Тема 14. Договор аренды зданий и сооружений

Основные вопросы

1. Понятие договора аренды зданий и сооружений.

2. Помещение как предмет (объект) договора аренды.

2. Форма и государственная регистрация договора.

3. Право арендатора на пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость и сохранение его при продаже земли собственником.

4. Арендная плата.

Нормативные акты и судебная практика

1.ГК РФ (ст. ст. 650-656 и комментарии к ним).

2.ЗК РФ (ст. ст. 22, 26 и комментарии к ним).

3.ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2).

4. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

5.Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

6.Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации».

7.Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

8.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

9.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

10.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

11.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

12.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

13.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

14.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

15.Решение Думы Города Томска от 25.12.2014 № 1222 «Об утверждении Положения об аренде объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «Город Томск».

Литература

1.Ашихмин И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006. 417 с.

2.Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. 200 с.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. (автор комментария – Гонгало Б. М.).

4.Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2009. 160 с.

5.Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. 224 с.

6.Микрюков В. А. О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды // Адвокат. 2013. № 4. С. 46 - 50.

7.Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью: Учебное пособие / Под ред. А. И. Казанника. 2-е изд. доп. Омск: Омск. гос. ун-т, 2004. 695 с. (гл. 9).

8.Подшивалов Т. П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов // Вестник арбитражной практики. 2013. № 2. С. 11 - 15.

Факультативно

1.Алиев Т. Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. 2012. № 12. С. 73 - 76.

2.Анчоков А. М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 34 - 37.

3.Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 2001. 300 с.

4.Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 1999. №8. С. 92-96.

5.Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. (2-е издание, переработанное и дополненное) //М.:Норма, Инфра-М. 2013

5.Лейба А. Аренда жилых помещений юридическими лицами // Жилищное право. 2014. № 12. С. 33 - 44.

6.Оглоблина М. Н. Аренда и купля-продажи недвижимости: Практическое пособие. М.: Юринформцентр. 2003. 277 с.

7.Пискунова Е. А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 2 - 5.

8.Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. № 5. С. 26 - 29.

9.Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11. С. 25-30.

10.Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2014 N 5-КГ14-91.

11.Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

12.Письмо Росреестра от 09.07.2012 № 14-3117/12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Задачи

№1. Департамент по управлению государственной собственностью Томской области передал в аренду нежилое помещение ООО «ДОРЗАПЧАСТЬ», оговорив, что в нем будет размещен продовольственный магазин. Через некоторое время обнаружилось, что торговое помещение используется как склад запчастей дорожной линии. Помещение не отапливается, сырое.

Департамент предъявил требование о расторжении договора, но арендатор отказался, ссылаясь на то, что арендная плата вносилась регулярно в полном объеме.

Решите спор. Определите все основания для расторжения договора. Укажите, какое из оснований расторжения договора в данном случае наиболее перспективное для обращения в суд.

№2. Индивидуальный предприниматель Горелов передал в аренду ООО «Пироман» принадлежащий ему на праве собственности павильон, расположенный вблизи вещевого рынка. Срок договора оговорен не был. ООО «Пироман» ежемесячно выплачивало Горелову условленную арендную плату, но через 12 месяцев платежи прекратились. Когда Горелов предъявил требование об оплате задолженности за 5 месяцев, арендатор заявил, что вообще платить не будет, так как договор аренды недействителен, из-за отсутствия государственной регистрации.

Решите дело. Будет ли ваше решение зависеть от того, каким образом условие о сроке было определено в договоре? Укажите, является ли обязательной регистрация договора аренды недвижимости. Если да, то при каких условиях. Каковы правовые последствия отсутствия государственной регистрации.

№3. В помещении, арендованном гражданином Волковым, для магазина, у ООО «Восход», случился пожар. Здание сгорело и стало не пригодным для пользования. Волков отказался от договора, но арендодатель потребовал от него возмещения расходов на ремонт. Волков отказался, сославшись на то, что он в пожаре не виноват.

Решите спор с подробным обоснованием. Будет ли ваше решение зависеть от того, является ли Волков индивидуальным предпринимателем или нет?

№4.ООО «Гевея» арендовало под офис у МУП «Магазин №3» помещение, ранее используемое как подсобное. Арендатор переоборудовал помещение, постелил паркетный пол, установил навесные потолки, покрасил стены и выполнил ряд других работ, значительно изменивших внешний вид помещения. Через 2 года арендодатель отказался продлить договор, ссылаясь на производственную потребность в помещении. Арендатор потребовал возместить стоимость работ по улучшению помещения. МУП «Магазин №3» отказалось от оплаты. ООО «Гевея» обратилось в суд.

Подлежит ли иск удовлетворению, и на каких основаниях. Имеет ли в данном случае значение содержание договора? Если да, то какое?

№5. АО «Заречное» передало в аренду гражданину Петрову земельный участок площадью 5га сроком на 10 лет. Через 2 года АО стало известно, что Петров занялся торговлей, а арендованный земельный участок передал в субаренду крестьянскому фермерскому хозяйству. АО предъявило к этому КФХ требование о возврате участка, так как согласия на сдачу в субаренду Петров не получил. Ответчик от возврата отказался, так как договор субаренды был зарегистрирован. Собственник земельного участка обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате участка.

Решите спор. Верно ли был избран способ защиты истцом? Какое есть различие между правовым регулированием договора аренды здания и сооружения и договора аренды земельного участка?

№6. Департамент экономического развития и муниципальной собственности администрации города Томска обратился в суд с иском об освобождении предпринимателем Котовым арендованного здания, так как срок договора аренды истек. При этом Департамент решил данное здание сдать в аренду другому лицу. Суд иск удовлетворил. Котов в кассационной жалобе указал, что он был добросовестным арендатором и поэтому имеет право на преимущественное перезаключение договора аренды на новый срок.

Оцените доводы ответчика. Изменится ли ваше решение, если арендодатель заключить новый договор аренды с новым лицом не сразу после расторжения договора с прежним арендатором, а через 6 месяцев?

№7. ООО «Солнце» арендовало у ОАО «Место» помещение общей площадью 300 кв. м., состоящее из 6 комнат, для размещения своего офиса. После 2 недель было обнаружено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии. Специалисты, которые были вызваны арендатором, после осмотра помещения указали, что требуется замена перекрытий. Без данных работ использовать помещение под офисы невозможно. ООО «Солнце» обратилось к ОАО «Место» с требованием о замене балки чердачного перекрытия и привести комнаты в состояние, пригодное для их использование под офисы.

Одновременно арендатор письменно сообщил, что прекращает оплату арендных платежей на весь период ремонтных работ.

Оцените все действия арендатора. Являются ли они правомерными? Важно ли в данном случае то обстоятельство, что при приемке помещения каких-либо замечаний в акте приема-передачи арендатором не было обозначено?

№8. Тарасов по договору безвозмездного пользования передал индивидуальному предпринимателю Захарову здание бывшей казармы сроком на 5 лет. Договор ссуды был составлен в письменной форме и предусматривал право Захарова на дальнейшую передачу здания казармы в аренду третьим лицам.

Захаров, в свою очередь, по договору аренды передал индивидуальному предпринимателю Смирнову здание казармы сроком на три года. Договор аренды был заключен в письменной форме, здание казармы фактически передано во владение Смирнова, однако не был составлен передаточный акт. Когда договор аренды здания был передан в орган, осуществляющий регистрацию таких договоров, то последовал отказ в регистрации. Данный отказ был мотивирован тем, что, во-первых, на регистрацию не представлен передаточный акт, а во-вторых, данный договор аренды вообще не может быть зарегистрирован без предварительной регистрации договора безвозмездного пользования здания между Тарасовым и Захаровым, т. к. ссуда выступает в качестве обременения права собственности Тарасова и поэтому также подлежит государственной регистрации.

Дайте оценку каждому доводу органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимостью.

№9. АО «Фабрика «Богатырь» (далее – фабрика) направило оферту предпринимателю Антонову, с предложением сдать фабрике в аренду на определенных условиях здание, собственником которого он является, с целью использования его под склад готовой продукции. Антонов, рассмотрев условия фабрики, направил ей письменное извещение об акцепте, в котором указал, что он передает фабрике здание во временное владение и пользование сроком на шесть месяцев. Цена, по мнению Антонова, должна устанавливается ежемесячно, исходя из текущей рыночной стоимости аренды аналогичных зданий. Антонов сообщил также, что земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит Овсеенко, с которым у него заключен договор, по которому проезд грузовых автомобилей по этой земле запрещен. Поэтому фабрика должна связаться с Овсеенко и заключить с ним договор аренды земельного участка, по которому был бы разрешен проезд грузовых автомобилей.

Овсеенко стал возражать против сдачи Антоновым здания в аренду и предъявил в суд иск о расторжении договора аренды между Антоновым и фабрикой. Свой иск Овсеенко мотивировал тем, что договор аренды заключен без его согласия как собственника земельного участка, на котором расположена арендуемая недвижимость.

Дайте оценку доводам Овсеенко и сложившимся отношениям между Антоновым и фабрикой. Какое решение по делу должен вынести суд?

№10. ООО «Латифундист» передал в аренду предпринимателю Иванову нежилое помещение для офиса с 01 января по 31 декабря с. г. Однако с начала действия договора аренды предприниматель не оплачивал арендных платежей. По истечению 6 месяцев арендодатель заблокировал вход в помещение арендатору до полного погашения долга по арендной плате. Арендатор посчитал действия неправомерными, поскольку в офисе у него остались важные документы, компьютер, мебель и иной инвентарь, без которых он не может осуществлять свою деятельность. В связи с чем, на его взгляд, действия ООО «Латифундист» причиняют ему убытки, в том числе в виде упущенной выгоды.

Оцените доводы и действия каждой из сторон спора. Являются ли они правомерными? Зависит ли ваша оценка от содержания договора аренды?

№11. ОАО «Альянс» передало в аренду ООО «Агроторг» здание с тремя нежилыми помещениями сроком на 11 месяцев и с правом сдавать в субаренду. ООО «Агроторг» через 10 дней заключило договор субаренды с общественным движением «Гринпис» на одно из нежилых помещений, находящихся в здании. Субарендатор сразу оплатил арендную плату за 2 месяца вперед. Однако через 15 дней к субарендатору пришел конкурсный управляющий ОАО «Альянс» и сообщил, что в отношении АО «Альянс» введено конкурсное производство и оно признано банкротом. В связи с чем, ООО «Агроторг» было вручено заявление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Следовательно, договора аренды, также как и договор субаренды подлежит расторжению. Помещение по договору субаренды по акту приема-передачи, подписанного между ОАО «Альянс» и общественной организацией «Гринпис», было возвращено собственнику. И в этот же день заключен новый договор аренды между АО «Альянс» и общественной организацией «Гринпис» на данное нежилое помещение.

Общественная организация «Гринпис» обратилось к ООО «Агроторг» с требованием о возврате арендной платы за 1,5 месяца как неосновательного обогащения.

ООО «Агроторг» возражал, указывая, что спорное помещение должно было сначала возвращено ему, а уже ООО «Агроторг» должно было его передать АО «Альянс». Поскольку порядок возврата помещения, установленный в договоре аренды, был нарушен, то ООО «Агроторг» сохраняет право на удержание уплаченных денежных средств.

Оцените позиции каждой из сторон спора. На каких нормах права они основаны.

12.Между индивидуальным предпринимателем (ИП) Петренко (арендодатель) и НК (некоммерческое партнерство) «Аудиторское бюро «Ревизор» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения без указания срока его действия. Размер арендной платы был определен в виде ежемесячных платежей в сумме 25 000 рублей.

По истечении 3 месяцев арендатор прекратил выплаты, а на заявленную претензию арендодателя ответил, что договор между ними следует считать незаключенным, поскольку отсутствует его государственная регистрация. Адвокат, обслуживающий ИП Петренко, разъяснил ему, что правила п. 2 ст. 609 ГК РФ здесь не применимы и следует руководствоваться п. 2 ст. 651 ГК РФ, а поскольку срок действия договора не указан, то и п. 2 ст. 651 не подлежит применению.

Оцените совет юриста. Применяются ли правила п. 2 ст. 651 ГК РФ к отношениям аренды нежилого помещения ? Требует ли государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, если не указан срок его действия ? Известны ли вам позиции высших судов по этим вопросам ?

13.Между ООО «Агротехника» (арендодатель) и ООО «Логистический сервис» (арендатор) был подписан договор аренды здания производственного склада, которое на праве собственности принадлежит ПАО «Сибагропром». Юрист ООО «Логистический сервис», который визировал договор, посоветовал своему руководителю заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено здание склада, с его собственником.

Оцените совет юриста. Допускается ли передача в аренду здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу ? Какие правовые последствия возникают в этом случае ?