Передача извещения через нотариуса

В этом случае нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцам.

Если адресат получил уведомление, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом, если адресат не получил указанное уведомление.

Рекомендации:

1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения с датой, подписью, расшифровкой.

2. Если по каким-либо причинам передача лично в руки невозможна, отправьте два экземпляра извещения: один - через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

3. При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.

ZAKON.RU, АПРЕЛЬ 2016

Лима Абдуллина

Юрист

Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222ГК РФ.

В сентябре 2015 года была принята новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), однако вопросов в отношении судебной практики по признанию права собственности на самовольную постройку и относительно ее сноса по-прежнему осталось больше, нежели ответов.

Кроме того, суды еще не знают, как применять новую статью. Попробуем разобраться в том, как было и как стало.

Право собственности на самовольную постройку

Как было

Согласно статье 222 ГК РФ в старой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из норм статьи 222 ГК РФ можно выделить два вида исков:

1) защита собственника земельного участка;

2) защита правообладателя самовольной постройки.

Согласно совместному Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 [2] (далее - Постановление N 10/22) можно выделить два способа защиты:

1) о признании права собственности на самовольную постройку;

2) о сносе самовольно возведенной постройки.

Согласно старой редакции и Постановлению N 10/22 признание права собственности в судебном порядке понималось следующим образом.

В соответствии с пунктом 25 Постановления N 10/22 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, то с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, следуя логике Постановления N 10/22, существует два случая обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:

1) иск собственника земельного участка к застройщику;

2) иск застройщика самовольной постройки к уполномоченному органу местного самоуправления.

В судебной практике города Москвы спорным считается вопрос об установлении надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно Постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков"таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества города Москвы. Но возникает вопрос: что делать, если самовольная постройка осуществлена на федеральной собственности в городе Москве?

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). В соответствии с российским законодательством такая постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно сложившейся судебной практике право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

-принадлежность земельного участка лицу;

-отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

-отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

-наличие попыток легализации постройки (например, попыток получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления N 10/22)).

Как стало

Теперь рассмотрим, как соотносятся положения Постановления N 10/22 и новой редакции статьи 222 ГК РФ, касающиеся условий признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с пунктом 3 новой редакции статьи 222 ГК РФ "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан".

Проанализировав указанное положение ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что законодатель взял условия признания права собственности частично из Постановления N 10/22 и частично из сложившейся судебной практики по подобным спорам.

Важно отметить, что законодатель указал на то, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных условий, что значительно затрудняет работу практикующим юристам.

Первое условие: "если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта", трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть если объект, который возвели, соответствует изначальным целям предоставления земли.

Второе условие: "если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах", означает, что возведенная постройка должна соответствовать проекту планировки территории на земельном участке (который может быть не принят), правилам землепользования и застройки (чаще всего приняты), а также то, что постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (см. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу N А65-6880/2013).

Третье условие: "если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан", уже учитывается в судебной практике (указанный в этом условии факт нужно доказывать в суде посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы).

Таким образом, законодатель значительно усложнил процедуру признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке (на практике самовольные постройки чаще всего возводятся на земельных участках, вид разрешенного использования которых не соотносится с возведенными на них самовольными постройками). Также решение вопроса о признании права собственности усложнило третье условие, касающееся проекта планировки территории и правил землепользования и застройки.