Право собственности на жилое помещение

Жилое помещение - это высоко социально и человечески значимое материальное благо, право собственности на которое регулируется наряду с ГК РФ особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и поэтому имеет ограничения. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования и владения жилым помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (владельческая защита).

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение - квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе - несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в том числе - не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Иные вещные права

Наряду с правом собственности, как правило, на его основе или в связи с ним складываются и другие, отдельные вещные права, также опосредствующие прямую связь человека с вещью, иным благом, имеющими существенное значение для жизнедеятельности людей.

Всемирная история свидетельствует, что, наряду со всеобъемлющим вещным правом - правом собственности, существенное значение имеют также и отдельные вещные права - отдельные права владения, пользования и т.д. Причем некоторые из таких прав, как и право собственности, имеют общедозволительный характер, другие - характер разрешительный. И хотя по мере развития общества эти права все более и более входят в конструкции, где определяющую роль приобретают обязательственные отношения (как, например, при аренде) и растет удельный вес разрешительных элементов, вещные права до настоящего времени сохраняют свое значение в народнохозяйственной и юридической жизни общества.

Наиболее важными являются следующие два момента.

Во-первых, при всех ограничениях, вещные права в той или иной мере сохраняют (и в чем-то тоже "без посредников") прямую связь с вещами. А это, как и в собственности, является основой и стимулом активной инициативной деятельности субъектов вещных прав.

Во-вторых, важным элементом отдельных вещных прав является владение, сущность которого не сводится только к одному лишь правомочию из собственнической триады. Именно владение как таковое придает прочность складывающимся отношениям, а с юридической стороны порождает такие существенные для субъекта юридические последствия, как владельческую защиту (даже против собственника) и право следования (сохранение вещных прав у владельца даже при переходе права собственности к другому лицу).

В сфере землепользования гражданское законодательство выделяет следующие иные вещные права:

а) право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 265, 266 ГК РФ);

б) право бессрочного пользования (ст. ст. 268, 269 ГК РФ).

В этих условиях не исключена возможность успешного использования права пожизненного наследуемого владения и права бессрочного пользования (аналогов права собственности), имеющих существенные вещные элементы, которые способны кардинальным образом способствовать активизации сельскохозяйственного производства.

К иным вещным правам также относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут.