ВОПРОС 34. Понятие и задачи кадастровой оценки земель

Система кадастровой оценки городских земель предназначена для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операции с землей, создания и развития земельного фондового рынка.
Кадастровые номера используются для идентификации земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.
Основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития через оптимальное регулирование земельных отношений в городе.

Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель. Оценка земли — это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли. Удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.

Оценка земли подразделяется на массовую государственную кадастровую оценку земель (в пределах административно-территориальных образований) и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности.

Экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов, установление обоснованной платы за землю — эти задачи создания и ведения государственного земельного кадастра которые определены одноименным Федеральным законом. Они могут быть решены только на основе проведения государственной кадастровой оценки земель [2, ст. 4 и 17].

Современная ситуация налогообложения землепользования в Российской Федерации характеризуется следующими основными положениями [18]:

· в ряде субъектов Российской Федерации рынок земли практически отсутствует. Нормативная цена земли независимо от вида использования рассчитывается кратно ставкам земельного налога (от 50- до 700-кратной ставки);

· земельный налог и большая часть арендной платы за землю взимаются по постоянно индексируемым ставкам, которые устанавливаются на уровне администрации муниципального образования;

· ставки земельного налога не всегда устанавливаются исходя из рентных отношений землепользования.

Проект Налогового кодекса РФ предусматривает, что ставка земельного налога может быть установлена в пределах от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости земли. Поэтому должна быть создана объективная основа определения оценочной стоимости земельных участков для последующего расчета ставок земельного налога. Эта задача решается путем проведения массовой государственной кадастровой оценки земель в РФ. Официально она (массовая государственная кадастровая оценка земель в РФ) началась с момента принятия Правительством РФ Постановления «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 № 945. Работы по кадастровой оценке земель проводятся по единой для всей России методике, принятой к производству Росземкадастром (10) и согласованной заинтересованными ведомствами (Министерством по налогам и сборам, Госстроем РФ, Минимущесства России).

Государственная кадастровая оценка земель базируется на учете рентных отношений землепользователей. В рыночной экономике недвижимости городская земельная рента формируется за счет трех источников:

· земля — пространственный базис, на котором происходит процесс производства (земельные участки для размещения, строительства и эксплуатации жилых, бытовых и производственных объектов). Местоположение участка определяет его экономическую ценность;

· земля — дар природы, источник природных ресурсов, (плодородие почв, подземные воды, нефть, газ, строительные материалы, климатические условия земельного участка и др.);

· земля — экосистема, среда обитания человека, растений и животных.

Определить количественные параметры факторов, описывающих перечисленные источники земельной ренты в населенных пунктах, и тем самым установить ценность земельных участков в зависимости от их местоположения и характера использования — такова основная задача государственной кадастровой оценки земель.

В постановлениях Правительства РФ [9,10], регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), зафиксировано, что ГКОЗ проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. В процессе проведения ГКОЗ должны учитываться сервитуты и иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Результаты Государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.