Возможен ли односторонний отказ исполнителя в договоре возмездного оказания информационных и консультационных услуг?
А. нет, поскольку это не предусмотрено нормами ГК РФ;
Б. да, так как это вытекает из обычаев делового оборота;
В. да, при условии полного возмещения заказчику убытков;
Г. да, при условии полной оплаты всех услуг.
20. Основными субъектами, оказывающими информационные услуги, являются:
А. собственники, владельцы, потребители информационного продукта;
Б. преподаватели вузов;
В. аудиторские компании;
Г. юридические консультанты.
III. Найдите и исправьте ошибки в предложенном договоре (см. Приложение №3)
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 02.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 02.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ 1996. № 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон РФ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27.07.2006 г. № 149-ФЗ (в ред. от 02.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (ч. 1). Ст. 3448.
4. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (в ред. от 02.07.2013 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15. Ст. 766; Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
5. Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 г. № 4015-1 (в ред. от 03.05.2012 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 56.
6. Жадан Л.Г. Оформление договора об оказании консультационных услуг // Аудиторские ведомости. 2005. № 5.
7. Толкачев А.Н. Правовое регулирование маркетинговой деятельности: учебное пособие. – М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 2007.
8. Измайлова Е.В. Правовое регулирование маркетинга. – М.: ИКД Зерцало-М, 2002.
9. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание информационных услуг. – М.: ИГ «Юрист», 2007.
10. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг. – М.: ИГ «Юрист», 2007.
11. Ситдикова Л.Б. Теоретические и практические проблемы правового регулирования информационных и консультационных услуг в гражданском праве России. – М.:ИГ «Юрист», 2008.
12. Ситдикова Л.Б. Неурегулированные аспекты содержания круга существенных условий в договоре возмездного оказания информационных услуг в свете судебных решений // Правосудие в Московской области. 2010. № 3.
13. Петров Д.Е. Ограничение распространения информации в сети Интернет // Юридический мир. 2012. № 1.
14. Ситдикова Л.Б. Роль саморегулируемых организаций в системе обеспечения качества консультационных услуг // Юридический мир. 2012. № 2.
15. Ситдикова Л.Б. Концепция Закона о консультационной деятельности в Российской Федерации / Актуальные проблемы российского законодательства / под ред. д.ю.н. Л.Б. Ситдиковой, к.и.н. М.А. Волковой. Сб. статей. Вып. 5 (9). – Брянск: ООО «Ладомир», 2012.
Тема 7. Договор возмездного оказания риелторских услуг
I. Решите задачи:
Задача № 1.
Между сторонами был заключен «договор об оказании агентских услуг» при продаже объектов жилой недвижимости. Согласно договору исполнитель оказывал клиенту комплекс агентских услуг по организации оформления договора купли-продажи между клиентом и лицом, желающим приобрести в собственность конкретный объект недвижимости. В ходе исполнения договора заказчик направил исполнителю уведомление об одностороннем отказе от договора, и о возмещении фактически понесенных расходов, на что исполнитель ответил требованием о взыскании вознаграждения и неустойки (сделка, при которой осуществлял посредничество риелтор, впоследствии была заключена заказчиком).
Вопросы к задаче:
1. Какой договор заключен между сторонами?
2. Имеет ли в данном случае заказчик право на односторонний отказ от исполнения договора?
3. Справедливы ли требования исполнителя о взыскании вознаграждения и неустойки?
4. Какое решение должен принять суд?
Задача № 2.
Между гр. Г. и ИП К. был заключен договор об оказании услуг, по условиям которого ИП К. обязался по заданию заказчика оказать услуги по подбору дома для покупки, и консультировать заказчика по вопросам, возникающими в связи с покупкой недвижимости. Исполнителем ИП К. был подобран дом и гр. Г. заключила с гр. Б. – владельцем дома, предварительный договор купли-продажи дома, уплатив аванс. Однако в определенный договором срок сделка не была заключена в связи с тем, что у гр. Г. отсутствовали достаточные денежные средства для передачи гр. Б. в качестве платы за продаваемый жилой дом. О невозможности заключения сделки гр. Г. известила ИП К., гр. Б. – владельца дома, и просила возвратить ей аванс и деньги, уплаченные ИП К. по договору. Однако ИП К. отказался вернуть деньги, полученные за исполнение договора, поскольку считает исполнившим все условия договора, в то время как гр. Б. посчитал, что полученные деньги по предварительному договору купли-продажи дома являются задатком и не заключение сделки произошло по вине истца.
Гражданка Г. обратилась в суд с иском к гражданину Б. и индивидуальному предпринимателю К. о взыскании денежный средств – аванса уплаченного за приобретаемую квартиру по предварительному договору купли-продажи и стоимости услуг по договору. Кроме того, истица просила взыскать с ИП К. компенсацию морального вреда, указывая, что ответчиком оказана услуга не надлежащего качества.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор заключен между сторонами?
2. Подлежит ли возврат аванса уплаченного гр. Б по предварительному договору купли-продажи дома?
3. Справедливы ли требования гр. Г. о компенсации морального вреда?
4. Какое решение должен принять суд?
Задача № 3.
Гражданин А. и агентство недвижимости заключили договор, предметом которого явились обязательства исполнителя в подборе квартиры для покупки и оказания содействия в их просмотре. После выбора квартиры для приобретения гражданин А. подписал с агентством недвижимости приложение к договору, в котором было указано об исполнении сторонами обязательств по договору. Гражданин А. самостоятельно подписал с владельцем одной из осмотренных квартир предварительный договор купли-продажи, передав в задаток оговоренную с продавцом сумму денег. Впоследствии выяснилось, что данная квартира находиться под арестом.
Гражданин А. обратился в суд с иском к агентству недвижимости о компенсации понесенных убытков. Гражданин А. мотивировал свои требования тем, что агентство недвижимости не изучило правоустанавливающие документы продавца квартиры и не выявило наличие обременения и ограничения (ареста) в отношении квартиры.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор был заключен между сторонами?
2. Справедливы ли исковые требования гражданина А. к агентству недвижимости?
3. Какое решение должен принять суд?
Задача № 4.
Гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212 500 руб., из которых 20 000 руб. – оплата услуг агентства, а 192 500 руб. – сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор был заключен между сторонами?
2. Справедливы ли исковые требования гражданки М. к агентству недвижимости?
3. Какое решение должен принять суд?
Задача №5.
В Советский районный суд г. О. поступила гражданское дело по иску М.Ю. к ООО «Агентство недвижимости «Регион» о взыскании штрафа по договору оказания услуг и компенсации морального вреда.
Из материалов дела следовало, что между М.Ю. и ООО «Агентство недвижимости «Регион» был заключен договор, предметом которого выступали услуги по приобретению объекта недвижимости (квартиры). Исходя из условий договора, агентство приняло на себя обязательства по обеспечению подготовки и государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, в том числе проведение сделки и получение вместе с заказчиком свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Согласно пункту 6.1, договор вступает в силу с момента его подписания и действует до получения заказчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Стороны обязались провести сделку по купле-продаже объекта недвижимости не позднее определенного срока. Договором было предусмотрено, что в случае расторжения договора по вине агентства заказчику выплачивается первый целевой платеж, и выплачиваются штрафные санкции.
После подбора варианта квартиры гражданина В.Н., гражданин М.Ю. передал агентству первый целевой платеж за квартиру. Однако впоследствии сделка не состоялась, так как по утверждению директора агентства, продавец квартиры В.Н. уведомил его о продаже квартиры третьим лицам за большую сумму.
Поскольку сделка не состоялась, гр. М.Ю. просит суд взыскать в её пользу штраф, указывая, что сделка не состоялась по вине ООО «Агентство недвижимости «Регион», который не исполнил обязательства в срок.
При рассмотрении судебного спора, продавец квартиры В.Н. заявил, что в связи с отсутствием предложений от ООО «Агентство недвижимости «Регион» по продаже и приобретению квартиры он воспользовался другим риелторским агентством, при этом никаких задатков он не получал, хотя агентство должно было ему передать задаток при наличии предложения о покупке его квартиры. Данные утверждения продавца квартиры, ООО «Агентство недвижимости «Регион» не смогло опровергнуть.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор был заключен между гр. М.Ю. и агентством недвижимости?
2. Перечислите существенные условия договора возмездного оказания риелторских услуг.
3. Какие нормы материального права должен применить суд при рассмотрении данного спора?
4. Будут ли удовлетворены судом исковые требования М.Ю. к ООО «Агентство недвижимости «Регион»?
Задача № 6.
Между ООО «К» и риелторским агентством ООО «В» заключен договор, согласно которому исполнитель обязывался предоставить заказчику информацию о нежилых помещениях, пригодных для осуществления деятельности заказчика, находящихся в Москве, с целью заключения договора аренды или приобретения в собственность. ООО «К» обязывалось оплатить оказанную услугу.
В процессе исполнения договора риелторское агентство ООО «В» предложило ООО «К» осмотреть также приемлемые помещения не только в городе Москве, но и в Московской области, что подтверждается выездом представителя ООО «К» Московскую область для осмотра помещения и подписанный им акт осмотра помещения. Впоследствии ООО «К» арендовало данное помещение в Московской области, однако отказалось оплатить оказанные услуги мотивировав свой отказ тем, что акт осмотра помещения не подтверждает оказание ответчику заявленных услуг, не определена стоимость данных услуг, поскольку согласование цены подписано неуполномоченным лицом (представитель ООО «К» не имел полномочий согласовывать цену услуги), кроме того помещение для осмотра и последующей аренды было предоставлено не в г. Москве как оговорено в условиях договора, а в Московской области.
Риелторское агентство «В» посчитало, что оно выполнило условия договора. Данный спор стал предметом рассмотрения в арбитражном суде.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор был заключен между ООО «К» и риелторским агентством ООО «В»?
2. Какие нормы материального права должен применить суд при рассмотрении данного спора?
3. Будут ли удовлетворены исковые требования риелторским агентством ООО «В»?
Задача №7.
В соответствии с условиями договора от 04.12. 2012 г., заключенного между Кушнаревой Л.В. и ООО «КАССИ», ООО «КАССИ» обязалось организовать и провести сделку купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего Кушнаревой Л.В. Последняя обязывалась оплатить оказанные услуги.
В тот же день, 04.12. 2012 г. ООО «КАССИ» заключило с ИП Суржиковым М.А. соглашение о совместной деятельности, в соответствие с которым стороны договорились, что объединяют свои усилия для дальнейшей организации и проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости принадлежащего Кушнаревой Л.В. Впоследствии ИП Суржиковым М.А. нашел покупателя для квартиры Кушнаревой Л.В. и подписал с ООО «КАССИ» совместный акт выполненных работ.
Гражданка Кушнарева Л.В. отказалась оплачивать оказанные услуги ООО «КАССИ», мотивировав свой отказ тем, что услуги, оказанные ИП Суржиковым М.А. не относятся к отношениям сторон по заключенному ею договору с ООО «КАССИ».
ООО «КАССИ» обратилось в суд с иском к Кушнаревой Л.В. о взыскании денежной суммы за оказание услуг по договору на оказание услуг по организации и проведению продажи нежилого помещения. Ссылаясь на выполнение обязательств по договору оказания услуг, и отказ Кушнаревой Л.В. от оплаты предусмотренной договором стоимости услуги, истец просил взыскать с ответчика стоимость услуги и понесенные судебные расходы.
Вопросы к задаче:
1. Какими нормами следует руководствоваться для вынесения решения?
2. На основании закона дайте анализ сложившейся ситуации.
3. Какое решение должен вынести суд?
Задача № 8.
В районный суд обратился гр. Г с иском к АНО «Центр недвижимости «Гемма» об отказе от исполнения договора, возмещении убытков, взыскании неустойки. Из материалов дела следует, что истец – гр. Г. заключил с ответчиком – АНО «Центр недвижимости «Гемма» договор на оказание риелторских услуг, за оказание услуг по оформлению земельного участка и дома на нем. В счет обеспечения исполнения обязательств по договору гр. Г. выплатил АНО «Центр недвижимости «Гемма» аванс. Обязательства по договору ответчик должен был исполнить в течение 2-х лет, но не исполнил до настоящего времени.
Вопросы к задаче:
1. Какой договор заключен между сторонами?
2. На основании закона дайте анализ сложившейся ситуации.
3. Какими нормами следует руководствоваться для вынесения решения?
4. Какое решение должен вынести суд?
Задача № 9.
Гражданин В.О. обратился в суд с исковыми требованиями к агентству недвижимости ООО «БНК», и агентству недвижимости «Триумф» о расторжении договора от 01.10. 2012 г., взыскании с ООО «БНК» в пользу В.О. 20 000 руб., из них 10 00 руб. – сумму внесенного по договору аванса и 10 000 pуб. – пени за неисполнение условий договора, а также взыскать с ООО «БНК» и АН «Триумф» 610 000 руб. в пользу В.О. – деньги от продажи его квартиры, а также 610 000 руб. пени с обоих ответчиков; компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., расходы по оплате услуг адвоката в сумме 17 000 руб.
Требования мотивированы тем, что 27.09. 2012 г. он заключил договор с ООО «БНК» на продажу своей однокомнатной квартиры. Указанный договор был заключен для того, чтобы купить себе трехкомнатную квартиру. 01.10. 2012 г. В.О. заключил второй договор об оказании услуг с ООО «БНК» на покупку ей трехкомнатной квартиры и внесла 10 000 руб. Срок окончания данного договора был установлен до 01.01. 2013 г.
В декабре 2012 г. ООО «БНК» продало его однокомнатную квартиру за 610 000 руб., которые остались у риелтора Щ. для покупки ему трехкомнатной квартиры уже подобранную риелтором. Расписку в передаче денег риелтору гр. В.О. не взял. Указанная трехкомнатная квартира, предложенная риелтором Щ., его устроила, и он решил приобрести квартиру за 950 000 руб. Однако дело осложнялось тем, что квартира не была приватизирована. Данный факт ООО «БНК» скрыло от покупателя В.О. Агентство недвижимости «Триумф» по договоренности с ООО «БНК» должно было оказать содействие в приватизации данной трехкомнатной квартиры и подготовить пакет документов для ее продажи гражданину В.О.
ООО «БНК» в лице риелтора Щ. внесла в АН «Триумф» 390 000 руб. в счет стоимости данной квартиры. Однако, дело затянулось и приватизация не была оформлена. Гражданину В.О. на его обращения говорили, что документы на оформлении и деньги, оставленные в агентстве недвижимости, потрачены на покупку трехкомнатной квартиры.
Вопросы к задаче:
1. Какие договоры были заключены между сторонами?
2. На основании закона дайте анализ сложившейся ситуации.
3. Какими нормами следует руководствоваться для вынесения решения?
4. Какое решение должен вынести суд?
Задача № 10.
А. Титаренко обратился в суд с иском к ООО «Д – Т» о расторжении заключенного с ответчиком договором об оказании услуг и взыскании внесенных по данному договору 15 000 руб., а также взыскании с ответчика в его пользу в счет возмещения материального ущерба 100 000 руб., в счет компенсации морального вреда – 50 000 руб. и обязать ответчика передать ему в собственность однокомнатную квартиру, равноценную однокомнатной квартире № 40, расположенной в строящемся доме по ул. Красикова в г. Ульяновске.
Изучив материалы дела, суд установил следующее. А. Титаренко на праве собственности владел однокомнатной квартирой по адресу: г. Ульяновск, пр. Мира, 27-48. Он решил приобрести жилье поближе к месту работы в правобережной части города, продав квартиру в Заволжском районе г. Ульяновска. С этой целью истец в июле 2012 г. обратился в агентство недвижимости «Русский Дом», относящееся к ООО «Д – Т» (ответчику по делу), и заключил договор оказания риелторских слуг, уплатив по данному договору 15 000 руб. Через данное агентство он продал свою квартиру и приобрел указанную однокомнатную квартиру. В итоге жилье в новостройке А. Титаренко так и не получил, а в июле 2013 г. ему стало известно, что его квартира, как и другие квартиры в этом доме, были проданы по несколько раз. Оставшийся без жилья истец был вынужден снимать квартиру по договору коммерческого найма, а свое имущество хранить в неотапливаемом гараже, что привело к его порче. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору истцу был причинен имущественный ущерб и моральный вред.
Вопросы к задаче:
1. Подлежат ли удовлетворению требования истца?
2. Какое решение должен вынести суд?
II. Выполните тестовые задания:
1. Источниками правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг являются:
А. ФЗ РФ «О риелторской деятельности в Российской Федерации»;
Б. ГК РФ (гл. 37-39);
В. ГК РФ (гл. 37-39; гл. 49, 52);
Г. ГК РФ (гл. 10; гл. 37-39; гл. 49, 52).
2. Договор возмездного оказания риелторских услуг может включать в том числе:
А. информационные услуги;
Б. консультационные услуги;
В. посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества;
Г. факультативные услуги, объединяющие иные услуги в сфере недвижимости.
3. Сформулируйте определение понятия «риелторская услуга»:
4. Правовой статус исполнителя в договоре возмездного оказания риелторских услуг определяется:
А. предпринимательской деятельностью (юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель);
Б. квалификационными требованиями;
В. деятельностью в сфере недвижимости;
Г. деятельностью в сфере движимого имущества.
5. Существенными условиями договора возмездного оказания риелторских услуг являются:
А. предмет договора (с указанием той предметной области, в которой оказывается услуга);
Б. цена (размер и порядок ее оплаты);
В. срок оказания услуги;
Г. способы обеспечения исполнения обязательств.
6. Профессиональная деятельность риелтора должна основываться на следующих принципах:
А. принцип профессионального характера риелторской деятельности;
Б. принцип независимости исполнителя в сфере оказания риелторских услуг;
В. принцип публичной значимости риелторской деятельности;
Г. все вышеперечисленное.
7. К недвижимому имуществу относится следующие объекты:
А. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;
Б. земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, и только объекты завершенного строительства. Права на недвижимую вещь подлежат государственной регистрации;
В. жилые помещения;
Г. жилые и не жилые помещения.
8. К недвижимому имуществу не относится следующие объекты:
А. объекты незавершенного строительства;
Б. суда внутреннего водного плавания;
В. космические объекты;
Г. жилищный сертификат.