НП «Воронежское Содружество ТСЖ

НП «Воронежское Содружество ТСЖ

Народный Институт

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Ольга Фролова,

Председатель Правления

НП «Воронежское Содружество ТСЖ»,

Руководитель Воронежского городского

Центра общественного контроля

В сфере ЖКХ

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ В МКД!

У нас разные профессии, социальный статус, материальное положение…. Мы все хотим жить в мире и дружбе, хотим знать всех, кто живет в нашем доме, подъезде, хотим собираться вместе на праздники двора, как это делали наши родители и деды много лет назад.

Добрососедские отношения - это основа для грамотного и эффективного управления нашим домом. Но самое важное - только вместе мы сможем добиться, чтобы управляющая организация добросовестно, в наших интересах управляла многоквартирным домом.

Пока Вы не почувствуюте себя собственниками общего имущества в доме, а не только своей квартиры, Вы будете ходить по грязным подъездам, в подвалах Вашего дома будет стоять вода, вместо уютного двора под Вашими окнами будет стоянка машин.

В тех домах, где живут активные собственники, нет выбитых окон, разломанных дверей, разрисованных стен, неблагоустроенных детских площадок. Сейчас самое время познакомиться со своим соседями по дому и начать жить по-новому.

Надеемся, что наша Памятка поможет сделать процесс управления вашими многоквартирными домами более эффективным.

Желаем вам успехов в ваших начинаниях!

ПОМНИТЕ – ДОРОГУ ОСИЛИТ ИДУЩИЙ!

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

1. Федеральный закон от 29.12.2004г. №188-ФЗ«Жилищный кодекс Российской Федерации».

2. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»».

3. Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 209-ФЗ«О ГИС ЖКХ».

4. Приказ Минстроя России от 25.12.2015г. № 937/пр «Об утверждении требований к оформлению Протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Не поленитесь - проверьте, когда в последний раз проводилось ОСС, а если оно проводилось, то почему Вы не получали соответствующего уведомления.

Ну и, конечно, всегда полезно знать, кто живет рядом с Вами, ведь стоимость ваших квартир напрямую зависит от качества управления домом!

Зачем проводить ОСС?

ФОРМЫ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

Форма ОСС	Способ голосования	Нормативное обоснование
Очная	Посредством поднятия рук	Ч.4 ст.48 ЖК РФ
Оформление решений в письменной форме
Иным способом, определенным общим собранием
Заочная	Оформление решений в письменной форме. Проводится только если на очном собрании не был набран кворум(п.1 ст.47 ЖК РФ)	Ч.5 ст.48 ЖК РФ
Очно-заочная	Оформление решений в письменной форме	Ч.4.1 ст.48 ЖК РФ

Управление МКД

1) О наделении Совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

2) О наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие ряда решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

3) О создании ТСН/ТСЖ в нескольких МКД, если их земельные участки имеют общую границу, в пределах которых находится инфраструктура, предназначенная для совместного использования собственниками в домах (п.1 ч.2 ст.136ЖК РФ).

3. Решения, принимаемые простым большинством (больше 50% голосов, присутствующих на ОСС)

Проведение ОСС:

1) О сроках и порядке проведения годового ОСС, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч.1 ст. 45 ЖК РФ).

2) О порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией УО ОСС по требованию собственников, обладающих не менее чем 10%общего количества голосов (п.3.5 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).

3) О месте хранения протоколов ОСС и решений собственников (ч.4 ст. 46 ЖК РФ).

4) Об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования (п.3.2 ч.2 ст.44ЖК РФ).

5) Об определении администратора ОСС (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

6) О порядке приема администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Управление МКД

1) О выборе и изменении способа управления (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ).

2) О выборе УК и определении условий договора управления (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

3) Об избрании и переизбрании Совета МКД (управление УК или непосредственное управление и в доме больше четырех квартир (ст.161.1 ЖК РФ).

4) О выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД (размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты) (ч.8.1 ст.161 ЖК РФ).

5) Об избрании комиссий собственников (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

6) О заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ).

7) О выборе лица, уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении (ч.3 ст.164 ЖК РФ).

8) Об использовании ГИС ЖКХ в деятельности Совета МКД (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ).

Жилищно-коммунальные услуги

1) О размере платы за содержание жилого помещения в МКД (управление УК или непосредственное управление) (ч.7 ст.156 ЖК РФ).

2) О внесении платы за коммунальные услуги (за исключением ОДН) РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ).

3) О текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.1ч.2 ст.44 ЖК РФ).

5) Об определении перечня и объема услуг и работ по содержанию ОИ, условий их оказания и выполнения, а также размере их финансирования (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2014 № Ф04-9093/13 по делу № А70-4825/2013)

Капремонт

1) Выбор кредитной организации для открытия спецсчета (п.5 ч.4 ст.170, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

2) Определение размера взноса на капремонт равного минимальному (п.1 ч.4 ст.170, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

3) Выбор лица, уполномоченного на представление платежных документов (ч.3.1 ст.175, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

4) Определение порядка представления платежных документов (ч.3.1 ст.175, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

5) Определение размера расходов на представление платежных документов условий оплаты этих услуг (ч.3.1 ст.175, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

6) Утверждение услуг и работ по капремонту *(п.1 ч.5 ст.189,ч.1 ст.46 ЖКРФ).

7) Утверждение сметы расходов на капремонт (п.2 ч.5 ст.189,ч.1 ст.46 ЖК РФ).

8) Утверждение сроков проведения капремонта ^** (П.3 ч.5 ст.189, ч.1 ст.46 ЖК РФ)

9) Определение лица, уполномоченного участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капремонту (п.5 ч.5 ст.189, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

*Если собственниками принято решение о ежемесячном взносе на капремонт в размере минимального, установленного субъектом РФ, перечень услуг и/или работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой (ч.4.1 ст.170 ЖК РФ).

^** Собственники вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем по региональной программе, если на дату принятия решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч.4.1 ст.170 ЖК РФ).

Решения, принимаемые простым большинством (больше 50% голосов всех собственников в доме)

1) О создании ТСН/ТСЖ и утверждении его Устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ).

2) О реорганизации ТСН/ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ).

3) О ликвидации ТСН/ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

4) Выбор или изменение способа формирования фонда накопления на капремонт (п.1.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОСС

1) Инициирование ОСС.

2) Подготовка к проведению ОСС.

3) Сообщение собственникам о проведении ОСС.

4) Проведение ОСС.

5) Подсчет голосов по вопросам повестки дня.

6) Оформление результатов голосования.

7) Уведомление об итогах голосования и принятых решениях всех собственников.

8) Передача копий решений и протокола ОСС.

ИНИЦИАТОРЫ ОСС

Кто может быть инициатором ОСС	Нормативное обоснование
Один или несколько собственников в МКД	ч.2 ст.45 ЖК РФ
УО, осуществляющая управление МКД по договору управления	ч.7 ст. 45 ЖК РФ
УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов в МКД	ч.6 ст. 45 ЖК РФ
Региональный оператор, УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельцы спецсчета) для формирования фонда капремонта по вопросу выбора иной кредитной организации	ч.2.1 ст.176 ЖК РФ

Орган местного самоуправления созывает ОСС в следующих случаях:

По какому вопросу	В каком случае	Нормативное обоснование
Выбор способа управления МКД	Решение о выборе способа управления МКД не было принято на общем собрании собственников	Ч.6 ст.161 ЖК РФ
ОМС получено уведомление от ГЖИ: - об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ; - о прекращении действия лицензии; - об аннулировании лицензии.	Ч.4 ст.200 ЖК РФ
Избрание совета МКД, председателя совета, или создание ТСЖ	- Домом управляет УК и при непосредственном управлении; - в МКД более 4-х квартир; - в течение календарного года решение об избрании совета МКД собственниками не принято или не реализовано.	Ч.2 ст.161.1 ЖК РФ
Расторжение договора управления МКД с действующей УК и выбор новой УК или изменение способа управления МКД	ОМС провел внеплановую проверку деятельности УК по обращению: - собственников в МКД; - председателя совета МКД; - органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК; - общественных объединений или иных НКО. По результатам проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления.	Ч.1.1 ст.165 ЖК РФ
Выбор способа формирования фонда капремонта	решение о выборе способа формирования фонда капремонта не было принято на ОСС	Ч.6 ст.170 ЖК РФ
Выбор владельца спецсчета или изменение способа формирования фонда капремонта	- в отношении владельца спецсчета на капремонт принято решение о ликвидации или реорганизации, признании банкротом; - УК, ТСЖ, ЖКС прекращено управление МКД; - собственники в МКД в течение 2-х месяцев с даты прекращения управления МКД владельцем спецсчета не приняли /не реализовали решение о выборе иного владельца спецсчета или изменении способа формирования фонда капремонта	Ч.8, 9 ст.175 ЖК РФ

Лучше всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям разъяснять вопросы, которые Вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем посторонним людям в чужом подъезде!

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня).

Законодательством не установлены отдельные обязанности, закрепляемые за членами инициативной группы, как и не определены требования к самой инициативной группе.

Если учитывать, что инициировать ОСС вправе собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), то инициатор проведения такого собрания обязан:

- направить каждому собственнику сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД заказным письмом или вручить каждому собственнику под роспись, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо разместить в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников не позднее чем за 10 (десять) дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

- довести до сведения собственников итоги голосования и решения, принятые ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

УК, ТСЖ или ЖСК по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% от общего количества голосов в МКД, обязаны организовать проведение общего собрания в течение 45 дней с момента поступления обращения, уведомив о проведении собрания каждого собственника в доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников.

Плюсом в этом случае, безусловно, является то, что Вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам.

Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной!

Собственники нежилых помещений могут быть инициаторами ОСС наравне с собственниками жилых помещений!

Кто финансирует ОСС?

Затраты на проведение бывают значительными, особенно, если в доме много собственников, поэтому ыопрос финансирования выходит на первое место.

В письме Минстроя РФ от 28 августа 2015 г. № 27535-ОЛ/04 даны разъяснения по этому вопросу. Проведение ОСС финансирует:

- собственник, по инициативе которого проводится ОСС;

- УО, если она является инициатором ОСС;

- собственники, обладающие не менее 10% голосов, которые выступают инициаторами проведения общего собрания УО до принятия решения ОСС об источнике и порядке финансирования таких расходов (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

ПОДГОТОВКА ОСС

Документ	Обоснование
Сообщение о проведении ОСС	Инициатор обязан сообщить всем собственникам в данном доме о проведении собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ)
Лист регистрации вручения сообщений о проведении ОСС	Является обязательным. Это доказательство того, что: 1) собственники были уведомлены о проведении собрания, 2) такое уведомление было направлено в установленный законом срок
Лист регистрации вручения решений собственников (заочное и очно-заочное голосования)	Является обязательным , так как подтверждает то, что собственники ознакомлены с повесткой дня и имели возможность обсудить вопросы повестки дня (ч.4 ст.45 ЖК РФ)
Реестр собственников в МКД	Это исходные данные о праве собственности на помещения лиц, участвующих в ОСС и о праве участия в нем.
Схема распределения долей в МКД	Необходимость подсчета голосов на ОСС, количество которых пропорционально доле в праве на общее имущество в МКД.
Лист регистрации собственников	Подтверждение правомочности (наличия кворума) ОСС.
Решения собственников	Обязательны при проведении ОСС в заочной и очно-заочной форме (ч.4.1 ,5 ст. 48 ЖК РФ). Направляются вместе с уведомлением о проведении общего собрания.
Проекты документов, которые должны быть утверждены на ОСС	Обязательное приложение к протоколу ОСС (под. "е" п. 19 Требований к оформлению протоколов, утвержденных приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 937/пр).
Проект протокола ОСС	Необходимо для оформления принятых решений общего собрания (ч. 1 ст. 46ЖК РФ)

Как провести подготовку проведения общего собрания в многоквартирном доме?

Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги:

1) организовать инициативную группу активных собственников.

Если в Вашем доме не выбран Совет дома, то лучше всего сделать это сейчас. Во-первых, сразу появятся люди, которые добровольно на постоянной основе будут заниматься всеми вопросами, связанными с комфортным проживанием. Во-вторых, Совет МКД будет взаимодействовать с управляющей организацией, контролировать ее работу по договору управления;

2) составить реестр собственников помещений в доме;

3) запросить в Вашей управляющей компании перечень общего имущества.

Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества можно также запросить в БТИ. Правда, это платная услуга.

Технический паспорт дома, как и другая документация, принадлежат собственникам, но на практике управляющая компания всячески препятствует доступу к ней собственников. Безусловно, в так называемых «организованных» домах с реально работающим Советом МКД такие проблемы минимизированы;

4) провести опрос собственников о выборе способа управления домом.

Как правило, молодые люди хотят создать ТСЖ, а люди старшего поколения больше доверяют привычному способу – управляющей компании, хотя и недовольны ее работой. Вот здесь инициативной группе придется усиленно поработать, сводя все мнения к единому знаменателю;

5) подобрать УО для управления Вашим домом;

5) подобрать кандидатуры в Совет МКД, если он еще не создан.

Правильнее всего утвердить решением ОСС Положение о Совете Вашего дома, в котором прописать все полномочия председателя и членов Совета, порядок их отзыва и др.;

6) продумать повестку дня общего собрания. Подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии.

От правильности составления повестки зависит качество управления МКД и сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших «против» какого-либо пункта повестки;

7) решить вопрос об источниках финансировании (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления).

Проведение собрания в доме довольно затратное мероприятие. Целесообразно принять Положение о проведении общих собраний собственников помещений в Вашем доме. Это избавить Вас в последующем от многих проблем – ведь ОСС проводятся довольно часто, потому что нерешенные вопросы возникают постоянно;

8) при очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня.

Если в доме много собственников, можно обратиться в орган местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения общего собрания. Согласно ст. 1 ЖК РФ, ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ;

9) для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС.

Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании - количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию. Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых и малоквартирных МКД вполне успешно работают.

Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.

В сообщении о собрании целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.

РЕЕСТР СОБСТВЕННИКОВ

Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.

Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.

Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

Список собственников может быть получен в управляющей компании, ТСЖ или ЖК, либо составлен инициаторами проведения общего собрания самостоятельно.

Необходимую информацию о собственниках и их координатах можно получить путем запроса в региональном управлении ФРС. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о любом объекте недвижимости в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Это достаточно дорого.

Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пробежаться по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме.

Что должно быть указано в реестре собственников:

- общая площадь жилых и нежилых помещенийв МКД, у которых есть собственники;

- режим права собственностина каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов;

- ФИО собственника(физлицо), сведения о праве собственности на помещение в МКД;

- номер свидетельства о государственной регистрациисобственника - юридического лица, сведения о праве собственности на помещение в МКД;

- ФИО (наименование) представителя собственника, паспортные данные, а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

- почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении ОСС (если не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

Паспортные данные собственников при проведении ОСС не указываются, только для лиц, голосующих по доверенности!

В соответствии с п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ:

«машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Информация о границах машино-места в паркинге, расположенном в МКД, регистрируется в Росреестре. Каждое машино-место получает свой кадастровый номер, как любое помещение в МКД.

Определён допустимый размер машино-места. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 N 792 минимальный размер машино-места должен составлять 5,3 х 2,5 м, а максимальный – 6,2 х 3,6 м.

Таким образом, собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машино-места в паркинге, расположенном в МКД, должен быть включен в реестр собственников помещений.

ПОВЕСТКА ДНЯ ОСС

Формулировка вопросов повестки дня должна допускать однозначный ответ «За», «Против» или «Воздержался».

Если собственники в Вашем доме не принимали Положение о порядке проведения ОСС, то надо каждый раз утверждать кандидатуры председателя, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования.

Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписать протокол и подсчитать голоса на ОСС!

Собственники не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня ОСС, а также ее изменять! (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ ) .

Повестка дня первичного ОСС

- принятие решения о выборе председателя собрания секретаря и членов счетной комиссии;

- порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания;

- порядок уведомления собственников о принятых на собрании решениях;

- утверждение состава ОИ и утверждение долей в ОИ по каждому собственнику;

- утверждения Положения о порядке проведения ОСС в МКД. Этот порядок очень облегчит Вам проведение ОСС в дальнейшем;

- выбор места хранения документов собраний.

Хранить оригиналы документов общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.

Это минимальная повестка!

РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА

Требований к решению ст.46 ЖК РФ не содержит. Необходимыми остаются сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов.

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) адрес помещения;

2) сведения о лице, участвующем в голосовании;

3) сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в МКД;

4) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ОСС

Не позднее, чем за 10 днейдо даты проведения ОСС (п.1 ст.146 ЖК РФ) сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме (ст.45 ЖК РФ):

- заказным письмом.

Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений!

Ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ: Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним;

- или вручено каждому собственнику под роспись, если иное не принималось на ОСС.

В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте Реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания;

- или размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, если такое решение уже принималось общим собранием в Вашем доме.

Если такой вопрос собственники ранее не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя!

Если такое решение было ранее принято, то размещаем в общедоступных местах сообщение о предстоящем общем собрании. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД необходимо составить акт о размещении сообщений о проведенииОСС,можно провести фотосъемку сообщений.

- размещено в ГИС ЖКХ(ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Проведение ОСС посредством ГИС ЖКХ перенесено на 01.01.2018г.

Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.

Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.

При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Какие сведения должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников?

В соответствие с ч.5 ст.45 ЖК РФ в сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

Инициатор (члены инициативной группы) указывают свои фамилии, имена, отчества, номера жилых (нежилых) помещений, собственниками которых они являются, и свои контактные данные;

2) форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного или заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

При этом желательно указать и время окончания приема письменных решений. Например, 21 час. Иначе все решения, принесенные до 00 час. следующего дня после даты окончания голосования придется учитывать при подсчете голосов. Это не всегда удобно, если решения не опускаются в почтовый ящик инициатора, а приносятся ему домой;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

6) напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

При ОСС с использованием ГИС ЖКХв сообщении указываются (п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ):

- сведения об администраторе ОСС (юрлицо);

- сведения об администраторе ОСС (физлицо);

- дата и время начала и окончания проведения голосования по вопросам повестки дня;

- порядок приема администратором ОСС оформленных в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование.

ПРОВЕДЕНИЕ ОСС

ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Кворум – наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения.

Кворум зависит от количества голосов собственников, которыми они обладают пропорционально площади принадлежащего им недвижимого имущества!

1 кв.м = 1 голос.

Если в повестке дня есть вопросы, для решения которых нужно другое число голосов, кворум определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное ОСС.

При отсутствии кворума на очном ОСС можно провести заочное голосование с той же повесткой дня.

Инициаторами ОСС составляется акт об отсутствии кворума, подтвержденный листами регистрации, и принимается решение о проведении заочного голосования с соблюдением установленных сроков.

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования, которое должно совпадать с датой, указанной в сообщениях о проведении ОСС.

ГОЛОСОВАНИЕ НА ОСС

Голосовать вправе все собственники жилых и нежилых помещений в МКД :

- физические лица;

- юридические лица;

- государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в их собственности;

- представители собственников, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом.

Доверенность можно заверить по месту работы, учебы, службы, в лечебных учреждениях или нотариально.

Управляющие организации и ТСЖ этого права лишены (ст. 185.1 ГК РФ)!

Собственник считается принявшим участие в ОСС в заочной или очно-заочной формах, если его решение получено до даты окончания приема, указанной в сообщении о проведении ОСС.

При письменном голосовании засчитываются голоса по вопросам, где оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов повестки дня не влечет за собой признания решения собственника недействительным в целом!

УО может быть инициатором ОСС по л<