Правовое регулирование купли-продажи земельных участков.
К сделкам купли-продажи земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные земельным законодательством. Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли- продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность. Обязательная государственная регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т. е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по местонахождению земельного участка).
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу).
Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; местоположение (адрес) земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.
22. Правовое регулирование залога земельных участков.
Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данная норма также сформулирована в соответствии со ст. 334 ГК РФ. В ст. 5 «Закона об ипотеке» установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека — это залог недвижимого имущества. К недвижимому относится имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК.
Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством. Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 указанного Закона). Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, т. е. кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием указанных средств. В соответствии с гражданским законодательством РФ в качестве залогодателя может выступать собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со ст. 335 ГК залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок. Также этот закон содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков. В соответствии со ст. 350 ГК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.
23. Правовое регулирование аренды земельных участков.
Арендные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 22 3 К РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лица без гражданства, иностранные юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности.
Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности; в) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости.
Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество, покупатели приватизируемых частей зданий, строений, сооружений (граждане или юридические лица) совместно обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.
По общему правилу изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для заключения договора) закон относит следующее:
Предмет договора.
В договоре должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должно быть указано местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (государственный учетный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен кадастровый паспорт земельного участка, если сдается только часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом паспорте указывается часть земельного участка, сдаваемого в аренду. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.
Размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ) является существенным
условием договора аренды земельного участка.
Ограничение предусмотрено в ЗК РФ в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Причем в пределах срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и без данного указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими двумя видами договоров аренды проявляется прежде всего в различном порядке их расторжения.
Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с приведенным требованием земельного кодекса государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор). Также при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.
К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях может быть заключен только по итогам торгов.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка при проведении торгов выступает в соответствии со своей компетенцией исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может производиться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка в следующем порядке.
Если же поступает хотя бы одно заявление о предоставлении в аренду такого земельного участка, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что земельное законодательство более детально определяет права и обязанности лиц по использован
Собственник имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды,
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его
ию земельных участков (ст. 40—42 ЗК РФ)
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
1. использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
2. сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
4. своевременно приступать к использованию земельных участков
5. своевременно производить платежи за землю;
6. соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
7. не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв
8. выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:
соглашение сторон;
истечение срока договора аренды (если договор аренды не
считается возобновленным — ч. 2 ст. 621 ГК РФ);
судебное решение о расторжении договора;
требование одной из сторон о расторжении договора аренды,
заключенного на неопределенный срок.
Процедура расторжения договора различна для срочного договора аренды и договора аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии и др. или арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными; 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.