Как выбрать форму управления домом
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».
Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.
В чем плюсы и минусы трех форм?
| ТСЖ | Управляющая кампания | Непосредственное управление | |
| Кто распоряжается деньгами жильцов | Избранное жильцами правление | Частная фирма, назначенная собранием жителей | Уполномоченный дома, избранный жителями |
| Кто заключает договора по обслуживанию дома | Правление от имени жильцов | Частная фирма от имени жильцов | Договоры с коммунальными кампаниями заключают сами жильцы, договор по ремонту, уборке дома подписывает большинство жителей или их уполномоченный |
| Кто контролирует качество услуг | Комиссия ТСЖ | Управляющая компания | Прямое взаимодействие жителя и поставщика услуг |
| Кто производит расчеты | ТСЖ | Управляющая компания | ЕИРЦ |
| Получатель платежей за ЖКУ | Общий счет ТСЖ | Управляющая компания | Напрямую поставщики услуг |
| Контроль за фактическим потреблением услуг | На усмотрение большинства жильцов | На усмотрение управляющей компании | По желанию жильца либо по квартирным счетчикам, либо (при их отсутствии) – по нормативам |
| Ответственность жильцов | Совместная (если должна часть квартир, от услуг отключат весь дом, индивидуальных счетчиков быть не может). Расчет по нормативу или общему счетчику | Индивидуальная, расчеты, отключение отдельных неплательщиков |
ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) можно заключить договор о пользования земли вокруг дома. Главный минус – расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже можно обанкротить – а здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.
Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь – как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от имени всего дома. Плюсов здесь два – 1) не надо думать самим и 2) управляющую компанию можно сделать самим. Минусы – такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива. Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… 10 тыс. р.
Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы – нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ. Очень серьезный минус – здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Единственный путь обхода этой проблемы – создание органов территориального общественного самоуправления (ТОС), которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые средства, при этом не подвергая риску банкротства расположенные на своей территории отдельные дома.
Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта:
· Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) – ТСЖ выглядит рациональным выбором.
· Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши – более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.
· Если вы предприимчивы и дом достаточно большой (оптимально – более 300 квартир) – можно попробовать сделать собственную управляющую компанию и взять управление ЖКХ в собственные руки.
И еще одно – вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%. Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.
С.-Петербург: Опыт создания Союза домовых комитетов[3]
В Санкт-Петербурге в начале 2001 начал действовать оргкомитет по созданию независимого «Союза домовых комитетов СПб». Активисты домовых комитетов из всех 20-ти районов СПб объединились, чтобы эффективнее защитить права жителей, и содействовать созданию новых домкомов.
Как создать домком?
Домовой комитет, выбранный жителями дома – это общественный контролер работы обслуживающих организаций, это хозяин дома, это залог честного обслуживания нашего жилья. Примерная технология создания домкомов, по которой организован домком д.19, ул. Стойкости в Ульянке (Кировский р-н) с постами круглосуточного дежурства предлагается ниже:
1. Создание инициативных групп в каждом подъезде и определение задач;
2. Обход квартир с целью выяснения готовности жильцов принять предложения инициативной группы о проведении собрания с подготовленной повесткой дня;
3. Подготовка кандидатуры председателя и секретаря собрания, повестки дня;
4. Подготовка листов присутствия представителей квартир на собрании, заготовка болванок протоколов собрания, расклейка объявлений о дате и месте проведения собрания;
5. На лестничной площадке дома провести собрание, предварительно за 1‑2 часа оповестив все квартиры еще раз;
6. Открыть собрание при наличии 50%+1 представителей квартир;
7. Четко вести протокол и отмечать все результаты голосования;
8. После собрания обойти все квартиры, представители которых не присутствовали на собрании, и собрать подписи о согласии с решением собрания;
9. На собрании выбрать Совет подъезда, принять решение о создании института представителей, домового комитета и делегировать представителя в будущий домком;
10. Представители всех подъездов (или большинства) на своем совещании принимают решение о создании домкома и выбирают председателя домового комитета;
11. Председателю поручается создать положение о домкоме, подготовить план работ и т.д.
Примерная повестка дня:
1. Выборы Совета подъезда.
2. О создании института представителей.
3. О создании домкома.
4. О создании поста круглосуточного дежурства /этот пункт по желанию/.
Домкому предлагается решить вопрос о регистрации. Может быть несколько решений этого вопроса:
- регистрация согласно распоряжению Комитета по содержанию жилого фонда Администрации Санкт-Петербурга № 28-р от 11 декабря 2003г.;
- регистрация в Муниципальном совете, если такая процедура там прописана;
- регистрация как общественного объединения, согласно Федеральному закону “Об общественных объединениях” №82-ФЗ от 19 мая 1995 г.
Тула: Совет домовых комитетов (СДК)[4]
В январе и феврале прошли массовые акции протеста против отмены льгот. А в марте было объявлено о планах повышения тарифов на ЖКХ, что опять возбудил массовый протест. Все партии и профсоюзы участвовали в кампании. И на одном из митингов возникла идея о создании домовых комитетов, объединенных в общегородской совет.
В то время страсти были настолько горячи, что жители многих домов, особенно «высоток», действительно стали объединяться. К 25 апреля в Туле было создано около пятисот домовых комитетов или инициативных групп, которые объединились в Совет домовых комитетов (СДК). И через несколько дней СДК провел уже свой митинг протеста против повышения тарифов ЖКХ. На нем заместитель председателя областной думы и председатель исполкома СДК Владимир Тимаков выступил с призывом к горожанам бойкотировать выплаты по новым расценкам. Предложение было принято с энтузиазмом: более трети туляков выказали готовность участвовать в бойкоте.
Городская управа была вынуждена наладить диалог с домкомами. После состоявшихся переговоров сторонам удалось добиться некоторых договоренностей. В частности, было принято решение создать совместную рабочую группу для проверки фактической реализации услуг ЖКХ и обоснованности их оплаты. Управе города было рекомендовано направить новые тарифы на услуги ЖКХ в Региональную энергетическую комиссию Тульской области для получения технического заключения, ускорить внедрение общедомовых приборов учета водопотребления, а также сделать расшифровку по шести пунктам в статье «текущее содержание жилья» в новой квитанции оплаты за услуги ЖКХ. Городские власти согласились также переработать «Положение о территориальном общественном самоуправлении», предоставив домовым комитетам контрольные функции в отношении органов жилкомхоза.
То есть был сделан решительный шаг по преобразованию домкомов из стихийных и неформальных образований во вполне легитимные органы контроля. Тем не менее, тарифы повысились в мае в полтора-два раза, против чего митинговали тысячи людей, что заставило нового губернатора Тульской области Вячеслава Дудку заявить, что намерен добиться проведения независимой экспертизы расчетов тарифов на услуги ЖКХ.
Лидер СДК Владимир Тимаков: «Сейчас для нас главное – укрепить домкомы, добиться предоставления им контрольных функций в рамках местного самоуправления. И в случае новой протестной волны у нас уже будет структура, на которую можно опереться. Пока мы ждем результатов независимого аудита структур ЖКХ, который организует губернатор».
Новосибирск: координационные советы при помощи профсоюза[5]
Сибирский региональный профцентр стал заниматься защитой жилищных прав граждан с 2003 года, через экономическо-аналитический центр при профсоюзе. Они начали с того, что провели независимую экспертизу тарифов ЖКХ в разных городах области. Потом провели информационную кампанию, в рамках которой активисты профсоюза объяснили, что тарифы завышены, услуги не предоставляются на должном уровне и т.п. Убедили людей подать коллективные иски, и выиграли некоторые суды. После этого добились некоторого признания со стороны областной прокуратуры и администрации некоторых районов. Открыли три общественных приемных, где раз в неделю люди могут консультироваться с экономистом и юристом.
И люди потянулись. Создан областной координационный совет и его отделения в 5 муниципальных образованиях. Они работают со старшими подъездов, а если их нет – выбирают их, призывают людей бороться за свои жилищные права. А сейчас призывают их создать ТСЖ, уже несколько создали. Они помогают написать уставы, пройти регистрацию, инструктируют. Они объясняют людям: «если ТСЖ создаете – контроль ваш будет, а если будет частная фирма, выбранная мэрией – контроля никакого». А, как выяснилось, при создании ТСЖ нормы потребления сократились на 20-30%, т.е. это выгодно жильцам.
Татьяна Новая: «Это успех возможен только потому, что сначала жителям оказал помощь Сибирский региональный профцентр, а потом люди сами стали создать собственную общественную организацию. Задача профсоюза – улучшить благосостояние работников, т.е. и повысить зарплату работнику, и уменьшить какие-то его траты, в том числе и по ЖКХ».
Калуга выбирает непосредственное управление[6]
Жилищный кодекс позволяет выбрать НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ в любом многоквартирном доме. В этом случае общее собрание определяет обслуживающие организации, после чего они с каждым отдельно заключают договор.
Почему именно НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ведь управляющая компания тоже вроде хорошо. Особенностью управляющей компании является то, что она выступает в роли посредника, собирая деньги, как за жилищные, так и за коммунальные услуги. Зачем посредник в коммунальных услугах, когда с каждым из нас за тепло и воду поставщик обязан заключить договор, и на его основании мы оплачиваем получаемые услуги по счетчику или нормативу. Ну а если кто-то не платит, то пусть с ними поставщик разбирается персонально.
Управляющая компания занимается большим количеством домов, у которых разные потребности в ремонтах и их количестве. Все собираемые деньги уходят в общий котел, из которого работы будут финансироваться неравномерно и не факт, что именно на Ваш дом будут направлены деньги. От дома обязательно нужен представитель, который должен постоянно работать с управляющей компанией, например, старший по дому, и от его активности будет зависеть, что в доме сделают.
При НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ старший по дому может выполнять функции управляющего домом, получая при этом заработную плату, взаимодействуя с обслуживающей организацией. Все деньги, которые оплачивают жильцы, идут на содержание только Вашего дома. Ну, а если таких смелых в доме нет, то можно нанять профессионального управляющего, который будет решать проблемы Вашего дома.
См. также:
Приложение 1 (Решение инициативной группы по выбору непосредственного управления)
Приложение 2 (Образец бюллетеня для выбора формы управления)
Астрахань идет по пути непосредственного управления[7]
Во вторник 4 октября в Астрахани состоялось очередное собрание городской общественности по поводу нового Жилищного Кодекса.
Владимир Аникин, председатель одного из действующих в городе ТСЖ, заявил, что Кодекс вносит социальную рознь и требует смены, равно как и действующая власть.
Илья Шац, представляющий инициативную группу по переходу к непосредственному управлению нескольких домов по пл. Вокзальной, с этим согласился, но предложил постараться вывести из-под удара хотя бы собственные дома. Он рассказал об опыте организации собрания, заключении договоров и о том, что они опрашивают мнение в том числе жителей неприватизированных квартир, чтобы мэрия не могла его проигнорировать.
С августа 2005 г. жильцы улицы Советской-2 в центре города перестали отчислять деньги в ЖЭК. И они этим весьма довольны. Ирина Амбурцева, одна из инициаторов создания НУ в своем доме, делится опытом:
- С чего у вас все началось?
- Самыми трудными были первые шаги, когда шла разъяснительная работа. Пришлось буквально с каждым встречаться по несколько раз, объяснять, в чем суть нововведений Жилищного Кодекса, говорить о каждой из трех форм управления, оставленных на выбор собственников жилья. Это был самый длинный и мучительный этап. Люди разучились верить друг другу, доверять, брать на себя инициативу. Хорошо, что дом у нас небольшой – всего лишь 30 квартир, так что я понимаю головную боль тех, у кого огромные дома. Все же нам удалось организовать собрание.
- Как проходило собрание жильцов?
- Мы все делали по правилам: раздавали листовки, оповещали каждого, относили приглашение с повесткой дня и всей необходимой информацией. К собранию уже был готов реестр собственников. Мы сами его составили, ничего не просили ни у мэрии, ни у чиновников. Получается, что у нас из 30 квартир – 26 приватизированных. Это тоже большое преимущество, за нами абсолютное большинство и кворум, так что мэрия мало чем может нам препятствовать. На собрании велся протокол, и люди голосовали, ставили свои подписи.
- А более конкретно, как вы решили организовать НУ, вы создали общественную организацию?
- Нет, мы решили идти более простым путем. На собрании собственников были выбраны трое уполномоченных от имени собственников. Я – одна из них. Мы вроде бы старшие по дому. И, хочу подчеркнуть, что мы работаем на общественных началах.
- Ваши бескорыстность и мужество, безусловно, заслуживают уважение. Но многие жители, особенно в больших домах, считают, что желающих брать бесплатно на себя такую общественную нагрузку не найдется…
- А я думаю, что обязательно найдутся, если никто не начнет заранее обливать их грязью, что, мол, они преследуют свои цели, наверное, что-то скрывают и хотят обмануть. Надо, наоборот, внушать чувство взаимодоверия и сплоченности. И лучше, чтобы было больше, чем один доброволец, тем более, если дом большой.
- Будем надеяться, что и это возможно. Что же дальше: объяснили людям, организовали собрание, приняли решение о НУ, выбрали уполномоченных, а потом?
- Дальше поставили в известность мэрию и ЖЭК. Отправили им протокол собрания, подписи, реестр собственников. Очень долго ждали ответа. В конце концов, из комитета имущественных отношений пришел ответ о том, что дом снят с муниципального баланса – весь дом, кроме 4 неприватизированных квартир. Жильцы этих квартир должны будут продолжать платить ЖЭКу, а собственники уже не платят с 1 августа.
- Ну, это же смешно, значит, что наниматели платят ЖЭКу ни за что. ЖЭК же не станет ничего делать в этом доме, если все остальные жильцы ничего не платят?
- Да, это смешно, и мы сами об этом сказали мэрии. Но они настаивают. Значит, деньги нанимателей идут в никуда. Впрочем, двое из них все-таки собираются приватизировать квартиру.
- Но раз вы не стали создавать общественную организацию, вы не можете открыть банковский счет. Это вам не мешает?
- Нисколько, пока в этом нет необходимости. Мы сами собираем целевые деньги у людей, причем деньги эти сразу идут в дело. Например, мы уже поменяли две металлические двери.
- А как с коммунальными платежами?
Ничего не изменилось. Ведь каждый платит за себя каждой коммунальной службе. Счета продолжают приходить отдельно каждому, и люди индивидуально платят.
- А что касается ремонта, как вы организуетесь?
-Дом у нас достаточно старый – построен в 30-х годах, но в относительно хорошем состоянии, если не считать отдельных «слабых» мест, таких как крыши, например. Но мы уже привыкли все делать сами - ЖЭК ведь уже давно ничего не делал. Сами покупаем краски, сами красим или нанимаем кого-то. Так что для нас ничего особенно не изменилось. Зато экономим за счет того, что мы уже ничего не платим ЖЭКу. И люди очень довольны. Мы сейчас думаем нанять какого-то мастера на постоянной основе. Ищем, предлагаем зарплату в размере 8000 р., что больше, чем в ЖЭКе, где средняя зарплата около 5000 р. А многие говорят, что не хотят идти к нам, даже с такой зарплатой, потому что придется работать, а в ЖЭКе можно ничего не делать!
- Какова ваша общая оценка варианта непосредственного управления?
- Для нас и вообще для всех маленьких домов, – это идеальный вариант. Но я думаю, что это возможно и в больших домах. Конечно, придется больше работать и искать больше добровольцев. В любом случае, это лучше, чем управляющая компания, которая будет еще хуже, чем ЖЭК, поскольку будет стремиться исключительно к получению прибыли. Надо просто научиться доверять друг другу, изменить подход, взять на себя инициативу и работать.
Вообще, о непосредственном управлении говорилось очень много. Представитель дома № 12 по ул. Капитана Краснова рассказала, что ЖЭК препятствует в оформлении технической документации, и жильцы не могут реализовать собственный выбор. Представитель двух домов с ул. Яблочкова, выбравших непосредственное управление, заявил, что надо стараться объединить несколько зданий и не заключать договор с ЖЭКом, поскольку толка от этого не будет никакого, а самим нанимать обслуживающих двор работников. По его убеждению, это обойдется существенно дешевле.
О ТСЖ также вспоминали. В настоящее время Теплосбыт и Энергосбыт разослали председателям многих ТСЖ и кооперативов города счета с предложением оплачивать 100% за горячую воду и электроэнергию, то есть без учета льготников. Понятно, что такие действия пока незаконны, но они влекут за собой резкое осложнение ситуации в ТСЖ и кооперативах. В Астрахани известно по крайней мере два случая, когда председатели ТСЖ вынесли на общее собрание вопрос о роспуске товарищества и переходе к непосредственному управлению.