Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения и особенности их оборота.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель. Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.
Проводя подразделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем. Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопасность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают специальный правовой режим органы местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.
Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регулированию правового режима. Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции — Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные органы. Элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.
Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные. Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах: купля-продажа земельных участков; приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору; договор дарения сельскохозяйственных угодий; приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты; приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству; приобретение прав на земельный участок на условиях аренды. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;
Прав.реж. - это так называемый прав-й пор-к исп-я зем.
Зем.с/х назн-я призн-ся зем., нах-ся за гран-и н.п.и предост-е для нужд с-го х-ва, а также предназн-е для этих целей. В составе зем.с/х.назн-я выд-ся с/х угодья, зем., занятые внутрихоз-ми дор-ми, ком-ми, лесн. насажд-ми, предназн-ми для обесп-я защиты зем.от возд-я негат-х (вред-х) прир-х, антропог-х и техногенных явл-й, водными объ-ми, а также зд-ми, стр-ми, соор., исп-ми для произв-ва, хран-я и первичной переработки с/х прод-ции.
(Пр-вой реж. - кто облад-т пр-ми, на каких пр-х, пр-вой мех-м контроля и закр-я прав.) Правом соб-ти на зем., а также пр-ми з/вл-я, з/п-ния и ар.м.б.наделены не всякие лица, а лишь те, кот.по своему прав-му статусу правомочны осущ-ть тот или иной вид эксплуа-и зем., в дан. случае зем.с/х. назн-я. Зем. с/х назн-я предост-ся –граж-м для вед-я крест-го (ферм-о) хоз-ва и лич-го подс-го хоз-ва, гр-нам и их объед-ям для вед-я садовод-ва, огород-ва и дач-го строит-ва; хоз.общ-м и товар-вам, произ-ым кооп-м, гос.и мун.унит-ым предпр-м, иным коммер-м орг-м, религ-ым орг-ям, казачьим общ-вам, научно-иссл-им орг-ям, обр-ным учр-ям с/х профиля, общинам коренных малочисл-х народов Севера, Сибири и Дальн.Вост.РФ (для вед.с/х произв-ва, созд-я защитных лесных насажд-й, научно-иссл-их, уч-х и иных связ-х с с/х произв-вом целей).
Эл-ты прав-го реж.зем. с/х назн-я: 1). Гран-ы распростр-ния прав-го реж.зем. с/х назн-я: а). весь зем.фонд: б). админист-террит. гр-ца субъ.РФ; в). МО; г). З/у, угодья; д). гр-ца кат-рии зем. 2). на зем. с/х назнач.распростр-ся общий режим: опр-ны полном-я орг-в власти в области регулир-я, опр-ны субъ-ты правоотн-й, орг-вана охрана зем., опред-н пор-к прекращ-я прав на зем., пор-к возмещ.убытков, опред-на плата за зем., ее виды, опред-н пор-к предост-я зем. ведение монитор-га зем.; обесп-ие надлеж-го исп-ия, предусм-на ответств-ть за наруш. зем.зак-ва. Особый реж.присущий только для зем.с/х назн-я. Спец-й реж.зависит от вида угодья, вида огр-ния или обр-ия.
Особый пр-вой реж. зем.с/х назн-ия регул-ся ЗКРФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» - N 101-ФЗ, ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» - N 74-ФЗ, ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - N 66-ФЗ, ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» - N 112-ФЗ.
ФЗ «Об обор.зем. с/х назн.» рег-ет отн-ия, связ-ные с владен-м, польз-м, распор-м з.у.из зем. с/х. назн-я, уст-ет правила и огранич-я, примен-е к обороту з.у.и долей в праве общей соб-ти на з.у.из зем.с/х назн-я - сделкам, рез-том соверш.кот.явл.возн-ие или прекр-е прав на з.у.из зем.с/х назн-я и доли в праве общей соб-ти на з.у.из зем.с/х назн-я, опр-ет усл.предост-я з.у.из зем.с/х назн-я, нах-ся в гос.или мун.соб-ти, а также изъятия их в гос-ю или мун.соб-ть. Его действие не распрост-ся на з.у., предост-е из зем.с/х назн-я граж-м для инд-го жил-го, гараж-го стр-ва, вед-я лич-го подс-го и дач-го хоз-ва, садоводства, жив/водства и огор-ства, а также на з.у., занятые зд., стр-ми, соор-ми. Оборот зем. с/х назн-я основ-ся на след-х принц-х: 1) сохр-е цел-го исп-ия з.у.; 2) уст-ние макс-го размера общей площ.с/х угодий, кот.расп-ны на терр-и одного мун.района и могут нах-ся в соб-ти одного граж-на и (или) одного юр-го лица (в Вол. обл 20%); 3) преимущ-ное право субъ.РФ или в случаях, уст-ых зак.субъ.РФ, мун.обр-ния на покупку з.у.из зем. с/х назн-я при его продаже, за искл-ем случаев продажи с публ-х торгов; 4) преимущ-ное право др.уч-ков долевой соб-ти на з.у., нах-ся в долевой соб-ти, либо исп-щих этот з.у.с/х орг-ции или гр-нина - члена крест-го (ферм-го) хоз-ва на покупку доли в праве общей соб-ти на з.у.из зем. с/х назн-я при возмездном отчужд-и такой доли участником дол.соб-ти; 5) устан-е особен-й предост-я з.у. из зем. с/х назн-я ино-м гр-нам, ино-ным юр.лицам, лицам без гражд-ва, а также юр.лицам, в уставном (складочном) капитале кот.доля ино-х граждан, ино-х юр.лиц, лиц без граж-ва сост-т более чем 50%. При продаже з.у. из зем.с/х назн-я субъ.РФ или в случаях, уст-х законом субъ РФ, мун-е образов-е имеет преимущ-е право покупки такого з.у.по цене, за кот. он продается, за искл-м случ.продажи с публ-х торгов.В ар.м.б.переданы прошедшие гос.кад. учет з.у.из зем. с/х назн-я, в т.ч. з.у., нах-ся в долевой соб-ти. Мин-й срок ар.з.у.с/х угодий устан-ся зак.субъ.РФ в зав-ти от разреш. исп-ния с/х угодий, передав-х в ар. З.у.из зем.с/х назн-я, нах-ся в гос.или мун.соб-ти, предост-тся граж-м и юр. лицам в соб-ть на торгах (конкурсах, аукционах).