Правила безопасности при покупке квартиры

Правила безопасности при покупке квартиры

«Продаётся двухкомнатная квартира в Москве. Зеленый район, евроремонт, недорого». Вероника уже представляла, как расставит мебель в этой уютной квартире. Но по совету друзей обратилась к юристам.

Оказалось, что вместе с ключами от квартиры она получила бы изрядные проблемы в нагрузку: квартира находится под арестом. Это выяснилось только после проверки.

Поэтому запомните и расскажите всем:

Ошибка при покупке квартиры может стоить миллионы рублей и испорченных нервов

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников.

Переполненные радостью покупатели теряют бдительность, особенно когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с жильём приобретают крупные неприятности.

Как рискует покупатель квартиры?

Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя.

Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после расторжения сделки, но часто у него их уже нет.

Почему это опасно?

В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые, при желании, позволят оспорить каждую десятую сделку с недвижимостью.

Ошибка №1. Нарушение закона

Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.

Комментарий юриста:

Настоящую и предшествующую сделки суд может признать недействительными и вернуть квартиру законному собственнику.

Ошибка №2. Невменяемый продавец

Сделка прошла, Андрей с семьей въезжает в приобретенное жильё.

Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском – при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, т.к. злоупотреблял алкоголем.

После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет – возвращать будет по частям.

Комментарий юриста:

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры докажет в суде, что не осознавал свои действия в момент подписания договора, находился в алкогольном или наркотическом опьянении или его ввели в заблуждение.

Ошибка №3. Жилец-невидимка

Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.

Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын сел в тюрьму на 15 лет. А мама приватизировала квартиру безего ведома и продала Смирновым. А тут сын из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру.

Комментарий юриста:

За жильцами, временно выписанными в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения сохраняется право проживания в квартире. Они могут появиться спустя несколько лет и вселиться через суд в купленное вами жилье.

Ошибка №4. Права наследников

Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая в свою очередь получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали – покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них.

Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии - всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» - заявили родственники в суде.

Комментарий юриста:

Не были учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в квартире, доказывая свои права через суд.

Паспорт продавца

Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.

Выписка из ЕГРН

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра.

С помощью этого документа вы сможете узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, а также кто ещё прописан в квартире.

В выписке из ЕГРН есть отдельное поле, где будут указаны имеющиеся ограничения, аресты, залоги и их вид. Если обременений нет, то в этой графе будет стоять прочерк.

Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам

Можно получить в ЖЭК, чтобы проверить отсутствие задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д.

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

Важно убедиться, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, а значит осознает свои действия в момент продажи квартиры.

Запомнить

В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Тогда не будет проблем с документами и юридической чистотой. Таких вариантов мало, поэтому нужно внимательно изучить все документы на предмет стоп-факторов или обратиться за проверкой к юристам. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов и проверить квартиру на возможные риски, связанные с ее покупкой.

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.

Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.

Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки - они много расскажут о социальном статусе жильцов.

Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте – так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т.п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

• Состояние подъезда и территории около дома
• Наличие исправно работающего лифта
• Внешний вид комнат, зоны потолка, стен и пола
• Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
• Уровень шумоизоляции.

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно. Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости.

Всё проверили. Что дальше?

Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи. Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты.

Аккредитив

Покупатель переводит на специальный счет деньги для расчета с продавцом. После успешной регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам.

Преимущества – банк несет ответственность за деньги. К недостаткам относится высокая комиссия за услугу.

Банковская ячейка

Покупатель в присутствии продавца помещает наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки.

Преимущество – безопасность расчетов. Недостатки – достаточно высокие затраты на аренду сейфа, необходимость транспортировки крупной суммы.

Сервис безопасных расчетов

Способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.

Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Преимущества: гарантия сохранности денег, безопасность расчетов, экономия времени.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 000 рублей.

Правила безопасности при покупке квартиры

«Продаётся двухкомнатная квартира в Москве. Зеленый район, евроремонт, недорого». Вероника уже представляла, как расставит мебель в этой уютной квартире. Но по совету друзей обратилась к юристам.