Факторы, влияющие на систему управления муниципальными землями
Как уже отмечалось, объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступают земля в установленных границах, фиксированной площади и месторасположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли и права на них. Субъектами местного управления являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления земельными участками - собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридические лица.
Любое муниципальное образование, являясь сложной системой, в процессе управления земельными ресурсами, подвержено влияниям внешних факторов (рис. 6.7.1).
На систему управления муниципальными землями влияют пространственные,политические, экономические, социальные, рыночные, экологические и другие факторы.
Из пространственных факторов, наиболее значимые - размер территории и природные условия. Например, в северных и сибирских регионах России муниципальные образования могут занимать десятки и сотни тысячи гектаров, и поселения, входящие в такие образования, будут разделены не только расстояниями, но и естественными преградами. Поэтому у населения на таких территориях нет совместных интересов. В то же время компактные, близко расположенные муниципальные образования могут быть достаточно тесно связаны между собой.
| РЫНОЧНЫЕ |
| ЭКОНОМИЧЕСКИЕ |
| ПРОСТРАНСТВЕННЫЕ |
| ПОЛИТИЧЕСКИЕ |
| СОЦИАЛЬНЫЕ |
| МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ |
| ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ |
Рисунок 6.7.1 - Влияние факторов на систему управления муниципальными землями
При формировании территории муниципальных образований важно учитывать территориальную близость поселений, возможность совместного использования населением природных ресурсов смежных территориальных образований.
Экономический фактор - может выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, ведущегося на территории в рамках единого производственного цикла и единой инфраструктуры, (общий магистральный канал, ЛЭП, газопровод, межхозяйственный животноводческий комплекс, межпоселенческий рыбоводный пруд и т.д.).
Социальный фактор, - особенность расселения населения на территории и его социальные характеристики. Так, на Северном Кавказе основными факторами являются полиэтничность населения и компактность расселения этнических групп, для Центральной России - соотношение профессиональной подготовки населения и традиционных занятий.
Основой для учета рыночных и экологических факторов в процессе управления земельными ресурсами может являться земельно-информационная система, которая позволяет:
- проводить экологический мониторинг состояния объекта управления;
- управлять деятельностью органов местного самоуправления;
- обеспечить надежное хранение и оперативный доступ к информации по рыночному обороту земель;
-осуществлять автоматизированную поддержку процедур обработки информации;
-формировать внешние и внутренние коммуникации, а также обеспечить поддержку доступа к удаленным источникам и фондам.
Весомым фактором, оказывающим воздействие, на управление земельными ресурсами в муниципальных образованиях является приватизация земли в садоводческих некомерческих товариществах. Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) объединяют в себе на территории муниципальных образований большое количество участков. Приватизация СНТ подразумевает под собой акт оформления земельных участков в собственность. В ходе приватизации возникают вопросы, связанные с нарушением границ, незаконным увеличением площади земельного участка, отсутствием первичной документации, расхождением списков садоводов и другое, что затрудняет передачу земельных участков в собственность, вовлекает органы муниципальной власти в процесс разрешительных и спорных процедур, других мероприятий влияющих на систему управления земельными ресурсами.
МЕРОПРИЯТИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЛЯМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
В перечень мероприятий, формирующих систему управления землями, в границах муниципальных образований могут входить:
- установление порядка управления и распоряжения землями, передачи их в собственность и аренду;
- ведение земельного кадастра, включая учет и оценку земельных участков;
- регулирование использования, предоставление, изъятие и перераспределение земель;
- землеустройство и мониторинг земель;
- земельный контроль;
- планирование использования земель;
- взимание платы за землю;
- установление границ территорий земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых администраций (рис.6.8.1).
Планирование использования земельных ресурсов включает разработку и практическое осуществление мероприятий, обеспечивающих рациональное использование земель, их защиту и повышение плодородия почв в условиях многообразия форм собственности и хозяйствования.
Планирование осуществляется в директивной форме, при которой ведущее значение принадлежит целевым программам, разработанным с учетом условий муниципального образования на основе, земельно-кадастровой, землеустроительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.
- схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил субъекта Федерации;
- федеральные, региональные и местные программы использования и охраны земельных ресурсов, районные схемы землеустройства; схемы и проекты районной планировки; генеральные планы городов и других населенных пунктов; генеральные планы развития промышленных и иных функциональных зон;
- территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования, зон интенсивного хозяйственного освоения.
| ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР |
| Кадастровые дела |
| Кадастровые карты |
| Кадастровые планы |
| Формы государственного кадастрового учета |
| Характеристика месторасположения земельного участка Координаты земельного участка Кадастровый номер земельного участка |
| Правовые характеристики земельного участка Правовой статус земельного участка Сведения об обременениях и сервитутах Площадь земельного участка Сведения о субъектах земельных отношений Категория земель и целевое использование |
| Количественные характеристики земель Структура площадей, занятых землями различного целевого назначения |
| Качественные характеристики земель Градостроительные показатели инженерно-геологических условий и экологического состояния, характеризующие степень пригодности земельных участков для строительства (создания) объектов и их дальнейшего функционирования Качественные характеристики земель сельскохозяйственного назначения (плодородие, каменистость, заболоченность и др.) |
| Оценочные (экономические характеристики земель) Оценочные и стоимостные показатели |
Рисунок 6.8.1 – Содержание государственного земельного кадастра
Проводится территориальное планирование и зонирование земель.
Основой для территориального планирования могут являться:
- генеральная схема расселения и территориальной организации производительных сил Российской Федерации;
Зонирование земель - разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.
Правовое зонирование осуществляемое органами местного самоуправления, оформляют в виде нормативных правовых актов муниципального образования. Понятие «правовое зонирование» введено Градостроительным кодексом РФ, который конкретизировал Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разделив полномочия субъектов Федерации и органов местного самоуправления по планировке и застройке территорий. Планировка и застройка в соответствии с Градостроительным кодексом РФ должны вестись на местном уровне на основе местного нормативного правового акта - Правил землепользования и застройки.
Постоянная актуализация земельно-кадастровой информации, является важным мероприятием на муниципальном уровне.
По содержанию информации, программному и техническому обеспечению земельный кадастр служит основой для разработки муниципальных кадастров природных ресурсов (водных, лесных, полезных ископаемых, особо охраняемых территорий и др.), является составной частью муниципальной информационной системы.
До начала земельной реформы земельный кадастр в муниципалитетах не имел какого-либо существенного значения, поскольку земля находилась в исключительной собственности государства. Современная ситуация изменилась принципиально, так как Конституцией РФ узаконена частная и другие формы собственности на землю, со всеми вытекающими из этого правовыми, экономическими и социальными последствиями. Однако из-за отсутствия необходимой технической и правовой базы кадастра органы управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях столкнулись с большими трудностями.
В большинстве муниципалитетов отсутствовал доброкачественный планово-картографический материал, режим использования земель регулировался в ограниченных масштабах, что отражалось на формировании бюджетов.
В условиях проведения рыночных преобразований и земельной реформы земельно-кадастровые данные стали юридической основой для взимания земельного налога, арендной платы.
Кадастровая информация позволяет обосновать установление правового режима использования земельных участков (сервитуты, ограничения, обременения и др.), что, в конечном счете, дает возможность активнее развиваться рынку земли и недвижимости. Достоверная кадастровая информация повышает эффективность принятия управленческих решений, позволяет точнее прогнозировать и моделировать рыночные цены на землю, обеспечивать надежность операций с землей, особенно в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения и образования личных подсобных хозяйств граждан.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», образование земельных участков путем выдела в счет земельных долей осуществляется на основании решений общих собраний участников долевой собственности, которые организуют органы местного самоуправления, в порядке управления земельными ресурсами на муниципальном уровне. Законодательно установлено два способа образования земельного участка:
1) на основании решения общего собрания;
2) на основании проекта межевания, подготовленного кадастровым инженером по договору с собственником земельной доли.
Оба порядка образования земельного участка предполагают подготовку проекта межевания. Общее собрание проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1 статьи 14.1, ФЗ-101).В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности, хранение такого перечня и протоколов общего собрания.Проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (образуемые земельные участки). Проект, должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые, сохраняется или возникает (пункт 1 статья 13.1).
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком проекта может являться любое лицо (даже лицо, не являющееся правообладателем земельной доли).
Таким образом, реализация многочисленных мероприятий по управлению земельными ресурсами на уровне муниципальных образований, дает возможность использовать дополнительные факторы, стимулирующие на конкретной территории инвестиционные процессы во всех сферах общественного производства.
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ