Постоянное (бессрочное) пользование землей.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК РФ не является закрытым. Однако ЗК РФ предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл. IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Права на землю, регулируемые нормами настоящей главы, имеют целый ряд общих свойств.
Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица.
Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК РФ в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т.е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.
Однако правовой режим землевладения, землепользования и аренды значительно различается.
Наиболее устоявшийся для нашего законодательства вид прав на землю - пользование, так как на всем протяжении существования советского государства оно было единственно возможным правом на землю, как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.
Как видно из самого названия рассматриваемого в данной статье права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется, в отличие от аренды, не на договорной основе. Поэтому суды правильно отказывают во взимании платы за пользование участком на праве постоянного бессрочного пользования.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (см. ст. 29 ЗК РФ).
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, считаются его собственностью.
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления его в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений, тогда как по нормам ЗК РСФСР все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей.
Статья 20 ЗК РФ более чем наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные участки, предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет.
ФЗ о введении в действие ЗК специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования.
В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 20 ЗК РФ, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц ФЗ о введении в действие ЗК РФ установлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны были переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.
Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта норма особенно актуальна для сельскохозяйственных коммерческих организаций, где распространено внесение участниками организации в ее уставный капитал права пользования земельной долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенное выше правило на земельные доли.
Порядок переоформления юридическим лицом права на земельный участок установлен также ФЗ о введении в действие ЗК РФ. Этот порядок включает:
1) подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;
2) принятие решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РФ);
3) государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ о госрегистрации.
Как видно из приводимых в приложении судебных решений, суды по-разному подходят к разрешению вопроса о том, как быть в случае, если организация, не имеющая права по ЗК РФ на предоставление земельного участка в постоянное бессрочное пользование, получила такое право на основании акта государственного органа, изданного до вступления в действие в ЗК РФ, но не успела произвести его государственную регистрацию. Считается, более обоснованным вывод о том, что в таких случаях должна осуществляться регистрация права постоянного бессрочного пользования, предоставленного до принятия ЗК РФ, поскольку возможность пользоваться таким правом сохранялась до 2006 г.
Еще одно нововведение ЗК РФ в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения ими. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК РФ, однако ЗК РФ четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Земельный кодекс РФ не упоминает специально о праве пользования земельным участком собственником недвижимости. Однако в ст. 35 (п. 1) говорится, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Между тем ГК РФ в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Таким образом, если речь идет о гражданах или тех юридических лицах, которые могут по нормам ЗК РФ обладать правом пользования земельным участком, они продолжают в приведенном выше случае пользоваться им. Для остальных же юридических лиц такое право пользования, как нам представляется, также подлежит переоформлению. Однако в данном случае необходимо согласие собственника - если им является юридическое или физическое лицо - на приобретение части участка под строением в собственность или получении его в аренду. При этом, поскольку речь не идет об утрате собственником недвижимости права пользования земельным участком, на такие случаи не распространяются нормы ст. 272 ГК РФ о последствиях такой утраты. Когда же происходит прекращение права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, то в порядке указанной статьи судьба этой недвижимости определяется по соглашению между собственником участка и собственником имущества. Если оно не достигнуто, спор решает суд, который может, в частности, обязать собственника недвижимости снести ее, а если это невозможно - либо признать право собственника недвижимости на приобретение соответствующей части земельного участка, либо право собственника земельного участка на приобретение этой недвижимости, либо установить право пользования земельным участком под недвижимостью на новый срок.
Аренда земли.
Ст.22 ЗК. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. ГК и ЗК устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды.
Аренда - это предоставление земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.
Основными признаками аренды земель являются:
- срочность (действует определенный период времени, определяемый в договоре);
-платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю.
Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (искл. земли с/х назначения max 49 лет.).
Договор аренды составляется в письменной форме и подлежит гос. регистрации, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, кот не подлежит государственной регистрации.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с законодательством земельные участки в РФ могут предоставляться гражданам, юр.лицам, иностранным гражданам, иностранным юр.лицам, лицам без гражданства.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду.
В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).
Статья 46 ЗК РФ основания прекращения аренды земельного участка.
По инициативе арендодателя в случае:
-использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- использовании земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
-изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- реквизиции земельного участка и иных случаях.
Договор аренды земельного участка прекращается: - по соглашению сторон; - по решению суда; - по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.
Прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.