Дела по спорам между собственниками жилья о выделе доли жилого помещения

Доли в праве долевой собственности определяются на основании ст. 245 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли урегулированы ст. 252 ГК РФ. Статья 254 регламентирует раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли. Ответы на некоторые вопросы содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. №14).

Например, приватизированные квартиры часто находятся в долевой собственности. При отсутствии согласия между собственниками о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли собственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Соответственно в предмет доказывания войдет установление следующих фактов:

• факт регистрации недвижимого имущества в Федеральной регистрационной службе;

• факт нахождения имущества в долевой собственности;

• право спорящих сторон на свою долю;

• отсутствие между сторонами согласия о разделе имущества или выделе его доли;

• возможность выдела доли имущества. В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. №11, от 25 октября 1996 г. №10) „выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой“. В другом Постановлении Пленума Верховного Суда СССР №4 указывается, что „выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования“ (абз. 1 п. 11);

• при возможности выдела доли – ее соответствие размеру долей каждого собственника, необходимость и размер выплаты компенсации. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размеров долей каждого собственника, выплачивается денежная компенсация. Размер компенсации определяется из стоимости дома (квартиры) на момент его реализации;

• при невозможности выдела доли – согласен ли собственник получить денежную компенсацию;

• при невозможности выдела доли – стоимость доли, подлежащей выплате собственнику;

• другие обстоятельства. Например, если имели место улучшения общего имущества, то, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, улучшения поступают в собственность того участника, который их произвел. Поэтому в данном случае следует установить факт улучшения общего имущества, кто произвел улучшения, не было ли соглашения между участниками долевой собственности о том, кому принадлежат эти улучшения.

Необходимые доказательства:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение, договор о передаче квартиры в собственность, договор купли‑продажи, дарения, свидетельство на наследство, копия решения суда и проч.);

• выписка из домовой книги;

• копия лицевого счета;

• справка БТИ;

• технический паспорт;

• может быть назначена и проведена экспертиза для определения возможности выдела доли с соблюдением технических, противопожарных, санитарных норм. С помощью экспертизы можно определить возможные варианты выдела доли;

• иные доказательства. Например, при наличии пристройки к дому доказательствами будут акт приемки комиссии, копия решения о разрешении работ по пристройке и др.

Необходимость и возможность проведения экспертизы желательно обсуждать на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Проведение экспертизы может быть поручено специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Назначение экспертизы осуществляется в порядке, определенном ГПК. Перед экспертами могут быть поставлены следующие вопросы:

• какова стоимость дома с учетом износа дома, его благоустройства и прочих факторов;

• возможно ли технически разделить дом в натуре;

• возможно ли технически разделить дом в соответствии с долями каждого из совладельцев;

• какие варианты раздела дома возможны;

• какие работы необходимо произвести по переоборудованию дома в целях его раздела, стоимость работ и проч.[170]

Похожими категориями дел являются: об изменении размеров долей дома (жилого помещения), находящегося в совместной собственности (ст. ст. 245, 252, 254 ГК РФ), о разделе квартиры между собственниками (ст. ст. 245, 252, 254 ГК РФ), об установлении доли в собственности квартиры (ст. ст. 244, 252, 254 ГК РФ). При рассмотрении названных категорий дел есть сходство как в предмете доказывания, так и в перечне необходимых доказательств, но существуют и некоторые отличия. Так, при рассмотрении дел о разделе квартиры между собственниками доказыванию подлежат факты нахождения жилого помещения в общей долевой или совместной собственности; наличие спора о разделе жилья; существующие варианты раздела; необходимость и размер компенсации (например, при отсутствии возможности выдела доли); стоимость жилого помещения и др. Соответственно к необходимым доказательствам следует отнести: правоустанавливающие документы на жилое помещение, документы, подтверждающие права сторон на жилое помещение и вид собственности (долевая или совместная), копию лицевого счета, справку БТИ, технический паспорт, свидетельства о рождении, браке, смерти, другие доказательства. Возможно назначение и проведение экспертизы.