Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон в любое время;

2) по требованию нанимателя (с согласия в письменной форме всех членов его семьи) в любое время. Причем в случае выезда нанимателя и всех членов его семьи в другое место жительства для постоянного проживания договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда;

3) по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя в любом случае сопровождается выселением граждан из занимаемого жилого помещения. То есть выселение является правовым последствием расторжения договора. Выделяют выселение: с предоставлением другого жилого помещения; с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; без предоставления другого жилого помещения.

Для расторжения договора социального найма с предоставлением другого жилого помещения (в том числе неблагоустроенного) законодательством предусмотрено только одно основание. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (в настоящее время 6 кв. м жилой площади на каждого гражданина).

Расторжение договора социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно по следующим основаниям:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

• жилое помещение признано непригодным для проживания;

• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации.

Предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма, в связи с расторжением договора по вышеуказанным основаниям, должно:

1) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Уровень благоустроенности определяется нормативно-правовым актом каждого муниципального образования. Например, в г. Москве под благоустроенным помещением понимается дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен⁸⁰. В г. Перми благоустроенными жилыми помещениями, применительно к условиям города Перми, признаются помещения, находящиеся в зданиях капитального типа и оборудованные центральным отоплением, электроснабжением, центральным холодным водоснабжением, центральным либо автономным горячим водоснабжением, канализацией, газовой или электроплитой⁸¹;

2) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Однако гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, жилые помещения предоставляются по установленной норме предоставления;

3) отвечать установленным требованиям;

4) находиться в черте соответствующего населенного пункта. С согласия граждан предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта в пределах субъекта РФ.

Кроме того, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Расторжение договора социального найма с выселением без предоставления других жилых помещений производится по следующим основаниям:

• бесхозяйственное обращение с жилым помещением, которое может привести к его порче (последствия, предусмотренные п. 2 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, являются частным случаем (разновидностью, способом совершения) правонарушения, предусмотренного ст. 91 этого кодекса, то есть бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящим к его разрушению);

• использование жилого помещения не по назначению;

• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

• без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным

Для выселения нанимателя из занимаемого им жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 91 Жилищного кодекса РФ, необходимо наличие ряда условий. В литературе принято подразделять такие условия на общие и специальные.

К общим условиям относятся противоправность поведения, вина и причинно-следственная связь между действиями нанимателя и наступившим результатом.

Специальными условиями, необходимыми для применения санкции в виде выселения из жилого помещения, являются систематичность нарушения прав и законных интересов соседей и безрезультатность примененных к нарушителю мер предупреждения. На основании ст. 91 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допускаемые ими нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. И только если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

При обращении в суд наймодатель должен будет представить доказательства о том, что он предупреждал нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения нарушений, но, несмотря на это, нарушения не были устранены. Только после этого возможна крайняя мера — выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право обратиться с требованием о выселении нанимателя по договору социального найма на основании ст. 91 Жилищного кодекса РФ, не ограничен. Таким правом обладают любые заинтересованные лица. Аналогичная позиция высказана и Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года⁸².

Без предоставления другого жилого помещения, в соответствии со ст. 91 ЖК, могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным. Заметим, что указанное правило не ставит невозможность совместного проживания с детьми в связи с нарушением субъектом правил пользования жилым помещением. Невозможность совместного проживания сближает это основание с систематическим нарушением прав и законных интересов других лиц. Однако между этими двумя основаниями явно имеются существенные различия. Противоправное поведение, вследствие которого граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из занимаемого жилого помещения, представляет собой основание, содержание которого определено в значительной степени нормами семейного законодательства. Одни и те же факты могут привести к лишению родительских прав и вызвать невозможность совместного проживания лиц, лишенных этих прав, с детьми.

Действительно, ст. 69 Семейного кодекса РФ среди ряда оснований лишения родительских прав предусматривает, что родители или один из них могут быть лишены родительских прав, если будет установлено, что они уклоняются от выполнения обязанностей по воспитанию детей или злоупотребляют своими родительскими правами, жестоко обращаются с детьми, а также в том случае, когда совершили умышленное преступление против жизни или здоровья своих детей либо против жизни и здоровья супруга, больны хроническим алкоголизмом или наркоманией. Любой из этих фактов сам по себе не способен привести к выводу о том, что совместное проживание таких родителей с детьми невозможно. Право на иск о выселении имеют другой родитель (если он не лишен родительских прав), опекун (попечитель), органы опеки и попечительства, а также прокурор⁸³.

Следует также сказать, что основания и порядок прекращения и расторжения договора социального найма жилого помещения в Типовом договоре социального найма аналогичны Жилищному кодексу РФ и не содержат каких-либо дополнений или уточнений.

3. Правовое положение членов семьи нанимателя по договору… социального найма

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Таким образом, законодатель как бы разделяет членов семьи нанимателя по принципу близости родства на тех, кто безусловно является членами его семьи, тех, кто признается таковыми при наличии определенных условий (совместное проживание и одновременно ведение совместного хозяйства), а также тех, кто признается членами семьи лишь в исключительных случаях и только судом.

Однако рассмотренная норма является, безусловно, лишь декларативной, так как ст. 70 ЖК РФ определяет порядок возникновения у граждан правового статуса членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма. Повторим, что несовершеннолетние дети нанимателя вселяются в жилое помещение автоматически без чьего бы то ни было согласия; совершеннолетние дети, родители и супруг нанимателя вселяются с письменного согласия всех членов семьи нанимателя, а остальные лица только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи нанимателя. Таким образом, при решении в суде вопроса о том, является ли гражданин членом семьи нанимателя, суд в любом случае признает его таковым лишь при условии фактического вселения в данное помещение с соблюдением установленного вышеописанного порядка (п. 25, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009).

В соответствии с ч. 2 ст. 70 ЖК РФ возникновение у гражданина статуса нового члена семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Однако невнесение соответствующих изменений в текст договора социального найма никак не отразится на правовом статусе такого гражданина (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009).

Правовое положение членов семьи нанимателя определено ст. 69, 71, 82 ЖК РФ. Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Временное отсутствие членов его семьи нанимателя в жилом помещении не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Верховный Суд РФ в п. 24 Постановления от 02.07.2009 № 14 указывает: «Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ)».

Более того, члены семьи нанимателя приобретают самостоятельное (независимое от нанимателя и прав нанимателя на жилое помещение) право пользования таким помещением. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, в том числе в случае смерти нанимателя⁸⁴.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009). Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Споры о выселении бывших членов семьи нанимателя занимают существенную нишу среди дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции. В основном это иски о признании неприобретшим право пользования жилым помещением или иски о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.

Основанием исков о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, как правило, является прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения и одновременно выезд на другое постоянное место жительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обращаясь в суды с подобными исками, наниматели пытаются достичь разных целей. Это и прекращение необходимости вносить плату за такого отсутствующего бывшего члена семьи, и просто фиксация отсутствия права, и возможность приватизировать жилое помещение без участия в приватизации бывшего члена семьи.

На наш взгляд, это одна из наиболее сложных и непредсказуемых категорий дел. Суды при вынесении решения по делу о признании бывшего члена семьи (действительного члена семьи) нанимателя по договору социального найма должны установить целый ряд имеющих значение для правильного разрешения дела обстоятельств.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009: «Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма. Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения».

Таким образом, фактически вселенные в установленном законом порядке в жилое помещение члены семьи нанимателя приобретают самостоятельное постоянное право пользования жилым помещением, которое может прекратиться только в случаях, прямо предусмотренных законом.

4. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых… помещений жилищного фонда социального использования

Претендовать на получение жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут две группы нуждающихся в жилье граждан:

• граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, в том же порядке, в каком они признаются нуждающимися в договоре социального найма;

• граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования по основаниям, установленным федеральными законами, указом Президента РФ, законом субъекта РФ или актом представительного органа местного самоуправления.

Нуждающиеся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования граждане могут претендовать на получение указанного жилья в случае, если гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим, но доход такого гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Указанный максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Закон Пермского края от 05.02.2016 № 601-ПК «Об установлении порядка определения дохода и определения порядка установления максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования»⁸⁵.

Во исполнение этого закона приняты Постановление Правительства Пермского края от 01.08.2016 № 528-п «Об утверждении Порядка учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с него»⁸⁶ и Постановление Правительства Пермского края от 19.04.2016 № 232-п «Об установлении показателей для определения максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей»⁸⁷.

Учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления).

Принятие граждан на учет осуществляется на основании представленных данными гражданами заявлений и необходимых документов, подтверждающих соответствие указанных граждан установленным условиям, в порядке очередности, исходя из времени подачи заявлений о принятии на учет и документов.

Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с него, устанавливается нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ.

Граждане, принятые на соответствующий учет, могут подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения одному наймодателю таких жилых помещений на территории муниципального образования (в городах федерального значения — на территории соответствующего субъекта РФ).

Наймодатели также ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Основания для отказа гражданину в приеме у него заявления:

1. отсутствие решения о постановке гражданина на учет нуждающихся в предоставлении соответствующих жилых помещений,

2. несоответствие гражданина установленным категориям граждан, которым могут быть предоставлены такие жилые помещения,

3. количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем.