Договор найма вещей (locatio-conductio rerum)
1. Наймом вещей (арендой) называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, арендодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, арендатору, conductor) одну или несколько определенных вещей во временное пользование, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение, и по окончании срока действия договора возвратить вещи наймодателю.
Наниматель вещи не признавался юридическим владельцем и не пользовался самостоятельной владельческой защитой против всякого рода самовольных посягательств на его обладание нанятым имуществом. Отразить такие посягательства он мог только с помощью наймодателя, держателем на имя которого считался наниматель6.
2. Предметом договора найма вещей могли быть любые вещи — движимые и недвижимые. Однако потребляемые вещи не могут быть предметом данного договора, поскольку они при нормальном хозяйственном использовании уничтожаются или подвергаются существенному изменению, так что в отношении потребляемых вещей обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту же самую вещь, которая была получена по договору, оказывается неисполнима. Наймодатель - не обязательно собственник. Возможна и сдача в наем чужой вещи (например при субаренде, когда наниматель сдает нанятую им вещь в наем другому нанимателю, по отношению к которому он сам оказывается в роли наймодателя).
3. Вознаграждение за пользование (наемная плата) может определяться:
1. в денежном выражении
2. но в договорах найма (аренды) сельскохозяйственных земельных участков допускалось определение наемной платы в натуре (известное количество продуктов, в частности, известная часть урожая).
Однако обмен пользования на другую вещь (то есть не на деньги и не на часть урожая с арендованного поля) не подходил под категорию договора найма вещей.
Срок не являлся необходимым элементом договора найма.
При сдаче вещи внаем без указания срока договор может быть в любое время прекращен по заявлению любой из сторон.
4. Обязанности наймодателя. На наймодателе лежала обязанность предоставить нанимателю прльзование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее). Вместе с вешью должны быть переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче земельного участка — обычный инвентарь).
Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает нанимателю право отступиться от договора..
Наймодатель обязан не только передать вещь нанимателю, но и в течение всего срока найма обеспечить этому последнему возможность беспрепятственного пользования вещью. Для этого наймодатель должен в течение всего срока дейсвтия договора поддерживать вещь в пригодном для использования состоянии, и устранять посягательства третьих лиц на используемое нанимателем имущество.
5. За полную или частичную непригодность предоставленной в пользование вещи для использования наймодатель отвечал по тем же основаниям, на которых строилась ответственность продавца за недостатки проданной вещи. При непригодности вещи для использования по тому назначению, которое имелось в виду при заключении договора, наймодатель обязан возместить весь ущерб нанимателя от этого, а наниматель вправе отказаться от договора или требовать снижения наемной платы.
6. Наймодатель отвечал за всякую вину (omnis culpa). Если невозможность пользования вещью для нанимателя наступала без вины в том наймодателя, последний не нес ответственности перед нанимателем, но и не имел права требовать наемную плату за то время, пока пользование вещью было невозможно по такой случайной причине. Из этого можно сделать вывод, что риск в данном случае лежал на наймодателе.
Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы вещь налоги, и нести связанные с ней публичные повинности.
7. Обязанности нанимателя. Наниматель обязан платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общему правилу, если не было иного соглашения, наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени. Если наниматель внес наемную плату вперед, а пользование в течение всего периода, за который внесена наемная плата, оказалось невозможным не по вине нанимателя (например, по случайной причине сгорел нанятый дом), нанимателю дается иск для возврата наемной платы.
Вопрос о платеже наемной платы получил специальную регламентацию для того случая, когда она определена в натуре в известном количестве продуктов (сельскохозяйственная аренда).
Различные случайные обстоятельства могут вызвать неурожай. Тогда для арендатора окажется непосильной арендная плата, установленная по договору. Если урожай пропал из-за действия непреодолимой силы (например, стихийного бедствия), наниматель освобождался от выплаты наемной платы.
Однако убыток от обычного неурожая нес наниматель. Наймодатель вправе получить арендную плату и за неурожайный год, и наниматель лишь вправе получить отсрочку ее выплаты до наступления урожайного года.
8. Наниматель при пользовании вещью должен был сообразовываться с содержанием договора и хозяйственным назначением вещи. Наниматель нес ответственность за всякого рода повреждения и ухудшения нанятой вещи, если они произошли по его вине (хотя бы легкой), ( См. примеры: Дигесты Юстиниана. Том III / Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2003. С. 711 – 723).
По окончании найма нанятая вещь должна быть незамедлительно возвращена в надлежащем состоянии. В случае несвоевременного возвращения нанятой вещи наниматель обязан возместить наймодателю убытки, понесенные последним от несвоевременного возврата вещи.
Если наниматель за время найма произвел затраты на арендованную вещь, то вопрос о его праве на возмещение произведенных расходов решался в зависимости от их характера.
Издержки необходимые или полезные (то есть хозяйственно целесообразные) подлежали возмещению наймодателем.
Ненужные издержки, сделанные для роскоши, украшения или по личному желанию нанимателя, наймодатель компенсировать не должен.
Однако он вправе отделить от вещи «вложения» в нее, если это можно сделать без ухудшения вещи, и если они представляют собой самостоятельную ценность в отрыве от основной вещи (если без нее эти «вложения» использованы быть не могут, их отделение от основной вещи будет злоупотреблением правом).
9. Если иное не предусмотрено договором, наниматель вправе передать нанятую вещь в пользование другому лицу (в поднаем). Передача нанятой вещи поднанимателю не снимала с основного нанимателя ответственности перед наймодателем за сохранность вещи и ее надлежащее использование. Наниматель вообще отвечал за вину всех, кого он допускал к нанятой вещи, как за свою вину.
10. Римское право исходило из того, что имущественный найм имеет исключительно обязательственно-правовую природу, то есть у нанимателя нет права на вещь, а есть лишь право требовать от наймодателя обеспечить нанимателю возможность беспрепятственного использования нанятой вещи в течение срока действия договора.
По этой причине, если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника, и имел полное право прогнать нанимателя (Дигесты Юстиниана. Том III / Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2003. С. 729).
Поэтому в период рецепции римского права в новое время получил распространение афоризм, что по римскому праву «купля ломает наем».
В таком случае наймодатель нес перед нанимателем ответственностьпо договору, но никаких требованийк новому собственнику наниматель был не вправе предъявлять.
11. Договор найма вещи в некоторых случаях мог быть прекращен односторонним отказом от него той или другой стороны:
1. Наниматель мог отказаться от договора:
§ если предоставленная наймодателем вещь оказывалась непригодной для пользования
§ если пользование вещью связано с серьезной опасностью.
2. Наймодатель мог отказаться от договора:
§ если наниматель злоупотреблял своим правом (портил вещь)
§ если нанятая вещь требовала ремонта, который невозможен без прекращения пользования нанимателя
§ если вещь оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя.
Смерть одной из сторон не прекращала договора найма.
Будучи заключен на определенный срок, договор найма прекращался с истечением срока, но если фактически пользование вещью со стороны нанимателя продолжалось и по окончании срока, договор считался возобновленным по молчаливому согласию сторон (то есть их конклюдентынми действиями). Таким образом, для прекращения договора по окончании срока требовалось специальное волеизъявление одной из сторон об отказе от продолжения отношений найма.