Проверяя документы на земельный участок, убедитесь, что его назначение соответствует цели покупки

Запросите у продавца информацию об ограничениях использования земли.

Покупателю нужно выяснить, к какой категории земель относится участок, какой вид разрешенного использования он имеет. Не стоит приобретать землю, если назначение участка не соответствует целям покупателя (например, требуется земля под строительство, а участок относится к категории сельскохозяйственных земель). Если участок можно заменить, лучше отказаться от договора, а заключенное соглашение расторгнуть (апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.15 по делу № 33-27776/2015).

Однако, если закон позволяет изменить разрешенное использование, у покупателя, кроме отказа, есть еще два варианта действий. Он может снизить цену и самостоятельно переоформить документы либо поручить это продавцу, либо возложить обязанность по изменению разрешенного использования на продавца.

Покупателю лучше выбрать второй вариант, поскольку всегда есть риск, что Росимущество откажет в изменении разрешенного использования, и суд согласится с ним (постановление АС Дальневосточного округа от 20.06.16 № Ф03-2428/2016 по делу № А51-18028/2015). Кроме того, на обжалование отказа понадобится время (постановление АС Уральского округа от 28.04.16 № Ф09-3678/16 по делу № А47-3796/2015).

Лучше возложить обязанность по смене разрешенного использования на продавца. Соответствующее условие нужно прописать в договоре. Это позволит исключить риск исчезновения продавца после сделки без переоформления вида разрешенного использования.

ЮРИСТ КОМПАНИИ № 10, ОКТЯБРЬ 2016

Элита Закиян

Заместитель руководителя практики

«Межевание, кадастр, регистрация», ведущий юрист

Как подготовиться к проверке государственной инспекции по недвижимости?

Многие считают, что в нашей стране заниматься бизнесом или иной деятельностью, ничего не нарушая, просто невозможно. Однако сегодня дешевле соблюдать закон, чем пытаться обмануть государство и тем самым сэкономить.

Как заранее узнать о предстоящей проверке?

Информация о проведении плановых проверок размещается на официальных сайтах проверяющих органов. Поэтому у Вас есть реальная возможность отслеживать, какие проверки в отношении Вас будут проводиться в текущем году, что будет являться предметом этих проверок, дату и сроки их проведения. Вся эта информация содержится в Едином реестре проверок (ЕРП), доступном по адресу: https://proverki.gov.ru. Кроме прочего, на данном сайте можно ознакомиться с результатами проведённой проверки, принятыми мерами по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений как за текущий год, так и за предыдущие.

Обладая указанной информацией, Вы сможете должным образом подготовиться к проведению проверочных мероприятий.

Кого могут проверить?

Субъектом проверки (как плановой, так и внеплановой) может стать любой правообладатель объекта недвижимости (земельный участок, все здание или его часть).

«Золотые правила» проверки:

Для положительного исхода встречи с проверяющим лицом и с целью минимизации рисков привлечения к ответственности необходимо соблюдать несколько «золотых правил»:

1.Использовать земельный участок (или его часть) в строгом соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором содержаться в ГКН. В случае смены вида Вашей деятельности (изменения в деятельности Вашей компании, при появлении новых арендаторов Ваших помещений с дополнительным видом деятельности и т.д.) необходимо своевременно вносить соответствующие изменения как в сведения ГКН, так и в правоустанавливающие документы на земельный участок.

2.Не осуществлять строительные работы без получения разрешительных документов, будь это реконструкция или новое строительство. В случае если строительные / реконструктивные работы уже произведены , не дожидаясь проверки, оформить произведенные работы.

! Имейте ввиду:

Современные методы контроля позволяют проверяющему получать всестороннюю, полную и актуальную информацию относительно Вашего объекта, включая сведения из всех реестров (ГКН, ЕГРП, ИС РЕОН), архивов (БТИ, Москомархитектуры), а также снимки с космических спутников разного периода времени и даже фото, выполненные беспилотными летательными аппаратами (ДРОНами), что дает возможность проверяющему не просто выявить правонарушение, но и определить продолжительность его совершения. Кроме того, должностные лица при осуществлении проверок вправе использовать такие технические средства, как:

- электронные носители информации,

- компьютеры,

- переносные принтеры и копировальные аппараты,

- планшеты (со встроенной программой «Мобильный инспектор»),

- калькуляторы,

- телефоны,

- фотоаппараты,

- квадрокоптеры,

- моноподы и т.д.

3.Размещение любого объекта недвижимости должно быть документально подтверждено.

По действующему на территории РФ законодательству размещение абсолютно любого объекта недвижимости (как капитального, так и носящего временный характер) должно быть документально подтверждено и обоснованно.

В ряде случаев размещение даже временного ангара, склада, навеса или любого иного объекта, носящего вспомогательный характер и установленного на участке на короткий срок для обеспечения тех или иных нужд правообладателя, в отсутствии документов влечет за собой привлечение нарушителя к разного рода ответственности.

Факт нахождения на территории вверенного Вам земельного участка некапитального объекта, не имеющего документов, также может быть установлен в ходе проведения проверки и повлечь за собой крайне неблагоприятные финансовые последствия.

! Помните:

Как известно, с марта 2015 года за нарушения в сфере землепользования законом предусмотрено наложение административных штрафов, исчисляемых от кадастровой стоимости того земельного участка, в границах которого выявлено правонарушение, а также существует ряд составов правонарушений с фиксированным размером штрафа. При этом размер штрафа порой достигает нескольких десятков миллионов рублей. Также законом не установлено ограничений по кратности наложения штрафов в отношении одного лица за одно и то же правонарушение.

Таким образом, до встречи с проверяющим необходимо либо произвести разбор временного объекта, либо выполнить его текущую инвентаризацию, результатом которой будет выписка из технического паспорта (форма 1 б).

Относитесь к проверкам контролирующих органов с должным вниманием!

Учитывая все возможности использования проверяющими множества технических средств и источников для проверки Вашего объекта, любая проверка со стороны уполномоченных органов может выявить нарушения в сфере землепользования, которые на первый взгляд самого землепользователя казалась незначительной. В данном случае Вы не избежите последствий в виде многомиллионных штрафов за выявленное правонарушение.

При этом оспорить вмененные в отношении землепользователя штрафные санкции возможно только лишь в судебном порядке.

Любой проверяющий в своей работе руководствуется нормами действующего законодательства!

Поэтому Вы должны чётко знать все свои права и пользоваться ими. Также необходимо знать все права и обязанности проверяющих, чтобы не позволить им выходить за рамки своих полномочий или пользоваться служебным положением.

Более того, несоблюдение порядка осуществления проверки со стороны проверяющего поможет Вам в дальнейшем оспорить и признать незаконным наложение штрафа.

PROЗЕМЛЮ, ЛЕТО-ОСЕНЬ 2016

Зинаида Слепцова

Юрист