Верховный Суд предложил Росреестру подход, которого стоит придерживаться при определении законности возведения физическим лицом жилого дома на садовом земельном участке

Эксперты согласились с выводами суда, указав на порочную практику, связанную с неверным толкованием судами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установила Коллегия по административным делам ВС РФ, гражданка Г. обратилась в Суд с иском о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Республике Татарстан регистрировать право собственности на дом, расположенный на территории садоводческого товарищества. Свои требования она обосновала тем, что она является собственником участка, предназначенного для садоводства.

Государственный орган принял решение отказать в регистрации такого права, так как на предназначенном для садоводства земельном участке фактически построен жилой дом. Это обстоятельство, по мнению регистратора, противоречит Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Решением районного суда, оставленным без изменения определением Коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан, заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, гражданка просила отменить принятые ранее судебные решения. Изучив дело, Коллегия по административным делам ВС РФ напомнила, что согласно положениям Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовые земельные участки предоставляются гражданам для выращивания различных культур, а также для отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

Сводом правил «СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения”», утв. приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. № 849, определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения. При этом жилое строение определено как здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, жилой дом — как здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

Также ВС РФ напомнил, что согласно градостроительному законодательству в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур и др. Там же содержится информация о том, что может включаться в состав жилых зон и какое в них допускается строительство.

C учетом этого, подчеркивается в определении ВС РФ, суду необходимо было выяснить, включена ли в состав жилых зон территория товарищества, на котором расположена спорная постройка, и какой вид строительства разрешен на указанной территории. Также суду необходимо учитывать, что в соответствии с Земельным кодексом РФ любой из видов разрешенного использования, предусмотренных зонированием территории, выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, пояснила Коллегия.

На основании вышесказанного решение районного суда и апелляционное определение были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Адвокат юридической компании «Содружество Земельных Юристов» Денис Литвинов считает, что своим определением ВС РФ предотвратил возникновение весьма негативного прецедента, при котором гражданину отказывается в судебной защите его права собственности на садовый дом, а сам дом ставится вне закона исходя из целевого назначения садового земельного участка.

По его словам, толкование нижестоящими судами положений Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество как запрещающих строительство жилых домов на садовых земельных участках противоречит положениям Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, которые прямо устанавливают возможность использования садовых участков для строительства жилых строений без права регистрации проживания в них.

«Возможность строительства жилого дома на садовом земельном участке может быть ограничена только первоначальными землеотводными документами, а также внесенными в кадастр обременениями земельного участка, например вхождением этого участка в охранную зону трубопровода», — пояснил он.

Также эксперт привел в пример постановление КС РФ от 30.06.2011 г. № 13-П, в котором указано, что гражданин вправе не только зарегистрировать свое право собственности на подобный жилой дом, но и прописаться в нем. По его словам, в рассматриваемом решении ВС РФ продолжил тенденцию защиты прав граждан на регистрацию жилых домов, построенных на садовых участках (определение от 17 августа 2016 г. № 77-КГ16-4).

«Следует также отметить, что возможность государственной регистрации права собственности на подобный жилой дом без разрешения на строительство была возможна до 1 января 2017 г. и только в случае, если он регистрировался как некапитальное жилое строение», — заключил Денис Литвинов.

Адвокат АБ «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков подчеркнул, что Верховный Суд РФ обозначил подход, которого стоит придерживаться (в том числе органам Росреестра) при определении законности возведения физическим лицом частного жилого дома на дачном земельном участке. «Полагаю, что в дальнейшем этот подход будет использоваться регистрирующим органом как основной», — пояснил он.

Эксперт полностью поддержал решение ВС РФ, назвав его очевидным, поскольку довод о незаконности возведения «жилого», а не «дачного» дома связан с неверным толкованием закона и подзаконных актов.

КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ О. БАРАНОВА//НОВАЯ АДВОКАТСКАЯ ГАЗЕТА, ИЮНЬ 2017

Юлия Бузанова

Партнер, руководитель практики

«Межевание, кадастр, регистрация»

Эвикция без изъятия

Верховный Суд представил новый подход в применении положений статьи ГК РФ «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя».

Эксперты назвали решение ВС РФ значимым для практики. Один из них указал, что Суд впервые поднял вопрос о возможности взыскания убытков в порядке ст. 461 ГК РФ в случае, если такой способ защиты, как эвикция, был реализован, но в результате наступили иные последствия, не связанные с изъятием товара.

Покупатель земельного участка обратился к продавцу с иском о взыскании задолженности, поскольку через четыре года после сделки купли-продажи выяснилось, что продавец не являлся законным владельцем участка и тот подлежит изъятию в пользу администрации муниципального района.

Как выяснилось, ответчик приобрел участок по договору купли-продажи, заключенному с гражданином С. При совершении этой и других подобных сделок С. представлял подложные документы, за что позднее был осужден по ст. 159 УК РФ. Во всех случаях незаконно отчужденные С. земельные участки были истребованы властями у конечных приобретателей.

Однако в рассматриваемом деле эвикция не состоялась, так как истец заключил мировое соглашение и уплатил администрации цену земельного участка. После этого он решил взыскать с продавца разницу между ценой земельного участка по договору купли-продажи и ценой, уплаченной им администрации в рамках мирового соглашения.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он указал, что на момент заключения договора купли-продажи с истцом ответчик не являлся законным владельцем земельного участка, выбывшего из владения собственника помимо его воли, а следовательно, он не исполнил свою обязанность по передаче в собственность истцу спорного участка, свободного от прав третьих лиц.

Но апелляционная инстанция отменила это решение. Принимая новое решение об отказе в иске, суд указал, что земельный участок у истца изъят не был, вследствие чего положения ст. 461 ГК РФ к данной ситуации применены быть не могут. Кроме того, суд отметил, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, не расторгнут, право собственности истца на спорный земельный участок возникло на основании указанного договора, а ответчик не принимал участия в заключении мирового соглашения между истцом и администрацией муниципального района.

Рассмотрев кассационную жалобу истца, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, придя к выводу, что были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие неправильное определение правоотношений сторон.

Коллегия мотивировала свое решение тем, что суд апелляционной инстанции существенно нарушил положения п. 2 ст. 401 ГК РФ, указав, что истец не доказал вины ответчика, в то время как в соответствии с положениями названной нормы отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Судьи также указали, что предотвращение эвикции заключением мирового соглашения и то, что продавец не участвовал в его заключении, не освобождает продавца от ответственности, если он не докажет, что в отсутствие такого соглашения он смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя.

Партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков напомнил, что из буквального толкования диспозиции ст. 461 ГК РФ действительно следует, что возможность взыскания убытков связана исключительно со случаем реального изъятия переданного товара. Таким образом, эксперт пояснил, что подход, избранный апелляционной инстанцией по изученному делу, формально соответствует закону. «Более того, если буквально подойти к толкованию правоприменительного подхода, то возможность взыскания убытков в порядке ст. 461 ГК РФ связана с моментом вступления в законную силу судебного акта об изъятии товара (см. п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерацииˮ)», – добавил он.

Вместе с тем Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в своем решении затрагивает вопрос, который раньше не поднимался в судебной практике: возможно ли взыскание убытков в порядке ст. 461 ГК РФ в случае, если такой способ защиты, как эвикция, был реализован, но по итогу его реализации наступили иные последствия, не связанные с изъятием товара?

«Полагаю, что заключение мирового соглашения является лишь одним из способов предотвращения эвикции. В дальнейшем на практике мы увидим, как определение Верховного Суда по настоящему делу найдет свое применение в качестве судебного акта, определяющего правоприменительный подход, а участниками судебных споров будут найдены новые способы предотвращения эвикции, которые тоже могут вести к взысканию убытков в порядке ст. 461 ГК РФ», – заключил адвокат.

Юрист юридической фирмы Dentons Александр Ганзер согласился с тем, что принятое определение является важным для судебной практики. «Верховный Суд в очередной раз напоминает: если гражданские правоотношения не урегулированы прямо гипотезой и диспозицией нормы, то необходимо применять аналогию закона и руководствоваться конституционным толкованием принципа равенства (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях)», – прокомментировал он.

Руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов Юлия Бузанова считает, что определением Верховного Суда разрешается ряд правовых вопросов, судебная практика по которым ранее была разнородной.

По ее мнению, особого внимания заслуживает обстоятельство заключения мирового соглашения между невладеющим собственником и владеющим несобственником, которое само по себе не может являться основанием для освобождения от ответственности распорядившегося не своим имуществом продавца. Юлия Бузанова согласна с тем, что применение ст. 461 ГК РФ судом апелляционной инстанции к настоящему делу недопустимо, так как мировое соглашение заключено не с продавцом, а значит, не порождает для него никаких прав и обязанностей.

Эксперт также отметила, что ответчик по настоящему делу не лишен права обратиться в суд с регрессными требованиями, направленными на компенсацию своих убытков к виновному лицу, совершившему подделку документов с целью реализации мошеннической схемы завладения и последующей реализации спорного земельного участка.

КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ В. ВЕЛИМИРОВОЙ//НОВАЯ АДВИКАТСКАЯ ГАЗЕТА, СЕНТЯБРЬ 2017

Ольга Александрова

Юрист