Transactions on the sale of a share in the right of common ownership to a strange

Drobot Diana Edvardovna

student of the Volga-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State

University of Law named after O.E. Kutafin (MSAL), Kirov

Annotation:

The article is devoted to consideration of some topical issues related to the application of the rules of transactions for the sale of a share in the right of common ownership to an outside, compliance with the rules of the preemptive right for acquisition of shares, establishment of rights of owners of common property

Key words: common property, transaction, notice.

Право общей собственности является субъективным вещным правом с множественностью субъектов. Правомочия сособственников лишены какого-либо самостоятельного значения при отсутствии права общей собственности на имущество. Право общей собственности при этом не перестает быть наиболее полным вещным правом [3]. Законодательство устанавливает равные для сособственников правомочия по владению, пользованию и распоряжению при осуществлении единого права общей собственности. Субъектами права общей собственности могут быть любые субъекты. Особенностью сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является обязательное удостоверение сделок по продаже доли в праве общей собственности, введенного законодательством с целью защиты прав собственников имущества. Лицо, намеренное продать долю в общем имуществе в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя [1].

Извещение сособственникам о продаже доли в общем имуществе должно быть оформлено в письменной форме и получено другими сособственниками, надлежащим извещением считается получение сособственниками извещения лично на руки под роспись, либо отправкой по почте письма с уведомлением. Извещение, направленное в устной форме или телефонограммой, считается ненадлежащим извещением. Одним из вариантов надлежащего извещения может считаться извещение, переданное через нотариуса. Согласно ст.86 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103.8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса [2].

При отправлении извещения возникают некоторые проблемы, а именно неизвестен адрес места жительства или регистрации сособственника, что будет являться доказательством отправки извещения сособственнику в этом случае. Согласно ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее [1], законодателем не перечислены условия продажи доли в общем имуществе. Также не урегулирован вопрос о возможности изменений условий продажи доли. Какова природа извещения, можно ли считать офертой. В соответствии с гражданским законодательством офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом [1]. Считаем, что извещение, направленное сособственникам возможно считать офертой.

При продаже доли в общем имуществе, несколько покупателей выразили согласие о покупке доли в общем имуществе, законодательством также не урегулирован данный вопрос, если извещение по своей природе считается офертой, то покупатель, руководствуясь принципом свободы договора, вправе заключить договор продажи доли с любым из сособственников.

Примечания

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 27.03.2017г.).

2. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1) (ред.от 03.07.2016) (с изм. И доп., вступ.в силу с 01.01.2017).

3. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения/ Фонд содействия правоохранительным органам «Закон и право» М., 2006.С. 15.