Вопрос. Особенности договора коммерческого найма жилых помещений.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

v передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

v осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

v предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

v осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;

v обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

v использовать жилое помещение только для проживания;

v обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

v своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

v осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

v с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;

v разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;

v передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

v с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В отличие от рассмотренных ранее разновидностей договоров жи­лищного найма коммерческий наем представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально от­личается от договора социального найма, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п.Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

<="" ins="" data-adsbygoogle-status="done" style="width: 336px; height: 280px; display: inline-block;">

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

· частному,

· государственному,

· муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объектом договора коммерческого найма может быть

· квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;

· в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

Вопрос. Договор подряда. Понятие, стороны, структура договорных связей. Содержание договора.

Договор подряда - соглашение, суть которого сводится к обязательству одной стороны (подрядчика) выполнить для другой стороны (заказчика) определенную работу, при этом заказчик должен принять результат (при надлежащем исполнении) и оплатить работу. Содержание договора подряда регулируется главой 37 Гражданского кодекса РФ.

Основные элементы договора подряда

Юридически договоры подряда характеризуются как двусторонние и возмездные соглашения. Элементами договора являются:

Стороны

Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако к определенным разновидностям подрядных договоров предъявляются особые требования относительно их сторон. Так, в качестве исполнителя в строительных договорах могут выступать только организации, а в бытовых только граждане могут быть заказчиками.

Предмет

К данной категории относится непосредственно сама работа и ее овеществленный результат.

Законодательством предусмотрен приблизительный перечень работ, который может являться предметом подрядного договора:

- изготовление новой вещи (бурение скважины, строительство дома и др.);

- обработка вещи (покраска автомобиля, химчистка одежды и др.);

- переработка (изготовление из металлолома ювелирных изделий и др.).

Главным условием подрядного договора является получение качественно нового, осязаемого предмета или производство увеличения потребительской ценности уже существующего.

Смета

Этот элемент является особенностью договоров подряда. Смета - это перечень расходов, необходимых для осуществления работ, относящихся к предмету сделки. Она может включаться отдельным разделом в договор или быть приложением к нему (что чаще всего и происходит). Сметы бывают:

А) приблизительные (в которых стоимость услуг может увеличится);

Б) твердые (в которых отступать от изначально согласованной суммы расходов недопустимо).

Обычно в смету включаются статьи затрат на:

- приобретение материалов;

- оплату услуг сторонних организаций;

- вознаграждения подрядчику;

- заработную плату и командировки и др.

Содержание договора подряда

Помимо основных элементов (наименования сторон, предмета и сметы сделки), содержание договора подряда должно освещать такие важные условия, как:

Сроки выполнения работ

Обязательные условия - начальный и конечный сроки исполнения заказа. В отдельных случаях по договоренности сторон можно определить и промежуточные этапы, то есть время выполнения отдельных этапов работ.

2. Порядок оплаты

В данном пункте указывается обязанность, либо ее отсутствие по уплате заказчиком аванса и время погашения остальной части стоимости услуг (обычно - сразу после сдачи объекта).

3. Качество работы

Если в договоре подряда не указаны требования, предъявляемые к качеству выполняемых работ, то следует руководствоваться общепринятыми нормами соответствующего рода работ.

4. Права и обязанности сторон

Заказчик Права:

- Требовать необходимого исполнения подрядчиком всех условий договора

- Поручать контроль за исполнением работ третьим лицам

- Изменять техническую документацию самостоятельно на сумму, меньшую 10% от стоимости работ

- Требовать исправления недостатков, выявляемых во время проверки

- Взыскивать неустойки и штрафы при несоблюдении существенных условий договора

- Требовать проведения предварительного испытания результата

- Отказаться от оплаты работ, если результат невозможно эксплуатировать в нормальном режиме

Обязанности:

- Предоставить исполнителю всю необходимую техническую документацию

- Выделить участок земли

- Обозначить фронт работ

- Осуществлять контроль за качеством выполняемых работ и материалов

- Извещать исполнителя о выявляемых нарушениях

- Выполнять приемку работ за собственный счет

- Возмещать расходы, связанные с приостановлением работ по причинам, независимым от исполнителя

- В случае консервации строительства оплатить все работы, выполненные исполнителем до этого момента

Подрядчик Права:

- Досрочно завершать работы

- Требовать оплаты работ, выполненных в соответствии с договором

- Требовать компенсации при повышении сметы по независящим от исполнителя причинам

- Выбирать на свое усмотрение способы осуществления работ (если это не противоречит договору)

- Отказаться от дополнительных работ, не предусмотренных договором или не относящихся к компетенции подрядчика

Обязанности:

- Выполнять работы, предусмотренные договором

- Обеспечивать производство качественными материалами и конструкциями, если это предусмотрено условиями договора

- Исполнять поручения заказчика, не противоречащие договору подряда

- Следить за соблюдением общепринятых стандартов качества

- Проводить испытания смонтированного оборудования

- Уведомить заказчика об окончании работ и сдать результат