Chesnokova N.A., Shilninikov V.V.

students of the Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State

University of Law named after O.E. Kutafin (MSAL), Kirov

Research advisor Verkhoruвov I.N.

teacher of the Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State

University of Law named after O.E. Kutafin (MSAL), Kirov

Annotation:

This article considers some legal regulation problems of the contract of renting living accommodation. This contract is widespread now, however insufficiency and incompleteness of a legal regulation are inherent in it. Solutions of gaps and elimination of imperfections of the current legislation are offered.

Key words:employment contract, contract of renting living accommodation, lease contract, lessor, employer, legislation.

Заключение договора коммерческого найма жилых помещений широко распространено в настоящее время, поскольку далеко не каждый гражданин имеет возможность приобрести жилье в собственность. Однако в правовом регулировании данного договора наблюдается ряд пробелов и проблем, требующих своего разрешения.

Понятие «коммерческий наем жилого помещения» используется только в теории, Гражданский и Жилищный кодексы данным термином не оперируют, в них лишь упоминается общее название договора найма жилых помещений. Глава 35 ГК РФ именуется «Наем жилого помещения», и в соответствии с пп. 3 и 4 ст. 672 ГК РФ ряд положений статей вышеуказанной главы распространяют свое действие на социальный наем, некоммерческий и на коммерческий наем. Исходя из этого, считаем целесообразным четко разграничить данные три вида договоров. Для этого необходимо переименовать главу 35 ГК РФ на «Коммерческий наем жилого помещения», а также изъять из главы нормы, регулирующие социальный и некоммерческий наймы. Таким образом, коммерческий наем будет регулироваться гражданским законодательством, а социальный и некоммерческий - жилищным. Представляется, что такое разделение необходимо, поскольку договоры социального и некоммерческого найма не преследуют цели извлечения прибыли и содержат в себе больше элементов публичного, нежели частного права [1].

Еще одним спорным вопросом является форма заключения договора коммерческого найма, к которой в соответствии со ст. 674 ГК РФ предъявляются минимальные требования. При несоблюдении письменной формы договора его нельзя будет признать недействительным, поскольку об этом не говорится в данной статье. Создается ситуация, при которой письменная форма договора коммерческого найма может вообще не соблюдаться сторонами. Однако соблюдение письменной формы договора крайне важно для обеих сторон, особенно если речь идет о договоре долгосрочного найма, то есть заключенного на срок свыше одного года. Стоит отметить, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше. Правильным является мнение, согласно которому договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии с положением п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма должно повлечь его недействительность. Такой порядок заключения договора коммерческого найма, во-первых, будет являться для сторон необходимым доказательством принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения этих обязательств каждой стороной [4].

Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, капитальный же ремонт обязан производить наймодатель, если иное не установлено договором найма жилого помещения [2]. При этом в статье больше ничего не указано. Так как последствия несоблюдения данной обязанности не отражены в главе 35 ГК РФ, возможно применение к договору по аналогии норм, регулирующих договор аренды (ст. 616 ГК РФ). Ведь проведение капитального ремонта в период действия договора коммерческого найма может представлять для нанимателя значительные неудобства, так как в некоторых случаях его осуществление невозможно без приостановления предоставления коммунальных услуг, а также выселения проживающих в жилых помещениях граждан. В этих случаях, думается, наниматель должен иметь право требовать расторжения договора и возмещения убытков, что необходимо указать в законе [5].

В последнее время довольно часто в объявлениях по сдаче жилого помещения в наем можно встретить такие условия, как запрет проживания в жилом помещении детей будущего нанимателя или домашних животных.

Анализ гл. 35 ГК РФ дает понять, что договор найма жилого помещения предусматривает свободу определения сторонами условий проживания при его заключении. Законодатель также устанавливает для нанимателя преимущественную защиту его прав, в силу его «слабости» по отношению к наймодателю. В связи с этим может возникнуть вопрос: насколько широко наймодатель может ограничить нанимателя определенными условиями? К примеру, может ли наймодатель также определить условие запрета курить в жилом помещении, распивать алкогольные напитки, приводить гостей, вселять третьих лиц или же, как встречалось на практике, приходить в жилое помещение после 23:00 часов и другие условия, ограничивающие личную и бытовую жизнь нанимателя.

Существующие условия в настоящее время на рынке найма жилых помещений, ограничивающие нанимателя, прежде всего можно объяснить тем, что собственник жилого помещения заинтересован в сохранности имущества и не хочет нести дополнительных рисков по утрате или повреждении своего имущества. Наличие таких условий законно (п. 1 ст. 307 ГК РФ), между тем запрет вселять несовершеннолетних детей нанимателя будет незаконен, поскольку противоречит ст. 679 ГК РФ.

В конечном счете, создание таких условий для нанимателя как «слабой стороны» в договоре коммерческого найма жилого помещения остается под вопросом, поскольку требует своего разрешения в законодательстве РФ.

Законом также установлено такое ограничение прав нанимателя по договору коммерческого найма, как возможность использования жилого помещения только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ, так как запрещает использование жилого помещения в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной или предпринимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, безусловно, применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК РФ, т. е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает, стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор ввиду императивного запрета нормы указанной статьи.

Таким образом, исследовав договор коммерческого найма жилых помещений, можно сделать вывод, что имеется масса пробелов правового регулирования данного договора. Поэтому необходимо реформирование главы 35 ГК РФ, применении к правовым отношениям по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

Примечания

1. Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция, 2015, №2.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1996. № 5. Ст. 410.

3. Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. № 5.

4. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право, 2012. № 6.

5. Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения // Сибирский юридический вестник, 2015. №1.