Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может как сам осуществлять на нем любую хозяйственную, в том числе и строительную, деятельность, так и разрешать хозяйственную деятельность на нем другим лицам. Таким образом, право на застройку может принадлежать как собственнику, так и несобственнику земельного участка. Поэтому представляется неверной имеющаяся в литературе позиция, в соответствии с которой право на застройку - это право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта. Право на застройку земельного участка в силу закона принадлежит его собственнику. Он может передать данное право другому лицу, у которого оно возникает на основании договора.
Право на застройку может реализовываться с учетом общих ограничений использования земельных участков, предусмотренных законом (см. п. 5 коммент. к ст. 260 ГК). Застройка земельного участка может осуществляться только при условии получения разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством. Акт о разрешении использования земельного участка выдается при наличии в градостроительном кадастре записей об использовании и застройке каждого отдельного участка земли. Земельные участки под строительство предоставляются только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и т.д.
Виды объектов, которые могут создаваться или реконструироваться, зависят от зоны земель, к которой относится данный земельный участок. Так, в соответствии с Законом о садоводческих объединениях граждан жилые помещения могут создаваться на дачном участке (с правом или без права регистрации проживания в нем) и садовом участке (без права регистрации проживания в нем); некапитальные жилые строения - на огородном участке; хозяйственные строения и сооружения - на дачном, садовом и огородном участках в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
2. По общему правилу собственник земельного участка обладает правом собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на этом участке. Исключения могут быть предусмотрены законом или договором. Например, собственник может разрешить арендатору земельного участка построить на нем здание для себя. Таким образом, субъекты права собственности на земельный участок и на находящееся на нем недвижимое имущество могут не совпадать.
3. В случае осуществления строительной деятельности с нарушением ограничений, предусмотренных законом для владельца земельного участка (изменение целевого назначения участка, нарушения разрешенных способов использования или нарушение градостроительных и строительных норм и правил), применяются нормы ст. 222 ГК о самовольной постройке.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
1. По общему правилу собственник сам осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но в случаях, когда ввиду экономической целесообразности или других причин собственник не заинтересован в самостоятельном пользовании земельным участком, он может предоставить его в пользование или владение и пользование другим лицам.
Третьи лица, не являющиеся собственниками земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на данные объекты. Обязательственные права третьих лиц возникают на основе договора между ними и собственником. Ограниченные вещные права третьих лиц возникают в силу закона. Виды таких прав устанавливаются федеральным законом. В частности, в законодательстве названы следующие виды ограниченных вещных прав, которые могут возникать на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК, ст. 20, 21 ЗК); право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (ст. 23 ЗК); право безвозмездного срочного пользования участком (ст. 24 ЗК). Возможность обладания земельным участком на праве хозяйственного ведения или оперативного управления земельным законодательством не предусмотрена.
2. При осуществлении прав владения и пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом третьи лица не могут выходить за рамки, установленные законом или договором с собственником.
3. Третье лицо может обладать имуществом на праве владения и пользования. Правомочием распоряжения земельным участком или находящимся на нем недвижимым имуществом по общему правилу он не обладает. Исключения могут быть предусмотрены только законом или договором с собственником.

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком впервые было введено в российское законодательство Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г., а затем раскрыто в актах РСФСР, в том числе в ЗК РСФСР 1991 г. В тот период земельные участки, находящиеся в собственности государства, могли выделяться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Основание такого отвода земли имело публично-правовую основу (государственный акт и регистрация).
С введением в действие ЗК отвод земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения прекращен, но землевладение на таком праве, установленное до принятия ЗК, сохранено.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона к ЗК государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения по отмененной форме признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав, сделанными после 31 января 1998 г.
2. В настоящее время единственным основанием для приобретения гражданином права пожизненного наследуемого владения является наследование (п. 1 ст. 266, ст. 1181, 1182 ГК). По наследству переходит именно право, а не земельный участок как имущество. Наследование права по жизненного наследуемого владения возможно как по закону, так и по завещанию.
Предусмотренный законом порядок приобретения права пожизненного наследуемого владения требует обязательного получения свидетельства о праве на наследство и государственной регистрации перехода права.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
1. Землевладелец (гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения) имеет права владения и пользования земельным участком. Данное вещное право наиболее близко к праву собственности, поскольку устанавливается пожизненно и предполагает самостоятельность субъекта в осуществлении достаточно широкого круга правомочий.
Согласно п. 1 ст. 41 ЗК владение и пользование землевладельца по объему соответствуют владению и пользованию имуществом собственника: землевладельцы осуществляют права собственника (используют для собственных нужд пресные подземные воды, закрытые водоемы, общераспространенные полезные ископаемые, проводят мелиоративные и строительные работы, возводят жилые, бытовые и иные сооружения, имеют право собственности на посевы и посадки, сельскохозяйственную продукцию и доходы от нее и т.п.).
Тем не менее правомочия собственника и землевладельца не идентичны. Отличительные особенности устанавливаются как в ст. 41 ЗК, так и в других актах.
2. Землевладелец может без особого разрешения собственника возводить на земельном участке здания, сооружения и другое недвижимое имущество. На созданное имущество землевладелец приобретает право собственности.
Создание недвижимого имущества должно осуществляться в соответствии с целевым назначением земельного участка. Недвижимость, построенная не в соответствии с целевым использованием участка, признается самовольной постройкой, а право пожизненного наследуемого владения принудительно прекращается.
Законом могут быть установлены условия пользования земельным участком, предусматривающие иной порядок осуществления строительной деятельности на земельном участке.
3. Землевладелец может передать принадлежащее ему право пожизненного наследуемого владения по наследству. Право собственности на данный участок остается у прежнего собственника (публично-правового образования).
Если у землевладельца несколько наследников, участок может быть разделен, так как в отличие от общей собственности общего владения гражданское законодательство не предусматривает. Если участок разделу не подлежит, он переходит во владение одному из наследников, другие наследники получают компенсацию.
4. Если земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства до введения в действие ЗК, гражданин имеет право зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона к ЗК.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
1. Обладая широкими правомочиями по владению и пользованию, землевладелец, в отличие от собственника, не имеет правомочия по распоряжению земельным участком. Также он не может передавать и само право пожизненного наследуемого владения. Единственной возможностью распорядиться правом пожизненного наследуемого владения является передача его по наследству.
Землевладелец не может совершать не только сделки, прямо направленные на отчуждение земельного участка и права на него (такие, как купля-продажа, дарение и т.п.), но и сделки, которые могут повлечь отчуждение (например, залог). С 2007 г. землевладелец не может передать участок в аренду, поскольку согласно п. 2 ст. 22 ЗК такое право предоставлено только собственнику.
2. Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено по воле землевладельца путем отказа от права на земельный участок в установленном законом порядке.
В случаях, указанных в законе, возможно и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения по решению суда: при использовании участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель; при использовании способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительно ухудшают экологическую обстановку; при неустранении умышленных правонарушений и систематическом невыполнении обязательных мероприятий по охране земель; при неиспользовании земельного участка в течение трех лет в случаях, указанных в законе; при изъятии для государственных и муниципальных нужд; при реквизиции.