Netkacheva J.V., Grebneva V.A.
Students of the Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State
University of Law named after O.E. Kutafin (MSAL), Kirov
Annotation:
The article considers the concept of mortgage lending and its significance for increasing the efficiency and stability of the country's banking system. The work uses data from a sociological survey that reveals the attitude of Russian citizens to mortgage lending. The author shows the positive and negative aspects of mortgage lending, its problems and prospects.
Key words: mortgage, mortgage credit lending, mortgage bank.
Жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования являются остроактуальными и требуют пристального внимания со стороны органов государственной власти. Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Зарубежный опыт показывает, что данный вид кредитования обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии. Немало важно и то, что ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
В развитых странах ипотечное кредитование стало классической сферой банковской деятельности, на него приходится до трети совокупных активов кредитных организаций.
В Российской Федерации аналогичный показатель составляет лишь доли процента. И это в стране, где для комфортного проживания населению не хватает около 1,2 млрд кв. м, что составляет 35% существующего жилищного фонда[1].
Данные соцопроса, инициированного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, показаны на рисунках 1 и 2 [2].
Рисунок 1. Данные о потребности россиян в улучшении жилищных условий.
Рисунок 2. Данные об отношении россиян к ипотеке.
Как видно из диаграммы, большинство россиян недовольны своими жилищными условиями и более трети из них готовы рассмотреть ипотеку в качестве способа улучшения жилищных условий.
Таким образом, сегодня гражданин России берет ипотеку не от хорошей жизни, а скорее, наоборот, с целью улучшить жизненные условия. Ипотечное кредитование, как и все в мире, обладает как положительными, так и отрицательными сторонами. Помимо существенной выгоды, ипотека приносит также массу проблем и обременений.
Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с западными странами. Активный рост российского ипотечного рынка начался в 2005 году, тогда объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей [3].
Динамику объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005-2015 гг., млрд. руб. можно проследить на рисунке 3.
Рисунок 3.Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005-2015 гг., млрд. руб. [4].
Как видно на рисунке в последние годы наблюдается отрицательная динамика объемов выданных ипотечных кредитов.
Анализ процесса функционирования системы кредитов доказывает, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. Трудности ипотечного жилищного кредитования можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного характера; проблемы экономического характера.
К основным проблемам, относят: снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения; стабильно растущий уровень инфляции; неустойчивая ситуация в экономике; высокие ставки процентов, как следствие низкая доступность кредитов; наличие монопольных игроков на рынке ипотеки; недостаток реально работающих социальных ипотечных программ; проблемы, связанные с миграционной политикой [5].
Для детального рассмотрения выделим некоторые из них:
1. Ненадлежащая законодательная база. Недостаточно отрегулирован механизм взаимодействия сторон правоотношений. Это касается правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Для удобства использования ипотеки, необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
2. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка). Экономическая ситуация страны подвержена резким изменениям, из-за мировых кризисов, зависимости от мировых цен на сырьевые ресурсы, в связи с этим кредитные организации компенсируют свои риски высокими ставками процентов[6].
3. Проблемы уровня возвратности ипотечных кредитов. Бесспорно, ипотечное кредитование перспективное направление банковской деятельности. Для того чтобы оставаться устойчивым и рентабельным экономическим институтом, ипотечный банк стремится обеспечить возможность возврата кредитного ресурса. В 2015 году рост просроченной задолженности достиг рекордного показателя в 58 %, в абсолютных цифрах это 132 млрд. руб. Низкий уровень возвратности приводит к снижению темпов роста выданных кредитов[7].
Таблица 1. Коммерческие банки-лидеры по ИЖК на 2016 год.
| Банк | Объем выданных ИК, млн. руб. | Количество выданных ИК, штук | Темп прироста объема выданных кредитов, % | |
| Сбербанк | -28 | |||
| ВТБ 24 | -43 | |||
| Россельхозбанк | -30 | |||
| Росбанк | -39 | |||
| Банк Москвы | -16 |
Данные таблицы показывают, что первые два места заняли крупнейшие банки с государственным участием – ПАО «Сбербанк» и ПАО «ВТБ 24», как видно, по всем рассматриваемым банкам-лидерам наблюдается значительное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов [8].
4. Ограниченное предложение жилья, наличие монополий долевого строительства. Чаще всего на строительство новостроек не хватает средств. Поэтому, строит их чаще всего узкий круг компаний, соответственно стоимость такого жилья достаточно высокая. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается [9].
5. Несовершенство государственной налоговой политики при ипотечном кредитовании. Налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования. Для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства недостаточно продуман порядок расчета следующих налогов: налога на доходы физических лиц, налога на имущество организаций, земельного налога [10].
Для большинства граждан нет иных возможностей приобрести жилье, кроме, как оформить кредит в банке, но за решение этой проблемы придется заплатить. Потенциальному заемщику придется собрать и принести в банк целый пакет различных документов и справок, что потребует много нервов, времени и финансов. Главным минусом приобретения жилья в ипотеку является огромная переплата за недвижимость. Еще одна отрицательная сторона – ограничение пользования квартирой и постоянный риск потерять жилье, в случае неуплаты ипотеки, кредитор может в любой момент выставить вашу квартиру на продажу [11].
При всем вышесказанном, у ипотечного кредитования немало плюсов. Во-первых, это быстрое решение жилищного вопроса, во-вторых, исключается возможность покупки жилплощади с низкой ликвидностью или с юридическими проблемами, в-третьих, покупая жилье в ипотеку, заемщик не только сохраняет свои и заемные средства, но впоследствии может их приумножить, продав квартиру за сумму, значительно больше, нежели она приобреталась. Как видите, плюсы довольно -таки ощутимые.
На сегодняшний день ипотечный кредит - наиболее востребованная финансовая услуга в развитых, экономически стабильных странах. Россия вряд ли должна быть исключением: и перестает им быть.
Примечания
1. https://www.gazeta.ru/business/realty/2016
2. http://www.wciom.ru
3. Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. — 2016. — №10.5. — С. 36-38.
4. Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. — 2016. — №10.5. — С. 36-38.
5. Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И. Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2014.
6. Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2012.
7. Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И. Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2014.
8. «Экономика и социум» №12(31) 2016 www.iupr.ru займов.
9. Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. — 2016.
10. Веревкина Т.Н., Гулько А.А. Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. – 2016.
11. Веревкина Т.Н., Гулько А.А. Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. – 2016.
Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
Дробот Диана Эдвардовна
Студент магистратуры Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров
Научный руководитель: Савельев Дмитрий Борисович
доцент кафедры гражданского права и процесса
Волго-Вятского института (филиала)
Московского государственного
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА),
кандидат юридических наук
АННОТАЦИЯ
Статья посвящена рассмотрению некоторых актуальных вопросов, связанных с применением правил сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, соблюдению правил преимущественного права покупки доли, установлению прав собственников общего имущества
Ключевые слова: общая собственность, сделка, извещение.