Предлагается установить специальные правила о праве собственности на здания и сооружения

По общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся. Также предлагается запретить отчуждение объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он возведен, если собственником этих объектов является одно и то же лицо (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.

Допускается передача во временное владение и пользование части здания или сооружения, если эта часть должным образом индивидуализируется (п. 2 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта).

В некоторых случаях собственниками земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости являются разные лица. Предполагается, что в таком случае собственник здания, строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, сможет пользоваться этим участком в необходимых пределах. Это может быть обусловлено уплатой денежных средств собственнику земельного участка в соразмерных объемах, если иное не будет предусмотрено в законе.

Предлагается закрепить правила о разрушенных (поврежденных) объектах недвижимости

В Проекте ГК РФ указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник разрушенного объекта недвижимости согласно поправкам имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка (п. 5 ст. 297.1 ГК РФ в редакции Проекта). Сейчас такое согласие требуется, когда объект недвижимости возведен на арендованном земельном участке, поскольку в силу п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав на земельный участок для восстановления разрушенного объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. В то же время, как следует из Проекта ГК РФ, права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок могут прекратиться, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения или гибели.

К аналогичным выводам приходили суды и ранее: собственник утрачивает право восстанавливать разрушенный объект недвижимости, если в течение длительного времени он не предпринимал никаких мер по его восстановлению (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10). Исходя из содержания указанного судебного акта, под мерами по восстановлению можно понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по подготовке такого восстановления (например, переговоры с собственником земельного участка).

Право застройки заменит аренду участка в целях строительства

Право застройки - новый вид ограниченного вещного права, который предлагается закрепить в Гражданском кодексе РФ. В случае принятия этих поправок станет недопустимым заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается (абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ).

Установление нескольких прав застройки

На одном земельном участке

В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки (абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта).

Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем.

В первую очередь речь идет о наложении нескольких прав застройки.

Для предотвращения этого риска условия о характеристиках возводимого здания и о его расположении следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом по договору купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущего недвижимого имущества подобной индивидуализации можно достичь, включив в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию соответствующей части проектной документации возводимого объекта, градостроительный план земельного участка.

Реализация данной рекомендации поможет избежать признания незаключенным договора об установлении права застройки, а также возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости.