Земля как объект природы, хозяйствования, собственности. Влияние этого триединства на правовое регулирование земельных отношений.

Земля как триединый объект:

· Объект природы – это природный объект, составная часть окружающей среды, взаимодействующая с другими объектами природы – лесами, недрами, водами, а в широком смысле охватывающая все природные ресурсы.

· Объект хозяйствования – является материальной базой всякого производства.

· Объект собственности – находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Особенности регулирования при триедином подходе к земле:

a) Земля обладает уникальными, невосполнимыми человеком, только ей присущими свойствами, для каждого человека она составляет основу жизни, условие его существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей, а так же место хозяйственной и иной деятельности, способной изменить экологическую обстановку как в регионе, так и в планетарном масштабе, поэтому человек должен быть собственником этого бесценного дара. В силу этого основным субъектом земельной собственности являются граждане РФ.

b) Деятельность государственных органов, предприятий и граждан относительно земли должна осуществляться с учетом интересов не только настоящего, но и будущих поколений, на основе анализа негативных тенденций при проведении земельной реформы.

c) Распоряжение землей на определенной территории реализуется через органы местного самоуправления, в результате чего должно быть обеспечено сбалансированное сочетание общественных потребностей с частными и ведомственными интересами.

d) В земельном праве не полностью применяются сроки исковой давности, предусмотренные для гражданских, административных, уголовных и иных правоотношений. Так если ранее за самовольный захват земельного участка предусматривалась уголовная ответственность, то сейчас административная.

Земля как недвижимое имущество. Земля и территория (отраслевая принадлежность понятий и их соотношение)

Земля как объект собственности:

· Становится объектом присвоения и рассматривается правом как недвижимое имущество

· Абсолютное свойство недвижимости (по ГК объект недвижимости связан с землей неразрывно)

· Земля обладает пространственной ограниченностью

· Постоянное место нахождения

Земля - это недвижимое имущество особого рода => её правовой режим отличается от других. Для определения этого режима и существует отрасль земельного права. Хотя правовой режим земли формируется и нормами других отраслей права.

Для того, чтобы зем. участок был признан недвижимостью он д. отвечать признакам: индивидуализирован, д. определен размер, границы и местоположение.

ЗЕМЛЯ И ТЕРРИТОРИЯ. Земля - это эколого-экономическая категория. Территория - это категория государственно-правовая, относится к конституционному праву. Отождествлять эти понятия не стоит.

Территория - это пределы, в которых распространяется гос. власть, в которой органы гос. власти осуществляют свои полномочия. Территория - это атрибут гос. суверенитета. В рамках территории осуществляются властные полномочия гос-ва. Земле присущ и политический фактор.

Оценка земельных участков

Оценка земельного участка, земли необходима для следующих целей:

• совершение сделки дарения, купли-продажи, мены, ренты, аренды;

• оформления ипотеки (кредита под залог участка земли), в том числе земли сельскохозяйственного назначения;

• разрешение имущественных споров;

• формирование пакета документов для действий судебных приставов;

• проведение приватизации имущества;

• оценка инвестиционных проектов;

• проведение страхования;

• дополнительной эмиссии акций и привлечения новых пайщиков;

• проведение комплексной оценки стоимости предприятия в процессе использовании затратного подхода (при оценке недвижимости, как промежуточный этап оценки);

• при нотариальном оформлении наследства

Оценка земли – область оценки недвижимости, в которой оцениваемым объектом является выделенный земельный участок – та часть поверхности, границы которой удостоверены и описаны уполномоченным государственным органом. Рыночная стоимость земли всегда зависит от её месторасположения, влияния различных внешних факторов, а также предложения и спроса на существующем рынке.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости

под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства то есть когда:

(одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме)

Рыночная стоимость участка определяется на основе ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Государственная кадастровая оценка— это определение кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа гос власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению ОМС не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом(требования иметь в штате не менее 2 оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки(ст15.1))

Залог земельных участков

Ипотека (залог) как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества – земельного участка.

Ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте ФЗ.

Не допускается ипотека земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, за исключением земельных участков, собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а так же части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного субъектами РФ или муниципалитетом.

Решение об ипотеке принимается органами местного самоуправления, если земля находится в их собственности и органами власти субъектов РФ или МСУ в случае наделения соответствующими полномочиями, если земли не разграничены.

При ипотеке земельного участка, право залога так же распространяется на находящиеся или строящиеся задания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено другое.

Собственник – залогодатель сохраняет право распоряжения земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом

Аренда земли.

Ст.22 ЗК. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. ГК и ЗК устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды.

Аренда - это предоставление земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основными признаками аренды земель являются:

- срочность (действует определенный период времени, определяемый в договоре);

-платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (искл. земли с/х назначения max 49 лет.).

Договор аренды составляется в письменной форме и подлежит гос. регистрации, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, кот не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с законодательством земельные участки в РФ могут предоставляться гражданам, юр.лицам, иностранным гражданам, иностранным юр.лицам, лицам без гражданства.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Статья 46 ЗК РФ основания прекращения аренды земельного участка.

По инициативе арендодателя в случае:

-использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использовании земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

-изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка и иных случаях.

Договор аренды земельного участка прекращается: - по соглашению сторон; - по решению суда; - по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Содержание права пользования землей. Ограничение прав землепользователей

Содержание составляют права и обязанности собственников и иных землепользователей.

Главой 4 ЗК РФ установлены следующие виды (основания, титулы) использования земель: *сервитут; *аренда; *безвозмездное пользование земельным участком; *постоянное (бессрочное) пользование (исключен из перечня титулов, но сохранился как вид землепользования, основание – решение ОГВ и ОМСУ о предоставлении участка); *пожизненное (наследуемое) владение (исключен из перечня оснований (титулов), Основание регистрации права свидетельство наследстве или завещание. Ограничен переход земельного участка от S к Sу, только в случае смерти владельца. Продать, подарить нельзя. Владельцы могут переоформить права пожизненного наследуемого владения на собственность или аренду. Сейчас зем. участки на данном праве не предоставляются.

Ограничение прав

В связи с наличием ограничений право собственности не явл-ся абсолютным в зем. праве.

Основания д/установления: 1.Особые условия использования земель и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. 2.Особые условия охраны окружающей среды, памятников, культурных природных объектов, естественной среды обитания путей миграции животных. 3.Условия начала и завершения застройки в соответствии с согласованным проектом осуществления работ. 4.Резервирование земель на определенный срок от 3 до 20 лет

Устанавливаются на определенный срок или бессрочно на основании актов ОИВ, ОМСУ, или решения суда. Они сохраняются при переходе прав на земельный участок.

ЗК устанавливает: 1) ограничение пределов осуществления прав (Резервирование земель, химическое радиактивное загрязнение, установление сервитута. Последствия: *изменения объема правомочий S ов; *Изменение условий либо отмена сделок; *Прекращение права землепользования) и 2) ограничение оборото способности земель (изъятые из оборота зем участки (гос. природ. заповедники и национ. парки, здания, сооружения, для постоянной деятельности ВС РФ, военных судов, ФСБ, объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; ЗАТО и т.д.) и ограниченные в обороте зем участки ( в пределах особо охраняемых природ. тер-рий, земель лесного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия РФ, историко-культурными заповедниками, для обеспечения обороны и безопасности, объектами космической инфраструктуры; загрязненные опасными отходами и т.д.)

Защита прав Глава 9 ЗК РФ, осуществляется сл. Способами: *Признание права. *Восстановление нарушенного права на земельный участок.

Возмещение убытков в процессе нарушения прав на землю производится в судебном порядке, осуществляется в полном объеме (прям. ущерб + упущенная выгода)

25. Защита прав собственников земельных участков землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 5 Кодекса). При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса).

Субъекты прав на земельные участки обладают определенным объемом субъективных гражданских прав, подлежащих юридической защите. В свою очередь, объем указанных субъективных прав в каждом случае определяется видом вещного или иного права на земельный участок, принадлежащего соответствующему субъекту.

Среди вещных и иных прав на земельные участки Кодекс называет: право собственности (ст. 15-19), арендные права (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), право безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

В зависимости от видов прав, носителями которых могут выступать перечисленные выше участники земельных отношений (субъекты прав на земельные участки), в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях установлены следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Защита земельных прав и законных интересов субъектов земельных отношений представляет собой систему правовых норм, предусматривающих легальные основания и порядок возникновения земельных прав указанных субъектов, способы их защиты, а также процессуальные процедуры обеспечения и восстановления нарушенных земельных прав и законных интересов лиц, на законном основании обладающих вещными или иными правами на земельные участки.

Земли водного фонда.

К землям водного фонда относятся:

а) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах. Водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. ВК не определяет понятие поверхностных вод, а лишь выделяет поверхностные водные объекты, которые состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Таким образом, законодатель рассматривает водный объект и земельный участок, на котором он расположен, как единое целое. К поверхностным водным объектам относятся: моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и др.); водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); болота; природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); ледники, снежники.

Согласно ч. 6 ст. 6 ВК полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. В соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования;

б) земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. Водные объекты и соответствующие земельные участки могут быть использованы для размещения таких сооружений, как плотины, водосбросы, водозаборные, водовыпускные и другие гидротехнические сооружения, мосты, подводные и подземные переходы, очистные сооружения, причалы, судоподъемные, судопропускные и судоремонтные сооружения, рыбозащитные и рыбопропускные сооружения, насосные станции, дамбы, берегозащитные сооружения и др. При строительстве и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевом и хозяйственно-бытовом водоснабжении, на водных объектах устанавливаются зоны, округа санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Водное законодательство вводит понятие водохозяйственной системы, под которой понимается комплекс водных объектов и предназначенных для обеспечения рационального использования и охраны водных ресурсов гидротехнических сооружений. Одним из принципов водного законодательства является принцип регулирования водных отношений исходя из взаимосвязи водных объектов и гидротехнических сооружений, образующих водохозяйственную систему.

С принятием ВК в 2006 г. и внесением соответствующих изменений в ст. 102 ЗК возник вопрос о правовом режиме земель водоохранных зон и береговой полосы, которые по ранее действующему законодательству входили в состав земель водного фонда. Современный законодатель, определяя в ЗК земли водного фонда, значительно сужает круг земельных участков, относимых к этой категории земель. Водоохранные зоны по современному законодательству могут быть отнесены к землям, выполняющим природоохранные функции (в составе земель природоохранного назначения). Хотя вполне очевидно, что земли, занятые водоохранными зонами или береговой полосой, как земли, предназначенные для использования и охраны водных объектов, должны подчиняться единому правовому режиму земель водного фонда.

Водохранилища являются одним из видов поверхностных водных объектов - водоемов (ст. 5 ВК), имеющих искусственное происхождение. Создание водохранилищ и иных искусственных водных объектов должно осуществляться с учетом законных интересов водопользователей и соблюдением требований рационального использования и охраны водных объектов. Строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водных объектах, является основанием для перевода земель и земельных участков в земли водного фонда (ч. 2 ст. 12 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую).

Помимо норм ЗК правовой режим земель водного фонда устанавливается и положениями водного законодательства. В соответствии со ст. 2 ВК водное законодательство состоит из ВК, других федеральных законов, законов субъектов РФ, нормы которых регулируют отношения по использованию и охране водных объектов (водные отношения). Право собственности на земли водного фонда подчинено праву собственности на водные объекты. В качестве общего положения ВК закрепляет, что на водные объекты устанавливается федеральная собственность. Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности Российской Федерации на этот водный объект.

В собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица могут находиться пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности соответствующему субъекту, если иное не установлено федеральными законами. Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Право собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. Критерии разграничения права собственности на земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, установлены в ст. 7 ФЗ от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380). Так, земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью РФ, если указанные объекты находятся на территориях двух и более субъектов РФ или указанные земельные участки отнесены федеральными законами к федеральной собственности. Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено ВК.

Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено ВК, другими федеральным законами. Собственники водных объектов осуществляют мероприятия по охране водных объектов, предотвращению их загрязнения, засорения и истощения вод, а также меры по ликвидации последствий указанных явлений. Охрана водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, осуществляется исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Предоставление водных объектов в пользование физических и юридических лиц возможно на основании договора водопользования; на основании решения о предоставлении водного объекта в пользование. Кроме того, водное законодательство устанавливает случаи, когда возможно использование водного объекта без заключения договора водопользования или принятия соответствующего решения для: судоходства (в том числе морского), плавания маломерных судов; осуществления разового взлета, разовой посадки воздушных судов; забора (изъятия) водных ресурсов в целях обеспечения пожарной безопасности и др. Водные объекты, находящиеся в частной собственности, могут предоставляться в пользование на основании договора аренды и иных сделок.

Водное законодательство не устанавливает способы, которыми могут отчуждаться водные объекты, находящиеся в частной собственности, и в данном случае оборот водных объектов должен регулироваться гражданским законодательством с учетом норм земельного законодательства. ВК устанавливает случаи, когда водопользование может быть приостановлено или ограничено (ст. 41), а также содержит специальные нормы, направленные на охрану водных объектов при их использовании в различных целях (гл. 5, 6).

В ВК РФ предусматривается:

• собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц;

• собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Земли запаса.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, земель лесного и водного фондов и других земли запаса — это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности. Эти земли могут использоваться для геодезических, геолого-съемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий.

В ст. 103 ЗК РФ предполагается целенаправленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Законодательством Российской Федерации предусматривается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование.

Земля как триединый объект:

· Объект хозяйствования – является материальной базой всякого производства.

· Объект собственности – находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Особенности регулирования при триедином подходе к земле: