Тема 17. Договоры найма жилых помещений. Источники правового регулирования, понятие, виды, элементы, права и обязанности сторон.

Основные вопросы:

1. Жилищные фонды: понятие и классификация.

2. Жилищное правоотношение. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Объекты жилищных прав.

3. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в жилом помещении лиц. Изменение назначения жилого помещения.

4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом.

5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

6. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Поднаниматели. Временные жильцы. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение.

7. Договор «коммерческого» найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны. Срок договора. Права и обязанности сторон. Расторжение договора и выселение.

Нормативные акты и судебная практика:

1.Конституция РФ.

2.ГК РФ. Ст.ст. 671 – 688 и комментарии к ним.

3.Жилищный кодекс РФ и комментарии к нему.

4.Жилищный кодекс РСФСР (не действует) и комментарии к нему.

5.ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации».

6.ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7.ФЗ от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму //www.pravo.gov.ru

8.ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».//СПС Консультант плюс

9.Закон Томской области от 6 сентября 2006 г. N 212-ОЗ "О специализированном жилищном фонде Томской области" (принят постановлением Государственной Думы Томской области от 24 августа 2006 г. N 3422) (с изменениями и дополнениями)

10.Закон Томской области от 9 октября 2003 г. N 131-ОЗ "О государственном жилищном фонде социального использования Томской области" (с изм. от 04.07.2014 г) //"Официальные ведомости" Администрации области от 20 октября 2003 г. N 38, в сборнике "Официальные ведомости Гос. Думы Томской области" от 25 октября 2003 г. N 23.

Литература:

1.Алексий П.В. Жилищное право: учебник /П.В Алексий, Н.Д. Эриашвили [и д.р]. М.: Юнити-Дана, 2009.

2.Городов О.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012.

3.Корнеева И. JI. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М.: Юрайт, 2011.

4.Крашенинников П. В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012.

5.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В.Крашенинникова. М.: Статут. 2012.

6.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. – 2-е изд., перераб. и допол.- М.: Проспект. 2011.

7.Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система/ С.И. Суслова.-М.: ИД «Юриспруденция», 2011.

Факультативно:

1.Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы // СПС «КонсультантПлюс», 2009.

2.Внуков Н.А. Соотношение понятий «жилище» и «жилые помещения» в конституционном и жилищном праве // Гражданское право. 2009.- №3.

3.Галанин А.Б. Способы защиты жилищных прав // Жилищное право. 2011. -№4.

4.Димитриев М.А. Особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. - № 4.

5.Зайцева Н. В. Правовое регулирование взаимоотношений собственника жилого помещения с членом его семьи // Юристь- Правоведъ. 2009. - № 3.

6.Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011.- №4.

7.Поваров, Ю.С. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009. - №4.

8.Поляков М.И. Дополнительные имущественные последствия в недействительных сделках с жилыми помещениями // Гражданское право. 2010. - №4.

9.Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

10.Шешко Г.Ф. Роль разъяснений ВС РФ в регулировании отношений собственности на жилье //Жилищное право. 2011.- №6.

Задачи

№1 Семенов проживал с супругой и двумя малолетними детьми в индивидуальном доме, общей площадью 80 кв. метров, который был приобретен Семеновым в порядке принятия наследства. Супруга находилась в декретном отпуске по уходу за ребенком, размер ежемесячного пособия составляла 12 000 рублей. Зарплата Семенова составляла 30 000 рублей. На праве общей совместной собственности супругов находится автомобиль Toyota Spacio 1999 г.в., стоимостью 230 000 рублей, оценочная стоимость дома – 450 000 рублей, включая стоимость земельного участка. После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился в жилотдел администрации города Томска с просьбой поставить его на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Имеются ли основания для постановки Семенова на учет в целях предоставления ему социального жилья?

№2 Пенсионерка Сергеева обратилась в жилищный отдел администрации г. Томска города с заявлением о принятии ее на учет в качестве нуждающейся в жилье. К заявлению был приложен документ о признании ее малоимущей и справка о том, что она и проживающий с ней сын проживают в однокомнатной муниципальной квартире, что создает для них большие неудобства. Общая площадь квартиры 32 кв.м.

Решением администрации в принятии Сергеевой на учет было отказано.

Законно ли решение администрации ?

№3 Семья К. проживала в 3-х комнатной коммунальной квартире муниципального дома по договору социального найма и занимала 2 смежные комнаты 18 и 15 кв.м. Третью изолированную комнату занимала семья С. В апреле 2014г. С. приобрел на праве собственности половину жилого дома и выехал из коммунальной квартиры со всеми членами своей семьи. К. занял освободившуюся комнату и обратился в жилотдел с просьбой закрепить за ним эту комнату, так как его семья состоит из 5 человек и в 2-х комнатах им тесно.

В жилищном отделе К. в просьбе отказали и сообщили, что эту комнату уже решено предоставить семье Т, стоявшей уже 5 лет на учете.

Имеются ли основания для обжалования решения администрации в судебном порядке ? Назовите условия предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире ? .

№4 Пенкину была предоставлена двухкомнатная квартира по договору социального найма в связи с расселением ветхого дома, в которой он проживал с престарелой матерью. После смерти матери Пенкин женился и жена поселилась в его квартире, в договор социального найма и книгу регистрационного учета была внесена соответствующая запись. Через год брак был расторгнут и Пенкин потребовал выселения бывшей супруги, как не имеющей права на его жилое помещение. Жена иска не признала и пояснила, что она поселилась как член семьи Пенкина и поэтому приобрела право на проживание в данной квартире. Другого жилья у нее нет.

Решите спор. Какие правовые последствия наступают в случае прекращения семейных правоотношений между нанимателем и членом его семьи?

№5 Оперуполномоченному УФСИН по Кемеровской области Сытину с семьей в 1999 году было предоставлено служебное жилье. В марте 2014 года Сытин вышел в отставку по выслуге лет и устроился на работу в службу службы безопасности банка, на требование жилотдела УФСИН освободить жилое помещение ответил отказом.

УФСИН обратилось с иском в суд о выселении Сытина из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения. Возражая против иска, Сытин заявил, что заслужил квартиру более чем пятнадцатью годами беспорочной службы и просил суд учесть, что воспитывает один малолетнего ребенка.

Решите спор. Оцените возражения ответчика.

Изменится ли ваше решение, если будет установлено, что квартира была предоставлена после 1 марта 2005 года?

№6Департамент государственного заказа администрации Томской области пригласил к себе на работу IT – специалиста Стадника, пообещав ему немедленно предоставить с семьей 4 комнатную квартиру. Стадник согласился на предложенные условия и после оформления трудового договора ему предоставлена квартира. Через некоторое время Стадник без объяснения причин уволился с работы. Департамент предъявил ему требование освободить квартиру, так как она была ему предоставлена как служебная и, следовательно, с момента увольнения договор найма прекратился. Стадник отказался выселяться, ссылаясь на то, что при вселении его не предупредили о том, что квартира служебная.

Решите спор. Каков порядок отнесения жилых помещений к служебным?

№7Кузнецов с женой и двумя малолетними детьми снимал по договору квартиру в доме, принадлежавшем на праве собственности гр-ну Тютереву. Договор был заключен без указания срока. По истечении 3-х лет Тютерев заявил, что квартиру он больше сдавать в наем не будет, так как к нему приезжает сын с семьей и потребовал, чтобы Кузнецов в течение 3-х недель квартиру освободил. Кузнецов обратился за консультацией к адвокату.

Дайте заключение. Является ли срок существенным условием договора найма жилого помещения ? Каковы последствия отсутствия в таком договоре условия о сроке проживания ?

№8 Жидкова продала принадлежащую ей квартиру Мартынову. В квартире на момент продажи проживал наниматель Теперович по договору найма, заключенному на срок 5 лет, который на момент заключения договора находился в командировке. После возвращения наниматель обнаружил, что квартира занята другими лицами. Покупатель показал Теперовичу договор купли – продажи и Свидетельство о государственной регистрации права собственности и пояснил, что является новым собственником квартиры и предоставлять кому – либо ее в найм не намерен. Теперович обратился за консультацией к студентам, обучающимся в юридической клинике ЮИ ТГУ.

Дайте обоснованный ответ. Можно ли защитить права и интересы Теперовича?

№9 На время капитального ремонта и реконструкции муниципального жилого дома семье Мосиных была предоставлена квартира в маневренном фонде. После окончания ремонта оказалось, что квартира Мосиных из 3-х комнатной превратилась в 2-х комнатную из-за расширения прихожей и коридора, при этом общая площадь жилого помещения не изменилась.

Мосин предъявил к жилищному управлению иск о предоставлении ему другой 3-х комнатной квартиры, поскольку жилищные условия семьи ухудшились.

Подлежит ли иск удовлетворению?

№10Наниматель по договору социального найма Тырин систематически несвоевременно оплачивал наемную плату и коммунальные услуги, а затем, ссылаясь на потерю работы, вообще прекратил все платежи. Образовалась задолженность за полтора года. После неоднократных предупреждений наймодатель, - ЖЭК № 10 обратился в суд с иском о выселении Тырина и членов его семьи. В суде выяснилось, что Тырин и его жена время от времени работали, но их увольняли в связи с запоями. Суд вынес решение о выселении семьи ответчика без предоставления другого жилья.

Есть ли основания для обжалования решения суда?

Тема18. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда)

1. Понятие договора безвозмездного пользования. Стороны в договоре, предмет договора.

2. Обязанность ссудодателя по предоставлению вещи в пользование и последствия ее нарушения. Ответственность за недостатки переданной вещи.

3. Права третьих лиц на вещь, переданную в безвозмездное пользование.

4. Риск случайной гибели или повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование.

5. Ответственность за причиненный третьему лицу вред при использовании вещи.

6. Изменение сторон в договоре. Досрочное расторжение договора.