Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут (от лат. "servitus" - рабство) - это субъективное право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, известное еще римскому праву. В постсоветской России установление сервитутов стало возможным после введения в действие ГК РФ, в котором этому виду прав посвящены ст. 274-277.

Под сервитутом понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных. Именно о них говорится в ст. 23 Кодекса и в упомянутых статьях ГК РФ.

Объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

В зависимости от того, в частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт) различаются частные и публичные сервитуты.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (см. п. 9 комментируемой статьи и комментарий к данному пункту). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 Кодекса, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Таким образом, юридическим основанием установления публичного сервитута является не договор, а закон или иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23 ЗК РФ.

Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса - государства, местного самоуправления или местного населения.

Все это отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК - принцип участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: а) прохода или проезда через земельный участок; б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; г) проведения дренажных работ на земельном участке; д) забора воды и водопоя; е) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; ж) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; з) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; и) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; к) свободного доступа к прибрежной полосе (см. п. 3 ст. 23 Кодекса).

Перечень целей установления публичных сервитутов изложен как исчерпывающий.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Это правило п. 4 ст. 23 ЗК РФ применяется в отношении частных и публичных сервитутов. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте, или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота или каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь за собой прекращение сервитута и т.д.).

Для земельных участков, расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд в императивной норме п. 4.1 ст. 23 Кодекса установлено ограничение сроков установления публичных сервитутов: такие сроки не могут превышать сроки резервирования указанных земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Данное императивное правило п. 5 ст. 23 ЗК РФ применяется в отношении частных и публичных сервитутов. Согласно п. 2 ст. 41 Кодекса, права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, а на основании публичного сервитута - нормативным правовым актом, которым установлен такой сервитут. Поэтому при заключении договоров и подготовке нормативных правовых актов, устанавливающих сервитуты, необходимо учитывать указанное правило.

Согласно п. 6 ст. 23 ЗК РФ, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Данное общее правило основывается на положениях п. 5 ст. 274 ГК РФ и действует только при установлении частного сервитута. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, указанное общее правило не применяется.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Только в случае, указанном во втором абзаце п. 7 ст. 23 ЗК РФ, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесении указанной платы, то собственник имеет право на судебную защиту своих прав (см. п. 8 ст. 23).

Если установление публичного сервитута приводит не к существенным затруднениям в использовании участка, а вообще исключает возможность его использования, то применяются правила первого абзаца п. 7 ст. 23 ЗК РФ. При этом следует иметь в виду, что согласно п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 Кодекса включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо подчеркнуть, что действие п. 7 ст. 23 ЗК РФ распространяется только на публичные сервитуты. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

Пункт 8 ст. 23 ЗК РФ гарантирует право на судебную защиту лицам, права и законные интересы которых могут быть ущемлены в результате установления публичного сервитута.

Сервитуты подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в указанном Едином государственном реестре.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление кадастрового плана участка не требуется.