Договор найма специализированного жилого помещения
По договору найма специализированного жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину — нанимателю жилое помещение специализированного жилищного фонда за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Признаки договора: консенсуальный, двусторонне-обязывающий, срочный, возмездный, является договором присоединения.
Сторонами договора найма специализированного жилого помещения являются наниматель и наймодатель. Наймодателем выступает собственник специализированного жилого помещения (уполномоченный орган власти) или уполномоченное им лицо. Нанимателем является только физическое лицо, имеющее право на предоставление соответствующего жилого помещения специализированного фонда. Причем в данном случае мы имеем дело не с узким понятием термина «гражданин». Зачастую нанимателями по договорам найма специализированного жилого помещения выступают иностранные граждане и лица без гражданства. Нанимателями жилых помещений фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, вообще могут являться только не граждане Российской Федерации.
Заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит на основании решения уполномоченного органа или уполномоченного лица о предоставлении соответствующего жилого помещения.
В соответствии со ст. 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»102 утверждены Типовые договоры найма жилых помещений: служебных, в общежитиях, для беженцев и вынужденных переселенцев, маневренного фонда и в домах системы социального обслуживания граждан. Отдельным Постановлением Правительства РФ № 548 утвержден Типовой договор найма жилого помещения для детей-сирот103.
Пунктами 3 и 6 ст. 100 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, указываются члены семьи нанимателя. Означает ли эта норма закона, что данные сведения являются существенными условиями договора найма специализированного жилого помещения, в отсутствии которых он будет считаться незаключенным? Очевидно, нет. Единственным существенным условием этого договора является его предмет.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения выступают действия наймодателя по передаче нанимателю жилого помещения, указанного в соответствующем решении о его предоставлении, во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом данного договора выступает жилое помещение государственного или муниципального специализированного жилищного фонда. Не отнесены к специализированным жилым помещениям жилые помещения частного жилищного фонда, даже в тех случаях, когда они принадлежат на праве собственности организации (в том числе частному учреждению) и предоставляются этой организацией для проживания своих сотрудников, студентов и т. п.
Цена договора (плата за наем) относится к важным условиям такого договора, однако не является его существенным условием. В соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда действительно устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения, как правило, органом государственной власти субъекта). Однако на основании ч. 6 указанной статьи порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Содержание договорного обязательства по найму специализированного жилого помещения составляют права и обязанности его сторон.
Обязанности наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения аналогичны основным обязанностям наймодателя по договору социального найма. В соответствии с Жилищным кодексом РФ наймодатель обязан:
• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Дополнительные обязанности наймодателя предусмотрены Типовыми договорами найма конкретных специализированных помещений. Так, по договору найма специализированного жилого помещения маневренного фонда наймодатель обязан:
• принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
• принять в трехдневный срок жилое помещение у нанимателя.
Помимо указанных обязанностей наймодатель по договорам найма всех иных (кроме помещений маневренного фонда) специализированных жилых помещений обязан:
• предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения договора. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
• информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
• соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом РФ.
Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом РФ и Типовыми договорами найма обязан:
• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установленных жилищным законодательством;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;
• соблюдать правила пользования жилым помещением;
• переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке104;
• допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
• при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
• осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
• при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость непроизведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
• при расторжении или прекращении договора освободить жилое помещение.
Основным правом наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения является возможность требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Поразительным фактом является отсутствие в ЖК РФ указания на какие-либо права нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения. Данный пробел законодательства восполнен Типовыми договорами найма специализированного жилого помещения. В соответствии с указанным актом правами нанимателя по договорам найма всех видов специализированных жилых помещений являются:
• использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
• пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
• неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения;
• расторжение в любое время договора;
• получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
Для договоров найма служебных жилых помещений и помещений в общежитиях предусмотрена также возможность сохранения права пользования предоставленным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем.
В ЖК РФ сделан акцент на отсутствии у нанимателя любого специализированного жилого помещения права осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Сравнивая правовое положение нанимателей по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения следует отметить, что у последних отсутствуют также следующие права:
• вселение в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• вселение временных жильцов;
• осуществление замены жилого помещения;
• требовать изменения договора найма;
• преимущественное право приобретения освободившейся комнаты в коммунальной квартире.
Недоумение вызывает отсутствие прямого указания на возможность нанимателя вселять в жилое помещение членов своей семьи и временных жильцов. П. 5 ст. 100 ЖК РФ, содержащий отсылочную норму к статьям 31 и 69 этого Кодекса, позволяет сделать вывод о возможности вселения членов семьи нанимателя.
Причем члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора найма.
Однако в случае прекращения семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между таким нанимателем и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда.
Что касается вселения временных жильцов, то в данном случае, считая договор найма специализированного жилого помещения, к нему следует применять нормы ст. 680 Гражданского кодекса РФ о вселении временных жильцов, так как эти нормы носят универсальный характер и применимы ко всем разновидностям договора найма.
Типовыми договорами найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии предусмотрено сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Эта норма аналогична правилу, предусмотренному ст. 71 ЖК РФ, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Типовыми договорами найма жилых помещений для беженцев, вынужденных переселенцев, маневренного фонда предусмотрено, что наймодатель может потребовать расторжения договора найма в судебном порядке в случае неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока).
В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Типовыми договорами найма специализированных жилых помещений договор найма прекращается:
1. В связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения.
2. В случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
3. В случае смерти нанимателя жилого помещения. При этом члены семьи умершего нанимателя сохраняют права и обязанности по договору найма в течение срока действия их статуса вынужденных переселенцев или беженцев, а также до завершения ремонта или реконструкции дома, расчетов в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Расторгается любой договор найма специализированного жилого помещения в соответствии с Типовыми договорами найма:
1. по соглашению сторон — в любое время;
2. по требованию нанимателя — в любое время (при этом жилищное законодательство не упоминает о необходимости получения согласия членов его семьи);
3. по требованию наймодателя — только в судебном порядке по следующим основаниям:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
• использования жилого помещения не по назначению.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 101 ЖК РФ наймодатель может потребовать расторжения договора найма в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения. Таким образом, основанием для выселения может служить и, например, неосуществление нанимателем текущего ремонта и т. п.
Кроме указанных оснований для договоров найма каждой разновидности специализированного жилого помещения предусмотрены дополнительные, специфичные основания прекращения или расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя.
Основаниями расторжения договоров найма жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев являются: утрата или лишение статуса беженца или вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев, выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, несоответствующих действительности сведений.
Основаниями прекращения договора найма жилого помещения маневренного фонда являются: завершение капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в связи с: истечением срока трудового договора, окончанием срока службы, с окончанием срока обучения.
Договор найма служебного жилого помещения прекращается в связи с: истечением срока трудового договора; окончанием срока службы, истечением срока пребывания на государственной или выборной должности.
На основании ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
• члены семьи военнослужащих и приравненных к ним граждан, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
• пенсионеры по старости;
• члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
• инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Вышеуказанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений в границах соответствующего населенного пункта.