собственниками физическим или юридическим лицам на условиях возмездного пользования для проживания граждан.

Помещения жилищного фонда коммерческого использования (коммерческого фонда) могут быть предоставлены их собственниками:

• гражданам по договорам коммерческого найма для личного проживания;

• гражданам по договорам аренды без цели личного проживания, но с последующим предоставлением такого помещения другим гражданам на условиях коммерческого найма или безвозмездного пользования;

• юридическим лицам по договорам аренды, с последующим предоставлением арендатором жилого помещения в пользование гражданина на условиях коммерческого найма или безвозмездного пользования.

Из особенностей аренды жилых помещений следует, пожалуй, назвать только то, что арендатор не имеет целью при заключении договора пользоваться арендованным жилым помещением. Цель заключения договора — последующая передача помещения в пользование физическому лицу (лицам) на условиях возмездного или безвозмездного пользования.

При этом следует учитывать, что некоторые ученые вообще не считают возможным заключение договора аренды жилого помещения, если на стороне пользователя выступает гражданин. Например, по мнению В. Н. Литовкина, П. В. Крашенинникова, если пользователем выступает гражданин, то это договор коммерческого найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды¹⁰⁷.

Однако следует согласиться с позицией Ю. К. Толстого, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского: «… п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно, на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане»¹⁰⁸.

Кроме того, следует при решении этого вопроса вернуться к цели договора, как нормообразующему признаку. Цель заключения договора найма определена законодательно — владение и пользование жилым помещением для проживания. Если цель иная (например, обеспечить жильем своих родственников, знакомых, не проживая с ними в данном помещении), то мы, безусловно, имеем дело с договором аренды.