Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложенные в продажу.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отображает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связанна с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/ продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/ продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно применяются следующие шаги:
- Изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- Сбор и проверка информаций по каждому отобранному объекту о цене продаже и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположений и любых условиях сделки;
- Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- Корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствий с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
- Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Выборка объектов – аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.
Проведенный оценщиком анализ предложений о продаже жилых домов в с. Ермаковское по объявлениям в газете «Шушенский Курьер», сети интернет в объявлениях, размещенных в базе данных риэлторских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение) которые на ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.
Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:
- условия финансирования;
- дата предложения;
- местоположение;
- состояние;
- общая площадь.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.
Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки мной использовались относительные поправки, которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
При введении корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 20%. Величина корректировки более 20% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.
Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (специалисты агентств недвижимости, риэлторы и др.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.
При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценку типа «хороший», «приемлемый», «плохой», упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности.
Таблица 5.1
Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)
| Интенсивность относительной важности | Определение |
| 0% | Равная важность |
| От 1 до 5 % | Низкое превосходство одного над другим |
| От 5 до 10 % | Умеренное превосходство одного над другим |
| Более 10 % | Существенное или сильное превосходство |
| 50% | Промежуточные решения между двумя соседними суждениями |
В таблицах ниже представлена выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
Таблица 5.2
Стоимость, определенная при помощи сравнительного подхода
| Показатель | Оцениваемый объект | Сравнимый объект № 1 | Сравнимый объект № 2 | Сравнимый объект № 3 |
| Стоимость единого объекта, руб. | - | 2 500 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Стоимость кв.м., руб. | 21 739 | 20 000 | 18 182 | |
| Поправка на предложение/ торг | - | -5 | -5 | -5 |
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 19 000 | 17 273 |
| Поправка на местоположение | ||||
| Скорректированная стоимость, руб. | 20 652 | 19 000 | 17 273 |
Продолжение табл. 5.2
| Условия рынка (время продажи) | Февраль 2016 | Февраль 2016 | Февраль 2016 | Февраль 2016 |
| Корректировка | ||||
| Скорректированная цена, в руб./м2 | 19 000 | 17 273 | ||
| Материал дома | Дерево | Дерево | Дерево | Дерево |
| Поправка на материал | - | |||
| Местоположение объекта-аналога №1, №2, №3 не значительно отличается от местоположения объекта оценки, корректировка не вносилась. | ||||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 19 000 | 17 273 |
| Состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Поправка на состояние | - | |||
| Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. | ||||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 19 000 | 17 273 |
| Общая площадь, кв.м. | 111,7 | |||
| Поправка на общ. Площадь дома | - | -2 | ||
| Материал объекта оценки и объектов-аналогов идентичен, корректировка не вносится исходя из анализа спроса жилой недвижимости. | ||||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Площадь участка под участком, сот. | 1,1 | 1,2 | 1,1 | 1,2 |
| При прочих равных условиях, при большей площади земельного участка – стоимость 1 кв.м. – выше по отношению к объекту с меньшей площадью земельного участка. Внесение корректировки требуется исходя из анализа рынка жилой недвижимости. | ||||
| Поправка на площадь участка | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Вид отопления | Котел на тв. топливе | Котел на тв. топливе | Котел на тв. топливе | Котел на тв. топливе |
| Отопление у объекта оценки и у объектов-аналогов не идентично, внесение корректировок не требуется. | ||||
| Поправка на отопление | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Внутренняя отделка | Улучшенная | Улучшенная | Улучшенная | Улучшенная |
Продолжение табл. 5.2
| В данном случае объекты-аналоги и объект оценки имеют простую внутреннюю отделку корректировка не проводилась | ||||
| Поправка на внутр. отделку | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Наличие гаража | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости | ||||
| Поправка на гараж | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Наличие бани | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости | ||||
| Поправка на баню | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | 20 652 | 18 620 | 17 273 | |
| Наличие хоз. построек | Имеются | Имеются | Имеются | Имеются |
| У объекта оценки и у объектов-аналогов имеются хоз. Постройки, корректировка не требуется | ||||
| Поправка на наличие хоз. Построек | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Наличие инженерных коммуникаций | Электроснабжение, водопровод | Электроснабжение, водопровод | Электроснабжение, водопровод | Электроснабжение, водопровод |
| Наличие инженерных коммуникаций существенно повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости | ||||
| Поправка на коммуникации | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
| Транспортная доступность | Удовлетворительная | Удовлетворительная | Удовлетворительная | Удовлетворительная |
| Транспортная доступность хорошая, внесение корректировок не требуется | ||||
| Поправка на доступность | - | |||
| Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв.м. | - | 20 652 | 18 620 | 17 273 |
Продолжение табл. 5.2
| Присвоенный вес | 0,40 | 0,30 | 0,30 | |
| 8 261 | 5 586 | 5 182 | ||
| Средневзвешенная стоимость, руб. за кв.м. | 19 029 | |||
| 2 126 000 |
Стоимость недвижимого имущества, определенная при помощи сравнительного подхода, по состоянию на 15 декабря 2016 г., составляет: 2 126 000 (Два миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.
Задание 3
Описать теоретическую часть затратного подхода и определить стоимость объекта недвижимости в следующей последовательности: рассчитать восстановительную стоимость по формуле, определить физ. износа объекта и рассчитать итоговую стоимость.
Затратный подход к оценке.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и взведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценки приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную стоимость прав аренды земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- Оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;
- Оценка величины общего накопленного износа;
- Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).
То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = СЗ + Св/з, где
РС – Рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – Рыночная стоимость прав на земельный участок
Св/з – Стоимость производства или замещения улучшений;
Затратный подход при оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не иметься достаточной информаций о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.
Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве и накопленный износ здания.