Каким положениям законодательства противоречит данная норма закона Краснодарского края?

Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом в данном случае?

Какие основания для отказа в регистрации прав на недвижимость и сделок с ними предусмотрены в действующем законодательстве?

Решение

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ

3 февраля 2000 г

N 41-О

Согласно статье 27 (часть 1) Конституции Российской Федерации

каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации,

имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и

жительства. Из статьи 71 (пункт "в") Конституции Российской Федерации

следует, что регулирование данного права находится в ведении

Российской Федерации. Законом Российской Федерации от 25 июня 1993

года "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения,

выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"

введена регистрация граждан Российской Федерации, которая в ее

конституционно-правовом смысле является лишь предусмотренным

федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской

Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт

нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. При этом сам

по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождают для

гражданина каких-либо прав и обязанностей, не могут служить основанием

ограничения или условием реализации прав и свобод граждан,

предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными

законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

В государственной регистрации прав отказывается, если:

– право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

– с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

– документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

– акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

– не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

– имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

(ст.20 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

В 2009 году семья Крыловых получила в собственность земельные участки для строительства дачного комплекса. В том же 2009 году они начали подготовку территории, строительные работы, устройство подъездной дороги. На все эти работы было потрачено 145 тыс. рублей.

В феврале 2010 г., согласно постановлению Администрации Новгородского района, земельные участки были изъяты и предоставлены РОАО «Высокоскоростные магистрали» для строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали Санкт-Петербург- Москва. Глава семьи обратился с жалобой в администрацию, после чего РОАО «ВСМ» обязалось возместить ущерб полностью.

Однако, не дождавшись возмещения ущерба, семья Крыловых в конце 2011 г. обратилась в Новгородский районный суд с иском о взыскании убытков, связанных с изъятием земельных участков. В суде ответчик иск не признал, сославшись на то, что договор, предложенный семье Крыловых, не состоялся по вине самих Крыловых, а потому не была определена и сумма компенсации, в постановлении Администрации не указаны сроки возмещения убытков. Кроме того, по утверждению ответчика истец пропустил срок исковой давности.

Решите дело.

Решение

В соответствии п.1 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Выкуп земельных участков для государственных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: «…… размещением объектов государственного значения при отсутствии вариантов возможного размещения этих объектов….». В данном случае земельные участки изымаются для строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали федерального значения.

Изъятие земельного участка для государственных нужд осуществляется только путем выкупа. Обязательность выкупа (оплаты земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества: ч.3. «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Таким образом, применительно к нашему делу, администрация Новгородского района, прежде чем изымать земельные участки, должна была предоставить равноценную плату за эти участки. Данное условие соблюдено не было, поэтому администрация нарушила закон и обязалась лишь полностью возместить убытки.

В данном случае был нарушен и порядок изъятия земельных участков. В первую очередь, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, муниципальным органами. Поэтому, так как земельные участки необходимы для строительства высокоскоростной магистрали федерального значения, то изъятие земельных участков у семьи Крыловых должно быть произведено Российской Федерацией в лице полномочных органов исполнительной власти. При этом семья Крыловых как собственники земельных участков должны быть письменно уведомлены о принятом решении не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Выкуп по истечении года допускается только согласия собственника.

ООО «П» приобретено у ОАО «С» по договору купли-продажи помещение в административном здании. У ОАО «С» как продавца помещения по договору купли-продажи документы о правах на земельный участок под зданием оформлены не были. Для получения разрешения на реконструкцию помещения орган градостроительства и архитектуры потребовал от ООО «П» предоставления документа о его правах на земельный участок, а также предоставления письменного согласия на проведение реконструкции от всех других собственников помещений в административном здании. ООО «П» полагало, что помещение не находится в непосредственной связи с землей, так как находится на последнем этаже здания, поэтому ООО «П» не должно иметь документы о правах на земельный участок. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, по мнению ООО «П», не относится к его помещению.

Вопрос: Каким образом принцип единства судьбы земельного участка и всех расположенных на нем объектов реализуется в земельном законодательстве? Подтвердите примерами свои суждения.

Решение

Возможность оформления прав на землю принадлежит исключительно собственнику. Принцип единства судьбы существует с 25.10.2001г. Он сформулирован в пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В ст. 35 он развит:

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Не помещение принцип единства не распространяется.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(ст. 35, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001))

Ст.35 – права принадлежали гражданину, ст.36 – права принадлежали третьему лицу.

П.3 ст.36 ЗК: если обращается одно лицо, то оформляется договор аренды. Он платит пропорционально доле, все остальные могут присоединяться. Если пойдут все вместе, могут оформить в собственность. ВАС говорит, что невозможно существование совместной частно-государственной собственности (одни уже оформлены, а другие ещё нет). Договор аренды должен быть с возможностью присоединения, т.к. собственники всё время меняются.

Собственника нельзя заставить. Ст.36 говорит, что собственник «имеет право», т.к. кадастровый учёт будет проводиться за счёт собственника всего участка в целом. Всё зависит от того, какая доля в здании принадлежит лицу. КУГИ отказывало одному лицу. Это было незаконно, но имело смысл.

Гражданка Авдеева проживает в частном доме, который в 1988 году получила в порядке наследования от своего отца. В свидетельстве о праве на наследство от 12.10.1988 г. указано, что наследственное имущество состоит из жилого бревенчатого строения, расположенного на земельном участке площадью 315 кв.м. Земельный участок был предоставлен наследодателю на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование, удостоверенного Воронежской государственной нотариальной конторой 26.02.1956 г. по реестру № 154. После получения наследства Авдеева земельный участок на свое имя не переоформила.