Договор пожизненного содержания с иждивением ( понятие, форма, лично-доверительный характер отношений)
Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.
Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.
Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.
Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.
Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.
Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.
Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.
Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
95. Договор проката ( понятие, содержание, исполнение)
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката является разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.
Стороны: » арендатор - как правило, выступает гражданин. » арендодатель - коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования.
Предметом может быть только движимое имущество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр.
Срокне может быть больше 1 года. Форма договора - письменная, без каких-либо условий. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.
96. Договор аренды ( понятие, виды, содержание, осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом, прекращение)
Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.
Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный
Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа. Стороны договора: арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования). Форма договора - договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции. Цена и срок договора аренды не относятся к существенным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата. Виды договорааренды: 1) договор проката; 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа; 3) аренды зданий и сооружений; 4) аренды жилого помещения; 5) аренды предприятия; 6) договор финансовой аренды (лизинга). Права и обязанности сторон договора аренды Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом. Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ. Каждая из сторон договора аренды вправе требовать его досрочного расторжения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.
97 Договор аренды зданий и сооружений ( понятие, права на земельный участок при аренде строения, содержание, исполнение)
Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.
Договор аренды здания, сооружения является:
1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.
Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования . Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором.
Форма договора
– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
98. Договор аренды предприятия (понятие, содержание, заключение и оформление, исполнение и прекращение)
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование
весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
Особенности данного договора:
Предметом договора является имущественный комплекс, в состав которого входят:
права владения и пользования земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, запасами сырья, топлива, материала и иные оборотные средства;
имущественные права - права пользования землей, природными ресурсами, зданиями, сооружениями;
исключительные права - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию;
уступка прав требования;
долги.
Не подлежат передаче по договору аренды права, полученные на основании специального разрешения (лицензии).
Договор совершается в письменной форме путем составления одного документа, подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора.
К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.
Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Права и обязанности сторон:
арендатор:
вправе использовать переданное имущество:
не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать материальные ценности, сдавать их в субаренду, передавать свои права и обязанности без уменьшения стоимости предприятия;
не вправе осуществлять такие действия в отношении земли и природных ресурсов;
не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость;
обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;
арендодатель:
обязан письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду. В течение 3 месяцев кредитор либо письменно сообщает о своем согласии, либо вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков. В случае неуведомления кредитора о заключении договора аренды он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о такой передаче, предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков;
обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если:
такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплутационных свойств;
при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.
Общие правила о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение и только в случае, если оно существенно не нарушает права и интересы кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересы общества.
99. Договор аренды транспортных средств (понятие и виды)
Договор аренды транспортных средств может быть двух видов:
с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем);
без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Особенности данного договора:
договор имеет комбинированный характер - арендодатель обязан предоставить транспортное средство, а также услуги по управлению им и по его технической эксплуатации;
услуги по управлению транспортным средством - вождение, пилотирование и т.д., а также те, которые необходимы для управления им (навигационные услуги);
техническая эксплуатация предусматривает поддержание транспортного средства в технически пригодном к использованию состоянии;
транспортные уставы и кодексы могут устанавливать дополнительные особенности аренды отдельных видов транспортных средств.
Договор должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока, государственной регистрации не подлежит, даже если предметом является недвижимое имущество (самолет).
Права и обязанности сторон:
арендодатель:
в течение всего срока аренды транспортного средства обязан поддерживать его надлежащее состояние, включая текущий и капитальный ремонт;
обязан предоставить услуги по управлению и технической эксплуатации в соответствии с целями договора. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать требованиям и условиям договора или обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида;
несет расходы по оплате услуг членов экипажа, а также по их содержанию. Они являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям по поводу управления транспортным средством и его технической эксплуатации, а также распоряжениям арендатора по поводу коммерческой эксплуатации такого средства (какой груз погрузить, в какое место отправиться, в какое время прибыть и т.д.);
обязан страховать транспортное средство и/или ответственность за ущерб, который может быть причинен при его эксплуатации, в случаях, предусмотренных законом (обязательно и добровольно);
несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами;
вправе предъявить регрессное требование к арендатору, если вред возник по его вине;
арендатор:
несет расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату сборов, топлива и других расходуемых материалов;
обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если последний докажет вину арендатора;
вправе сдавать без согласия арендодателя транспортное средство с экипажем в субаренду; заключать в рамках коммерческой эксплуатации договоры перевозки с третьими лицами, если это не противоречит договору аренды и назначению транспортного средства.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во
временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Договор заключается в письменной форме независимо от его срока, не подлежит государственной регистрации, если предметом является недвижимое имущество.
Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к данному виду не применяется.
В соответствии с договором арендатор:
обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, в течение срока договора аренды;
своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую;
несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, иные расходы, связанные с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором;
несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его устройствами, оборудованием в течение срока аренды;
вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду; заключать с третьими лицами договоры перевозки, если это не противоречит договору аренды и назначению транспортного средства.
100. Договор найма жилого помещения ( понятие, виды)
Договор найма жилого помещения– это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилых помещений является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;
2) возмездным;
3) взаимным.
Предмет договора– изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Стороны договора– наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.
Форма договора– письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.
Срок договора: для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.
Наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;
в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;
г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наниматель вправе:
а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;
в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.