Земельный участок (его часть) как объект земельных отношений

В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Данное в Земельном кодексе определение земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием.

Примером такого определения может служить определение земельного участка, содержащиеся в ФЗ "О Государственном земельном кадастре": земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст.1).

Исходным материалом для выявления границ земельного участка является: землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объекта землеустройства, утвержденный внутрихозяйственный землеустроительный проект (ст.19, 20, 24 Закона "О землеустройстве").

Географическое описание и юридико-техническое удостоверение земельного участка более полно, развернуто закреплены в документах государственного земельного кадастра. В Едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие сведения о земельном участке:

-кадастровый номер;

-месторасположение (адрес);

-площадь;

-категория земель и разрешенное использование земельных участков;

-зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

-экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

-качественные характеристики, в том числе и показатели плодородия земель;

-наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком.

Именно такое многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация земельного участка может оптимально выражать юридическое понятие земельного участка.

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен: он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.

Основой разграничения понятий "делимость" и "неделимость" вещей могут служить ст.244, 252 ГК, где говорится, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Рассматривая дела о возможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности или выдела доли в натуре, суд вправе по требованию выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию (особенно в тех случаях, когда он не проявляет существенного интереса в использовании имущества).

Из содержания ст.252 ГК вытекает, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между его участниками. При разделе также учитывается возможность причинения этим ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, возможность выделения ему в этой связи денежной компенсации. Специфика отнесения объектов земельных отношений к числу делимых и неделимых выражается в том, что делимым признается земельный участок, если после его раздела образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых возможно без перевода их в состав земель иной категории. Примером могут выступать случаи раздела садовых, огородных участков между супругами, иными членами семьи.

Более сложным выглядит возможность признания земельного участка делимым, когда речь идет о разделе его в натуре между сособственниками в границах земель поселений; условия его делимости определяются возможностью раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества. При согласии участников общей собственности на землю на выдел земельного участка и отказе на получение денежной компенсации судами должны учитываться несоразмерность ущерба в результате возможного существенного ухудшения состояния дом, превращения его определенных частей в нежилые помещения, возникающие в результате деления неудобства пользования как строениями, так и земельными участками, а также степень нуждаемости каждого сособственника в этом имуществе, в том числе и части земельного участка.

Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998г. №102-ФЗ не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63)

Часть 1 ст.64 этого Федерального закона содержит следующие правила. При отсутствии в договоре условия, предусматривающееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка. Которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.