Третейское разбирательство земельных споров

В последнее время в юридической практике обострилось внимание к проблемам подведомственности третейским судам споров о правах на землю (земельные участки).

Представляется, что по общему правилу третейские суды вправе рассматривать такие категории дел. Ведь основная их масса возникает вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств, вытекающих из гражданско-правовых договоров. Данные дела рассматриваются судами в исковом порядке и в силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №102-ФЗ О Третейских судах в Российской Федерации, ч. 2 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть переданы нарассмотрению третейскому суду. Проблема подведомственности, которая в последнее время обсуждается в связи с компетенцией третейских судов, связана прежде всего со спорами, когда требуется прямо или косвенно

обеспечить государственную регистрацию прав на земельные участки, в том числе обязать компетентные государственные органыпроизвести соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время сложилось два основных подхода к решению вопроса о подведомственности третейским судам таких споров.

Первый подход основан на том, что третейские суды вправе рассматривать любые споры, если только не установлены прямые законодательные ограничения, поэтому по общему правилу они могут рассматривать и подобные категории дел. Такой же вывод следует из ст. ст. 17, 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где прямо указывается, что решении третейских судов входят в число оснований регистрируемых прав.

Изначально данной позиции придерживались и высшие судебные инстанции.

Так, Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2004 года указал, что применение абз. 6 п. 1 ст. 17 ФЗ «О госрегистрации», исходя из буквального его толкования (речь идет о необходимости наличии законной силы судебного акта, на основе которого осуществляется государственная регистрация прав на недвижимость), приведет к ограничению выбора формы защиты субъективного права. В связи с этим решение третейского суда следует рассматривать в качестве основания для регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе на земельные участки) и сделок с ним, даже несмотря на отсутствие в ФЗ «О госрегистрации» указания на вступление решении третейского суда в законную силу.

Второй подход наметился позднее и связан с изданием ВАС РФ Информационного письма от 22 декабря 2005 года №96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов»

В обзоре отмечается, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество (а значит, и на землю) относится к исключительной компетенции государственных судов (п. 27). При этом ВАС РФ аргументировал свою позицию тем, что решение Третейского суда, обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично – правового характера, которые в силу ст. 1 ФЗ «О третейских судах» не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Вместе с тем в Постановлении от 17 апреля 2007 года № l5324/06 Президиум ВАС РФ подтвердил подведомственность третейским судам споров из обязательственных отношений, предметом которых является недвижимое имущество (купля-продажа), тем самым указывая на возможность регистрации прав на имущество на основе решения третейского суда по взаимному заявлению строн либо через легализацию в государственном суде (путем получения исполнительного листа). Аналогичная позиция была высказана в письме ВАС РФ от 23 августа 2007 года №ВАС С06/ОПП-1200.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04 июня 2007 года №377–0–0 также поднимал вопрос о том, могут ли служить основанием для совершения регистрационных действий акты третейских судов.

Однако четкого ответа получено так и не было, Конституционный Суд Российской Федерации оказался не готов к решению этой проблемы и, фактически уклонившись от ответа на поставленный вопрос в Определении№377–0–0, заключил, что спор заявителей не может быть предметом третейского разбирательства, поскольку фактические обстоятельства дела свидетельствуют, по мнению арбитражного суда, отменившего решение третейского суда, об административно-правовом характере спорных отношений. В силу этого Конституционный Суд Российской Федерации не усмотрел в данномслучае нарушения каких-либо прав граждан.

В связи с изложенным необходимо отметить следующее. Действительно, третейский суд не вправе понуждать государственный орган (в том числе и орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество) к совершению каких-либо действий. Однако решение третейского суда выполняет совсемне функцию понуждения к регистрации. Значение акта третейского суда в том, что он является основанием для государственной регистрации. Выводы же государственного суда, отказывающего третейскому суду в праве рассматривать споры о правах на землю, уподобляется выводам, согласно которым договор, который заключают стороны, якобы обязывает регистрирующий орган провести государственную регистрацию. Нет, не обязывает, но является основанием для государственной регистрации. И если это основание (будь то договор или решение третейского суда) юридически беспорочно, то думается, что орган государственной регистрации не вправе отказать в государственной регистрации прав на землю.

Вполне очевидно, что в последние годы как арбитражные, так и суды общей юрисдикции нацелены на постепенное сужение полномочий третейских судов в области разрешения споров о правах на землю (как и на недвижимость в целом)

Это уже привело к искусственному ограничению со стороны ВАС РФ и ВС РФ права выбора формы защиты субъективных прав вопреки тому, что прямого запрета на рассмотрение третейским судом споров о праве на землю действующее законодательство все-таки не содержит.

Вот почему желательно, чтобы указанный вопрос был разрешен на законодательном уровне путем внесения соответствующих поправок в АПК РФ, ГПК РФ и ФЗ «О третейских судах», ограничивающих компетенцию третейских судов в области разрешения различных категорий споров о недвижимости (в том числе о правах на землю) или, напротив, прямо предоставляющих им такое право.

А до этого момента третейским судам рекомендуется более гибко формулировать резолютивную часть своих решений, например: «Обязать ответчика передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации перешедшего к истцу права собственности на такой-то земельный участок».

Во-первых, данное требование позволит получить у «ответчика» необходимый для регистрации права на землю комплект документов.

Во-вторых, подобное требование третейского суда адресовано не регистрирующему органу, а стороне третейского разбирательства, добровольно принявшей на себя обязанность подчиниться решению третейского суда.

Обращая это требование к проигравшей стороне, третейский суд действует в пределах своих полномочий.

В-третьих, изложенная редакция придает решению третейского суда характер решения по иску о присуждении, устраняя тем самым проблемы с получением исполнительного листа в компетентном государственном суде.

В-четвертых, после выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда последнее приобретает свойства государственного судебного акта, а с этим уже не может не считаться никто, в том числе и регистрирующий орган.

Заключение

Из вышесказанного следует, что земельный спор – это правоотношение регулируемое и разрешаемое на основании норм земельного, гражданского, гражданско-процессуального, и арбитражно-процессуального права, возникающее между индивидами и группами лиц, органами государственной власти и местного самоуправления по поводу нарушения или оспаривания их субъективных прав на землю и законных интересов или обязанностей, содержание которых являются притязания сторон этих субъективных прав, законных интересов или обязанностей этих сторон в области земельных правоотношений.

Свобода предпринимательства, частная собственность, возникшие в результате коренных изменений в государственном и общественном устройстве значительно расширили (в СССР различали 4 вида) перечень земельных споров, который в настоящее время остается открытым.

«Львиная доля» земельных споров направлена на защиту права частной собственности или притязание на таковое.

Для земельных споров характерен судебный порядок разрешения. Земельные споры рассматриваются мировыми судьями, в Федеральных судах общей юрисдикции и Арбитражных судах Российской Федерации.

Вышеуказанные споры могут разрешаться третейскими судами. Однако, следует помнить, что решения третейского суда обязательны для сторон, заключивших третейское соглашение. Из этого вытекает, что требование третейского суда адресовано не регистрирующему органу, а стороне третейского разбирательства, добровольно принявшей на себя обязанность подчиниться решению третейского суда.

Только после выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда последнее приобретает свойства государственного судебного акта.