Органы власти, контроля и надзора.
Пример Совета ТОС м. Авдотьино. Совет проинформировал о нарушениях Правил ЖРЭУ № 20 и МПЖХ – нет ответа. Из прокуратуры ответ пришел – это не их дело. От главы города нет ответа. Государственная жилищная инспекция проинформировала, что проведено обследование. Но осмотрены лишь 5 домов, да и то не полностью; выдано предписание провести ремонт… всего одного дома (кстати, не самого плохого по своему состоянию). Из объяснений ЖРЭУ, данных в ходе проверки, выходит, что во всех домах проводится ремонт, есть исправные общедомовые счетчики, нет грязи. Удивительно, но ЖРЭУ не признало ни одной своей недоработки: все у них в порядке! Как говаривал О. Бендер, «с таким счастьем – и на свободе»! По мнению коммунальщиков, жители во всем виноваты: платят неаккуратно, портят имущество, костры жгут, мусор разбрасывают. Подтвердить свои заявления о проделанных работах документально ЖРЭУ не может. Правоохранительные органы вероятными приписками не интересуются.
Но вот один житель Иванова (не из нашего микрорайона) решил тоже поставить опыт: не платить за не оказанные ему коммунальные услуги. По закону имеет право. Пусть, мол, МПЖХ подает на меня в суд и доказывает, что услуги оказаны. МПЖХ в суд подавать не стало. За МПЖХ иск в суд на гражданина подала прокуратура Фрунзенского района. МПЖХ – это муниципальное унитарное предприятие, коммерческая организация. Сама себя защитить может. А прокуратура помогла не гражданину, а коммерческой организации.
Обслуживающая организация ЖРЭУ, по сути, не является стороной договора на техническое обслуживание жилищного фонда. Оно исполняет обязательства по договору от имени муниципального предприятия жилищного хозяйства (МПЖХ). В обязанность МПЖХ и ЖРЭУ входит разъяснение гражданам особенностей обслуживания оборудования, учета потребления, порядка обращения с заявками, претензиями и т.д. На деле этого не происходит. Отмечены случаи введения потребителей в заблуждение относительно количества и качества услуг. Например, в доме № 19 по ул. Дюковской капитального ремонта не проводилось со дня окончания строительства (в 1992 г.). Но работник ЖРЭУ при жилищной инспекции заявила, что ремонт проведен, только жители все вновь поломали.
Для облегчения дела текст договора на обслуживание квартиры включен в текст упомянутого областного закона как обязательное приложение. Но обслуживающие организации заключают такие договоры лишь по принуждению со стороны суда. МПЖХ и ЖРЭУ заставляют граждан подписывать собственный текст договора, особенно при приватизации. Люди, слышавшие что-то про обязательность договора, его подписывают. Они не обращают внимания, что в договоре, который им «подсовывают», отсутствуют:
- точный перечень услуг;
- право гражданина на освидетельствование и инспектирование состояния дома в своем присутствии;
- право не платить при отсутствии договора;
- право платить ту сумму, которую не оспаривает, а не ту, что записана в счете;
- право знать, за что образовался долг;
- право требовать перерасчета вне зависимости от наличия долга.
Договор в редакции МПЖХ в судебном порядке признан не соответствующим закону. Тогда МПЖХ слегка изменяет договор, и заставляет подписывать его. Этот договор также нарушает права граждан. Лучше уж вообще без договора! Договор может стать жителю не защитой, а угрозой.
Справедливый договор имеет ряд признаков:
1. Ссылка на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и областной закон.
2. Право лично участвовать в осмотре в приемке результата работ.
3. Право личного эффективного контроля за качеством работ, количеством и качеством приобретаемых товаров (воды, тепла, газа и т.п.). Вот их примерное содержание:
/…Обслуживающая организация обязана приглашать Собственника на приемку выполненных работ по ремонту и техническому обслуживанию общего имущества дома. Работы, не принятые Собственником, оплате не подлежат.
Стоимость и перечень плановых работ на следующий календарный год должны быть согласованы Собственником и должны основываться на нормах (как обязательных, так и рекомендательных) Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда. Работы, не согласованные Собственником, оплате не подлежат.
Споры о перечне и стоимости работ, количеству и качеству потребленных ресурсов решаются путем переговоров. В случае, если не найдено согласие – в судебном порядке.
Собственник вправе:
знакомиться с данными общедомовых приборов учета в удобное для себя время;
проверить соответствие температуры теплоносителя температуре наружного воздуха;
получать от обслуживающей организации заверенные ею сведения о показаниях
приборов учета, о температуре теплоносителя, температуре наружного воздуха в письменной форме в день и час ознакомления с ними;
составлять акты об обстоятельствах, имеющих значение для него, в том числе в отсутствие или без согласия представителей обслуживающей организации. Акты, составленные обслуживающей организацией, не имеют преимущества перед актами, составленными Собственником.
Обслуживающая организация обязана доводить до сведения Собственников в удобной для них форме следующую информацию:
перечень ремонтных работ по общему имуществу дома и график их выполнения;
сведения о потребленных ресурсах по дому за истекший период;
В случае отсутствия (неисправности) общедомового прибора учета Собственник вправе оплачивать не более 70% от рассчитанной стоимости потребленной воды (теплоносителя).
Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются законом «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области», Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (рекомендуемые приложения Правил носят для сторон обязательный характер).
Собственник квартиры, иными словами, вправе знать, когда и какие работы будут выполнены, согласовать их перечень, цену. Собственник вправе, например, заявить: «Я не согласен, что за уборку вы берете с меня 30 рублей в месяц. Я буду сам убирать, или найму кого-нибудь». Он вправе проверить, что выполнены именно те работы, которые он согласовал, и лишь затем платить. Он вправе проверить, не заставляют ли его платить за ненужный ему теплоноситель и воду, экономятся ли вода и другие ресурсы. Вправе. Но дают ли осуществить это право? Нелишне помнить, что свидетельством наличия договора обслуживания являются квитанции об оплате. Опасно для жителей вот что. Руководитель обслуживающей организации может сказать: житель регулярно платит – значит, он согласен с условиями. Поэтому обслуживание производится так, как сложилось.
Простота хуже воровства.
Потребителя обманывают не только при оказании услуг, но и при расчетах их стоимости. Плата за коммунальные услуги рассчитана по формуле:
Плата = Тариф (стоимость за 1 единицу услуги, ресурса) умноженный на количество единиц услуги, ресурса.
Услуга - это, например, уборка территории, лифт, антенна, обслуживание жилья. Тариф - стоимость услуги за 1 м2. Ресурс – это, например, горячая и холодная вода. Тариф – стоимость 1 м3 или 1 Гигакалории (Гкал) тепловой энергии. Количество единиц – это количество м2 площади, м3 воды, Гкал тепловой энергии. Дальше, якобы – чистая арифметика. Но это в теории.
Тариф должен быть утвержден надлежащим органом. Например, тарифы для МПЖХ, Горэлектросети, Гортеплоэнерго, Водоканала и других муниципальных предприятий по уставу г. Иваново должна утверждать городская Дума. Тариф должен быть обоснован. Обоснованность должна быть подтверждена экономической экспертизой. Экспертизу должен провести независимый аудитор. Выбор аудитора должен осуществить тот же орган, что утверждает тарифы, т.е. городская Дума. Это – требование закона. А теперь посмотрим, как закон легко нарушить. Во-первых, все годы тарифы утверждала не Дума, а мэр города. Администрация сначала обходилась без аудитора, а затем подбирала аудитора сама. Аудит платный. В России действует правило: кто платит независимому эксперту, в интересах того и делается экспертиза. Недаром в судах стороны бьются за право самим выбирать эксперта. Результат: по величине тарифов по отношению к размеру средней зарплаты Иваново впереди чуть ли не всей России. Стоимость аудита оплачена муниципальными предприятиями. Стоимость оплаты включена в тариф (на законном основании) и, в конечном счете, оплачивается нами, потребителями. Злые языки говорят: за наши деньги нас и обманывают. Они не правы. Закон позволяет включить в тариф практически все, что интересует руководство коммунальных предприятий: повышенный рост зарплаты, страхование, кредиты, дивиденды, премии, санаторно-курортное лечение, прибыль. Иное дело, что аудит бухгалтерский не столь эффективен. В бухгалтерских книгах скоро все будет гладко. Важнее выяснить, где что теряется из ресурсов (аудит потерь). А если тариф заведомо реален, то незачем тратить деньги на аудит. Например, в Тейкове тариф на тепловую энергию от котельной ХБК раза в два ниже, чем в Иванове – зачем там аудит?
*Депутатам, как правило, не до трудоемких исследований тарифов. Да и отвечать за тарифы не хочется: проще свалить ответственность на мэра. Поэтому Дума, вернув себе право утверждать тарифы, стала искать выход, как бы вновь передать ответственность администрации. И нашла. Она утвердила плату за разные виды услуг, смешав понятия «цена», «тариф», «плата». Цены поручили установить администрации города. Но цены и тариф – это, по сути, одно и то же, ведь размер платы – это умножение цены на размер общей площади. Подобным же образом администрация установила и тарифы на тепло и воду, сказав, что это не тарифы. Городская Дума подавляющим большинством проголосовала это решение. Прокуратура Ивановской области сочла эти «игры в слова» нарушением закона, но никого не наказала, ограничившись предложением устранить недостатки, указав: «нарушение порядка ценообразования и процедуры утверждения тарифов … может привести к отказу граждан оплачивать коммунальные услуги».
Объем потребления.
Для учета потребления горячей воды на горячее водоснабжение установлены счетчики. В принципе, их можно установить также для учета горячей воды на отопление. Однако в нарушение п.5.4.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» счетчики не проверены, их показания не используется при расчетах. Работники ЖРЭУ сначала объяснили проверяющей комиссии, что счетчики исправны, учет ведется. Затем признали, что счетчик неисправен, т.к. на деньги жителей они закупили бракованные счетчики. Вопрос: если счетчики бракованные, зачем их было покупать? Если брак выявился при эксплуатации, почему не предъявлена претензия изготовителю?
Неисправность счетчиков невыгодна жителям, но выгодна коммунальщикам. При неисправных счетчиках за сверхнормативные потери в сетях заставляют платить жильцов, а не энергоснабжающую организацию. Жители, установившие в своих квартирах приборы учета, платят по их показаниям. Жители, не установившие приборы учета, платят по завышенным нормам потребления.
Нарушены требования энергосбережения. Вентиляционные отверстия должны обеспечить лишь однократный воздухообмен. Они не могут быть открыты в морозные дни. Вентиляционные отверстия открыты круглый год. Отопительные трубы не имеют изоляции. Все это ведет к огромным потерям. При этом температура воздуха в квартирах, как правило, превышает минимальную норму. Отсюда следует, что можно существенно сократить потребление тепловой энергии и, соответственно, расходы потребителей. Это делается просто: заказывается меньше тепловой энергии.
Ремонт запорной арматуры проводится лишь по мере обнаружения неисправностей. Это ведет к излишним потерям теплоносителя и холодной воды. Жители, проведя осмотр сами, установили, что сальники, не позволяющие воде просачиваться из запорной арматуры, могут выйти из строя в любой момент. Изоляция трубопроводов отсутствует. Состояние труб свидетельствует о том, что надлежащих гидравлических испытаний не проводилось. Осмотрим тепловой узел дома № 14 по ул. Революционной. Измерив объем горячей воды из 5 течей за единицу времени, можно установить: за сутки под фундамент дома вытекает почти 4 т. горячей воды. В доме 60 квартир. Получается, что за сутки теряется горячей воды из расчета на 1 человека почти столько же, сколько средний европеец расходует за тот же период времени.
Осмотрим подъезды и лестничные клетки. Во всех осмотренных многоквартирных домах отсутствовало второе остекление окон, в некоторых (к счастью, немногих) случаях, были щели и в первом остеклении. Двери не были снабжены доводчиками, прихлопы не уплотнены. Все это может служить законным основанием для подачи исков и отказа от оплаты услуг ЖКХ.
Образцы обращений к властям, жалоб и исковых заявлений, см. в Приложении 13.
Как не быть обманутыми при создании ТСЖ[13]
При создании ТСЖ необходимо совершить несколько обязательных шагов:
| 1. |
Случается, что ТСЖ созданы с нарушением закона и коррумпированными лицами. Всегда существует угроза, что правление ТСЖ забыло об интересах остальных жильцов в пользу своих собственных. Поэтому, жильцы дома должны сами коллективно взять контроль над домом и над ТСЖ. Чтобы сделать правильный выбор способа управления домом, жителям необходимо уяснить, что ЭТО такое и с чем ЭТО едят. Поэтому обеспечьте всех и каждого полноценной и многосторонней информацией о положениях Жилищного Кодекса, ознакомьте всех с Уставом созданного до вас ТСЖ, с материалами проведенного вами юридического, правового и финансового аудита. Обеспечьте общение жителей любыми способами, если вы пришли к власти не за тем, за чем туда ходили ваши предшественники.
| 2. |
После этого приступайте к проведению очно-заочной Конференции (Общего собрания) по выбору способа управления домом. Активисты Движения "Против произвола в жилищных объединениях" считают, что переголосовка по этому главнейшему и наиважнейшему вопросу должна происходить ежегодно в силу того, что мнение жителей о способе управления меняется и выбрать лучшее получается не всегда сразу.
| 3. |
Если выбран вариант создания ТСЖ, приступайте к шлифованию действующего Устава таким образом, чтобы сделать его максимально демократичным и максимально защищающим права каждого жителя. Утверждайте новый вариант Устава путем проведения Общего собрания очно-заочной формы (голосование по бюллетеням или листам опроса).
| 4. |
Разработайте и утвердите на общем собрании должностные инструкции для каждого сотрудника в штатной сетке, исходя из своих представлений о наборе и качестве услуг. Утвердите график работы, исходя из своего представления об удобстве, например, с 12-00 до 20-00 со вторника по субботу.
| 5. |
Объявите всем жителям о поиске подходящих кандидатур на посты в штатном расписании, утвержденном большинством жителей очно-заочным голосованием. По каждой штатной единице проведите интервью с кандидатами. Принимайте на работу сотрудников от уборщицы до управляющего исключительно с трехмесячным испытательным сроком. Обязательно заручитесь рекомендациями с предыдущих мест работы. Если кандидат на предложенный вами пост пришел из другого жилищного объединения, узнайте мнение рядовых членов о его работе и о методах общения с клиентами.
Начинайте подбор штата с наименьшей шкалы заработной платы. Для экономии средств постарайтесь скооперироваться с другими ТСЖ для покупки услуг одних и тех же специалистов по пол ставки, по четверть ставки. Шире привлекайте к работе предпринимателей без образования юридического лица.
| 6. |
Объявите всем жителям ФИО всех членов выборных органов и их контактные телефоны, а также место, куда они могут приносить свои пожелания, предложения, жалобы и инициативы. За несколько дней до проведения заседания выборного органа оповещайте об этом всех жителей, чтобы желающие могли присутствовать.
| 7. |
Обеспечьте свободный доступ к тексту Устава, Жилищного Кодекса, нормативным актам, регулирующим деятельность жилищных объединений, телефонам контролирующих служб и т.д. Создайте правовую информотеку в каждом подъезде.
ПОЖАЛУЙСТА:
Не допускайте грубость, хамство, нарушение законов РФ и прав граждан. Не уподобляйтесь тем, кого с трудом свергли!
Помните: право Гражданина на «справочку» (ордер, выписку…) не обременяется никакими другими его обязательствами.
Ломайте систему человеконенавистничества, потому что жизнь устроена по принципу бумеранга: тот, кто по лбу бьет другого - будет по лбу бит сам.
Смотри также:
Приложение 5 - протокол собрания жильцов,
Приложение 6 - комментарии к законодательным нормам, касающимся ТСЖ,
Приложение 7 - образец Устава ТСЖ.
Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ
1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию.
2. Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок…
3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все орут и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.
4. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей…
5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.
6. Хозяева и наемный персонал всегда "притираются" друг к другу. Рачительный хозяин всегда смотрит, где бы поэксплуатировать наемного работника. Работник приглядывается, где бы можно схалтурить. Качество покупаемых вами услуг и работ будет определяться тем, как вы поведете себя с обслуживающими фирмами и персоналом с первых дней: предотвращать всегда все легче, чем лечить и "удалять". Именно от личности зависит блеск и чистота на одной площадке и хаос на другой.
От редакции: При любой форме управления надо создать реальный контролирующий
орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный – правление
ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать
общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам (образец
бюллетеней для голосования см. в Приложении 27).
* Смотри также Приложение 16. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг.
Как ТСЖ и управляющие компании становятся заложниками большого бизнеса[14]
С тех пор, как домовладельцы получили право участвовать в управлении своей недвижимостью, тянется нескончаемая череда скандалов между управдомами и жильцами. Собственников и арендаторов недвижимости категорически не устраивает работа эксплуатирующих компаний. Но других кандидатур на роль управдома у них, похоже, пока нет.
Жильцы дома на улице Островитянова оказались по разные стороны баррикады: в марте 2005 года здесь сместили управляющую компанию (УК), "посаженную" на дом застройщиком. Было создано новое товарищество собственников жилья (ТСЖ) и принято решение управлять домом самостоятельно, не нанимая другую компанию. Прошло полгода, и выяснилось, что далеко не все жильцы рады тому, что "народ" взял власть в свои руки. В октябре планируется новое собрание жильцов, которое вполне может закончиться сменой нынешнего правления. И так, как можно догадаться, до бесконечности: делить власть в нашей стране намного интереснее и выгоднее, чем работать.
Подобный случай из частного грозит дорасти до типичного. Особенно, если дело касается новостроек. Ведь пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом, как правило, управляет дочерняя, или аффилированная с застройщиком компания, которая "прикрывает" строительный брак и все дефекты до момента истечения гарантийного срока. После чего все недоделки благополучно достаются домовладельцам. Через пару лет после заселения количество претензий к назначенной управляющей компании накапливается до критического уровня. Однако если решение о смене эксплуатирующей компании девелопера приходит само собой, то решение о выборе новой УК дается значительно труднее. Более того, самостоятельное управление домовладельцев сменой УК, как правило, заканчивается тупиковыми или кризисными ситуациями. Зачастую жильцы просто не в состоянии договориться между собой. Однако причина не только в человеческом факторе. Не существует публичной и прозрачной практики выбора и приобретения услуг управляющих компаний… Выбор новой УК можно было бы осуществлять на основании информации в открытых источниках, но ее в структурированном виде просто нет. Рекомендации других пользователей недвижимости, оценивших работу независимой УК на своем примере, тоже не выход. Позитивный опыт в этом случае часто оказывается случайностью, а не закономерностью - слишком велика вероятность, что он не будет тиражирован на будущих объектах. Вопрос о том, что делать домовладельцам, решившим самостоятельно управлять своей недвижимостью, по-прежнему остается открытым.
Коммунальный интерес
Подавляющее большинство УК (98-99%) так или иначе аффилированы с девелоперами или с муниципальными властями, либо фактически обслуживают корпоративные интересы единственного собственника нескольких объектов. Причины экспансии застройщиков на рынке эксплуатирующих компаний вполне очевидны. Их основная цель – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЭЗ или подобная ему организация. Однако ДЭЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные корпорации организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома "своим" коммерческим управляющим компаниям. Таким образом, ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика…
Отсюда – еще одна цель: "выжать" из домовладельцев как можно больше денег. Здесь постарается каждый. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании, идентичную элитному жилью (от $2 за м2 в месяц).
У ТСЖ – свои способы честного отъема денег у населения. Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через товарищество собственников проходят дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории, разведение цветника у подъезда и т.д.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на эти дополнительные услуги. Никаких норм (минимумов-максимумов) здесь не существует. Цена назначается в зависимости от фантазии заинтересованных лиц. Добавим сюда тот факт, что выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы - и мы получим роскошное поле для деятельности (и заработка).
Мизерное же количество независимых управляющих компаний, работающих в жилищном секторе – это организации, которые представляют собой артели из 30-40 специалистов, занимающихся частной практикой и зарегистрировавших для этих целей общество с ограниченной ответственностью. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев действительно минимальна. Они не обладают ни собственным оборотным капиталом, ни основными средствами, необходимыми для эффективной деятельности. Продолжительность жизни таких "контор" определяется динамикой их отношений с жильцами двух-трех обслуживаемых домов. Это означает, что любой конфликт, скорее всего, приведет к прекращению существования компании… При современном зачаточном состоянии жилищно-коммунального хозяйства и при существующих низких расценках на содержание домов частный бизнес вряд ли активно пойдет в сферу управления недвижимостью.
Частные фирмы не стремятся в этот бизнес еще и потому, что до сих пор каждая конкретная практика жилищного управления уникальна, а у эксплуатирующих компаний нет единого проектного подхода к разным объектам. Этим объясняется и тот факт, что у тех немногих частных управляющих компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивный, так и крайне негативный опыт. Привлекая такую фирму, клиент не имеет гарантий, что в следующий раз получится так же хорошо, как и в предыдущий. Другими словами, есть прецеденты, но нет закономерности. Пока принято считать, что в сфере управления жилой недвижимостью не требуется внимания к формализации, стандартизации, брендингу услуг, хотя в сегменте коммерческой недвижимости это уже норма…
Товарищи по несчастью
Допустим, что жильцы избавились от навязанного им управдома и решили взять власть в свои руки. Для принятия подобного решения необходимо письменное согласие половины его жителей. Если речь идет о многоквартирном доме или жилом комплексе на сотни квартир, четверть из которых, скорее всего, являются инвестиционными, то принять единогласное решение практически невозможно. Другими словами, собственники не горят желанием участвовать в каких-либо собраниях. Если кто-то говорит, что в новостройке на собрании жильцов по всем правилам избрали ТСЖ и (или) новую УК, не верьте - правила были нарушены группой заинтересованных людей… Также нет никаких гарантий, что никто в своих интересах не поставит под сомнение правомочность предыдущего собрания… В большинстве случаев такие активисты не намерены эксплуатировать недвижимость. Их цель - "увести" дом от одной управляющей компании, чтобы затем отдать его в руки другой за соответствующее вознаграждение. Скоро можно будет говорить о появлении на рынке ЖКХ новых игроков - своего рода брокеров, которые за комиссионные станут продавать право на эксплуатацию зданий.
Собравшись, жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности как социального состава дома, так и формы собственности на жилье. Разница заключается в том, что собственники смогут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам найма, принимать решение будет специальный орган власти, представляющий интересы города (поскольку именно город является собственником данного жилья). При этом вес голоса пропорционален не количеству, а площади муниципальных квартир.
Однако даже если жильцы объединятся, то их ждет изнурительный "бег с препятствиями". Во-первых, чтобы сместить ТСЖ застройщика, жильцы должны создать свое собственное ТСЖ. Чтобы оно заработало, необходимо общее собрание собственников квартир, на котором они выбрали бы форму управления. Только подав заявление на членство в правление товарищества, жители получают право принимать участие в деятельности ТСЖ, в том числе избираться и быть избранными в правление. Но лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность (засвидетельствованы в едином государственном реестре). А теперь представьте, что в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух (причем в ряде случаев этот процесс затягивается не без участия застройщика). Таким образом, пока у покупателей нет юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ или выбрать новую эксплуатирующую компанию. То есть пока дом, уже сданный Госкомиссии, находится в стадии оформления в собственность, им будет управлять структура, аффилированная с компанией-застройщиком. Согласно закону о ТСЖ застройщик после сдачи дома на баланс должен сам инициировать собрание и предложить жильцам решить вопрос о своем членстве в ТСЖ и дальнейшей стратегии управления домом. На практике так поступают единицы…
Дворников не выбирают
Пока Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте 2006 года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют – это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют данные полномочия УК.
Новый кодекс добавляет еще одну форму объединения – управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Однако для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома, нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. По мнению экспертов, наиболее простой, но и самый затратный вариант – передать весь комплекс работ управляющей компании за 30-40% комиссионных.
Добровольное или принудительное решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут… После двух-трех лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления.
Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выбор, кому доверить дом, вправе делать домовладельцы. С другой стороны, выбора у них нет. Ведь возможность контролировать расходы у жильцов появится только в том случае, если они заключат договоры напрямую с эксплуатационными службами (во всех прочих вариантах роль ТСЖ сводится к роли "свадебного генерала").
Однако по пути прямых договоров идут единицы. Очень уж хлопотно получается! Так, почти все возможные пути прошли жильцы дома на Мичуринском проспекте... Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно. Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков окажется достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов - финансы, право, строительство, и т.д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Такое управление продлилось около полугода. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения. Тогда было найдено другое решение. ТСЖ продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность, при этом заключая договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков; консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документальное сопровождение; отдельные договоры заключены с локальными монополиями ("Мосэнерго", "Мосводоканал" и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет полный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета товарищества, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ…
От составителей: Если вы интересуетесь деятельностью ТСЖ по заключению договоров с разнопрофильными производителями услуг и/или заинтересованы в создании подконтрольных вашим ТСЖ управляющих компаний, обращайтесь к специалистам Института Проблем Глобализации (см. Контакты в конце брошюры).
Буржуазный Жилищный Кодекс: вопросы и ответы
Взгляд из правительства
Из интервью с руководителем департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации Леонидом Чернышовым[15]
– Вы согласны с Минэкономразвития в том, что рост тарифов на ЖКХ вносит основной вклад в инфляцию?
– Вопрос регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в условиях перехода к предъявлению населению экономически обоснованной стоимости этих услуг является ключевым не только для обеспечения устойчивого функционирования коммунальных предприятий, но и для экономики в целом. И здесь нельзя не согласиться с тем, что рост цен и тарифов на услуги ЖКХ оказывает непосредственное влияние на инфляционные процессы. На рост величины платежа потребителя жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) влияет и инфляционная составляющая, ведущая к росту тарифов, и увеличение оплаты ЖКУ населением от уровня экономически обоснованного тарифа. Ведь когда населению предъявлялась к оплате только часть (35–60%) экономически обоснованных тарифов, остальные средства должны были дотироваться из бюджета предприятиям ЖКХ. В среднем, начиная с 1993 г., ежегодно бюджет недоплачивал коммунальным предприятиям около 70 млрд. руб. Таким образом, сложившаяся в эти годы система недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства длительное время являлась своеобразным демпфером, сдерживающим инфляционные процессы в экономике. Подобная практика была возможна, потому что деньги перечислялись предприятиям. Переходя к 100%-ной оплате населением услуг ЖКХ и внедряя адресную социальную поддержку населения по оплате ЖКУ путем «передачи» средств поддержки гражданам, государство лишает себя сдерживающего инфляцию инструмента.
– В каком состоянии находится ЖКХ сегодня?
– Жилищно-коммунальное хозяйство испытывает острую потребность в обновлении основных фондов. Четверть из них отслужили свой срок: потери тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают нормативы. Более половины из эксплуатирующихся канализационных очистных сооружений перегружены, требуют срочной реконструкции. Обострилась проблема обеспечения населения России питьевой водой нормативного качества в достаточном количестве. Планово-предупредительный ремонт сетей и оборудования систем водоснабжения уступил место аварийно-восстановительным работам, единичные затраты на проведение которых зачастую в 2-3 раза выше, чем затраты на их предотвращение. Более половины из общего количества аварий на водопроводно-канализационных сетях происходят по причинам их ветхости. Дальнейшее увеличение износа сетей и сооружений приведет к значительному увеличению количества аварий. Все это усугубляет нехватку ресурсов, ведет к лавинообраз<