Виды сделок с земельными участками и их правовая основа

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Особенности:

1. земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п.1 ст. 260 ГК);

2. возможность заключения сделок с землёй на торгах (конкурсах, аукционах);

3. при совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или особый режим использования.

4. распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов);

5. особенности в совершении, оформлении сделок с землёй: - обязательна письменная форма, для некоторых сделок и нотариальное удостоверение; - государственная регистрация сделки с землёй, в случаях, определённых ФЗ.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков.

Одним из самых распространённых оснований перехода права собственности на земельные участки является купля-продажа земельных участков.

Купля-продажа земельных участков регулируется ГК – гл.30 §7 «Продажа недвижимости» ст.549-558, нормы которого применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле- продаже §1, а также земельным законодательством, ст.37 ЗК.

Он определяется как соглашение о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Согласно ст. 550 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма договора не соблюдена – он недействителен.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка (п.1 ст.37 ЗК РФ).

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, с момента регистрации которого у покупателя возникает право собственности на земельный участок.

Законом предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи земельных участков на торгах с победителем торгов. Порядок организации и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков (права их аренды) определяется Правительством РФ, в соответствии с ГК РФ

Договор дарения земельного участка (гл. 32 ГК ст. 572 – 582). Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок земельным законодательством не предусмотрено. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Данный договор может быть реальным (непосредственно дарение) – даритель передаёт земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи, и консенсуальным – когда даритель обязуется передать земельный участок (дарственное обещание), договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора. Статья 574 ГК РФ предусматривает письменную форму договора дарения земельного участка. Нарушение требований, относящихся к форме сделки, влечет за собой ее ничтожность. Право дарения имеют собственники земли (граждане и юридические лица). Договор дарения земельного участка является безвозмездным, т.е. даритель не вправе потребовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Договор дарения - это двусторонняя сделка, основанная на взаимном соглашении сторон, предполагающем согласие одаряемого принять предложенный ему дар. Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться.

Договор мены земельными участками (гл. 31 ГК ст. 567 – 571). Обмен земельными участками оформляется договором мены, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой либо земельный участок в обмен на иное имущество. .

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон признаётся продавцом участка, который она обязуется передать, и покупателем участка, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст.567 ГК РФ). Данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки. При совершении такой сделки учитывается стоимость земли. В случае, когда в договоре мены отсутствует условие о цене обмениваемых земельных участков, действует презумпция их равноценности (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если из договора следует, что обмениваемые участки признаются неравноценными, то сторона, передающая земельный участок меньшей стоимости, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором мены (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Право собственности по договору мены возникает только с момента государственной регистрации.

17. Какова роль земли в различных отраслях производства?

Земля в общественной жизни является всеобщим предметом и условие труда, т.е. необходимым условием любого процесса производства, и выступает в роли всеобщего средства производства. Однако роль земли в различных отраслях производственной деятельности не одинакова. Например, в обрабатывающей промышленности и строительстве земля выступает в качестве пространственного операционного базиса, т.е. места, на котором совершается процесс труда. В добывающей промышленности земля выступает уже не только как пространственный операционный базис, но и как своеобразная кладовая определенных богатств.

Земля ограничена в пространстве и уникальна, в то время как другие средства производства по мере развития производительных си количественно изменяются, менее совершенные заменяются более производительными, экономически выгодными. Такие средства производства, как станки, машины, здания, оборудование и т.д. созданные трудом человека. Земля же в первозданном своем состоянии – дар природы, а потому в своем естественном состоянии не имеет стоимости.

Земля характеризуется постоянством местоположения, ее нельзя передвинуть, переместить. Иная роль и производственное значение у земли в сельском хозяйстве, здесь она выступает не только как место, где осуществляются производственные процессы, но и как предмет и орудие труда, и в этом смысле выступает главным средством производства.

От других средств производства земля отличается территориальной протяженностью. Так, процесс производства в сельском хозяйстве идет на земельных участках, имеющих различные размеры, протяженность и конфигурацию. Если на использование земли в сельском хозяйстве существенное влияние оказывает комплекс природных факторов (климат, почвы, рельеф и т.д.), от которых во многом зависит урожайность и выход продукции сельскохозяйственных культур, то другие средства производства практически не подвержены их воздействию. Земля является вечным средством производства.