Развитие системы регистрации недвижимости и нотариат
Как известно, одним из самых распространенных объектов преступных посягательства на собственность граждан является недвижимость. Приватизация преобразовала систему отношений собственности в России и обусловила необходимость ее надлежащего оформления и регистрации.
Наиболее существенным недостатком установленной ГК РФ системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является недостаточная продуманность ее концепции. С одной стороны, усиливаются государственные гарантии и надзор за соблюдением правового регламента на стадии регистрации прав и сделок. Но происходит это за счет снижения правовых гарантий на стадии согласования условий сделки, проверки наличия всех законных предпосылок ее совершения, поскольку часть вторая ГК РФ исключила нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, в том числе и разрешив продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной (!!!).
Попытки авторов проекта федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” решить этот вопрос путем усиления системы регистрации паллиативны и не решают проблемы по существу. Данный закон не позволил развести две разных и содержательных юридических процедуры: (1) процедуры согласования условий сделки и ее заключения и (2) ее государстваенной регистрации. Попытка объединить обе процедуры в одном законе получилась неудачной, в результате чего концептуальная основа регистрации нуждается в дополнительном осмыслении с учетом практики функционирования рынка недвижимости России за последние 5 лет.
В настоящее время первая процедура - согласования условий сделки и ее заключения с участием граждан происходит путем оказания правовой помощи сторонам сделки нотариусом, который не только следит за законностью условий сделки, проверяет наличие всего необходимого фактического состава и подтверждение его документами (включая наличие правоустанавливающих документов, согласия органов опеки и попечительства, долевого собственника, супруга и т.д.), но и несет ответственность, в том числе имущественную, при нарушении правил нотариального производства и норм гражданского законодательства. Все это охватывается понятием нотариального удостоверения, рамки которого установлены Основами законодательства РФ о нотариате и никак не сводятся только к совершению удостоверительной надписи нотариусом (как это указано в ст.163 ГК ???)
В соответствии с ГК РФ усиливается государственный контроль за совершением регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На этапе согласования и проверки условий совершения сделки гарантии собственников недвижимости будут существенно ослаблены. В результате возникает опасный правовой вакуум, когда граждане окажутся наедине на стадии заключения сделки. Уповать на помощь правовых фирм, фирм недвижимости, адвокатов, не следует, поскольку они не несут ответственности за свои действия и их деятельность не связана жесткими процедурными рамками, в которых функционирует система нотариального производства.
Все это, пусть и невольно, способствует криминализации отношений гражданского оборота, возникновению судебных споров и конфликтов. Ведь следует учитывать менталитет граждан России, наш традиционный российский правовой нигилизм, когда правовые процедуры рассматриваются как ненужные формальности, которые следует отбросить при первой возможности, если к тому же их соблюдение связано с затратами.
Довод о том, что стороны сделки не лишаются права факультативно обратиться к нотариусу, вряд ли состоятелен, в силу изложенных выше причин. Юридическая и судебная практика однозначно свидетельствуют о стремлении значительной части наших сограждан к игнорированию правовых процедур, рассматриваемых как ненужные формальности, что в конечном счете оборачивается против них самих.
Кроме того, проблему осложняет и общий беспорядок в системе учета и регистрации граждан, когда невозможно выявить полный круг лиц, фактически имеющих право пользования жилым помещением, тем более, что такое право пользования и не связано с фактом регистрации. Никто специального правоустановительного учета прав членов семьи собственника не ведет (административная система регистрации эти функции не выполняет), проект федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” хотя и предусматривает необходимость регистрации права пользования, но тем не менее не содержит санкций за отстутствие фиксации данного обстоятельства. Все указанные недостатки гражданско-правового регламента в конечном счете отражаются на стабильности права собственности, порождают судебные споры, а при отмене нотариального удостоверения сделок с недвижимостью - лишат стороны сделки возможности использовать какие-либо строго допустимые доказательства в обоснование своей правоты. Поэтому право пользования как вещное право должно быть, во-первых, дифференцированным по степени защиты (отдавая преимущество несовершеннолетним и недееспособным гражданам), и, во-вторых, обязательно фиксироваться в договоре (с возложением издержек при отсутствии фиксации на лицо, доказывающее наличие у него права пользования).
Как видно, на современном этапе развития рынка недвижимости федеральный закон “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” лучше всего принимать одновременно с проектом изменений во вторую часть ГК, разработанный в подкомитете по недвижимости Государственной Думы РФ (восстанавливающих нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью). В современной правовой системе России не имеется другой развернутой юридической процедуры, кроме нотариального производства, обеспечивающей законность на стадии согласования условий сделки и ее заключения. В таком сочетании - нотариальном контроле на стадии заключения сделки, и на стадии государственной регистрации - со стороны регистрирующих органов, будет обеспечены условия для правомерного поведения всех участников отношений в сфере недвижимости на современном этапе развития правовой системы России. Создание же новой системы контроля на стадии заключения сделки достаточно дорого, да и излишне при наличии уже существующей - нотариальной, которая также будет совершенствоваться.
Следует иметь ввиду, что проект изменений в ГК РФ (в части введения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) инициирован подкомитетом по недвижимости Государственной Думы РФ и Законодательным Собранием Еврейской автономной области. Проект поддержан письменными отзывами Верховного Суда РФ, Генеральной прокуратуры РФ, Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, Уральской государственной юридической академии и рядом других учреждений и специалистов.