Право постоянного (бессрочного) пользования

Такая форма использования земельных участков, как право постоянного (бессрочного) пользования, была исключена из норм Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (наряду с правом пожизненного наследуемого владения) Указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», которым, в частности, была отменена ст. 12 Земельного кодекса РСФСР, предусматривающая право юридических лиц получать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это привело к тому, что на практике органы местного самоуправления вынуждали юридических лиц заключать договоры аренды на земельные участки, которые уже были пре-

т

доставлены до принятия Указа Президента от 24 декабря 1993 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования (арендные отношения не обладают такой степенью стабильности, как отношения по использованию земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, да и размер арендной платы выше, чем размер платежей за использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования).

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования (вчастности, на указанной форме используются соответствующие участки органами пограничной службы, пограничными войсками Федеральной пограничной службы РФ, организациями федерального железнодорожного транспорта, государственными и муниципальными образовательными учреждениями, государственными научными учреждениями и др.).

Земельный кодекс РФ вернулся к существовавшему в Земельного кодекса РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, правда, значительно ограничив их круг государственными и муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, центрами исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользования являются:

1.Административный правовой акт — решение уполномоченно
го государственного или муниципального органа о предоставлении
земельного участка указанным в законе лицам на праве постоян
ного (бессрочного) пользования.

2.Правопреемство права постоянного (бессрочного) пользова
ния законом при реорганизации юридического лица.

3. Возможно приобретение права постоянного (бессрочного) пользования субъектом при переходе к нему права собственности на здания, сооружения, если прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Законодатель установил, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующего земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, у приобретателя недвижимости автоматически возникает право пользования земельным участком независимо от надлежащего оформления этого права пользователем.

В целом же можно отметить тенденцию современного земельного законодательства к сокращению оснований предоставления земель на иных, кроме права собственности, вещных правах. По сути, законодатель стремится к установлению в отношении прав на земельные участки положения, существующего во многих зарубежных странах, законодательство которых определяет два основных вида прав на землю: право собственности и аренду. Указанная тенденция проявляется и в том, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также как и землевладельцы, наделены правом оформления их в собственность.

Таким правом обладают граждане, которым земельные участки были предоставлены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принятие решения о предоставлении такого земельного участка в собственность не требуется. Государственная регистрация права собственности на указанные земельные участки производится на основании ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В регистрации права собственности должно быть отказано, если в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность. Оформление в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков сроком не ограничивается.

С точки зрения возможности обладания земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования все юридические лица могут быть разделены на три категории:

• юридические лица, которым и после введения в действие земельного кодекса могут быть предоставлены земельные

113

участки в постоянное (бессрочное) пользование и которые продолжают использовать ранее предоставленные на этом праве земельные участки;

• юридические лица, которые могут продолжать использовать
предоставленные им до введения в действие земельного
кодекса земельные участки и вправе переоформить прина
длежащее им право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком;

• юридические лица, которые обязаны переоформить прина
длежащее им право постоянного (бессрочного) пользования
на земельные участки, предоставленные до введения в дей
ствие Земельного кодекса.

К первой категории юридических лиц относятся государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Они не могут быть собственниками земельных участков, и право постоянного (бессрочного) пользования является единственным вещным правом, которое позволяет им на постоянной основе использовать земельные участки (см. п. 1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

С 16 мая 2008 г. перечень лиц, которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, был расширен за счет включения в него центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. Такие центры являются юридическими лицами, созданными в организационно-правовой форме фонда, и целями их деятельности являются изучение и публичное представление исторического наследия Президента РФ, прекратившего исполнение своих полномочий¹.

Особые правила предусмотрены для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан или организациям, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы (организованы) садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. Эти организации вправе переоформить право постоянного (бессроч-

¹ См.: ФЗ от 13 мая 2008 г. № 68-ФЗ «О центрах исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий» //Российская

газета. 2008. № 104. 16 мая.

114

ного) пользования земельным участком на право собственности в порядке, установленном ст. 28 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Законодательно срок реализации права переоформления не установлен. Решение о переоформлении принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления такого участка.

Также переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается. Такое переоформление производится в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ.

ФЗ от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»¹ перечень юридических лиц, которые могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность был расширен. Такое право приобрели юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). До 1 января 2013 г. указанные лица могут переоформить принадлежащее им право в соответствии с правилами, установленными ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» все остальные юридические лица (за исключением перечисленных выше) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на ранее предоставленные земельные участки на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. Религиозные организации, кроме того, могут переоформить на право безвозмездного срочного пользования. В данном случае для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на ранее предоставленный земельный участок заинтересованное юридическое лицо подает заявление о предоставлении ему земельного участка

СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4009.

115

на выбранном им праве. Порядок рассмотрения такого заявления и принятия решения установлен в ст. 36 ЗК РФ.

По общему правилу приобретение земельных участков в собственность в результате переоформления ранее предоставленного права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется за плату. Согласно п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ вправе установить случаи бесплатного предоставления религиозным организациям в собственность земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся надень введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, бесплатно предоставляются в собственность указанных организаций. Также земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

Процесс переоформления организациями права постоянного (бессрочного) пользования идет крайне медленно¹. Это вызвано значительными финансовыми и временными затратами на проведение землеустроительных работ, отсутствием денежных средств для выкупа земельных участков, а также отсутствием долгое время в законодательстве правовых последствий неисполнения обязанности по переоформлению указанного права.

Действующее в настоящее время законодательство позволяет сделать вывод, что с истечением срока переоформления прав (1 января 2010 г.) право постоянного (бессрочного) пользования не прекращается и нет оснований для заявления требований о принудительном прекращении этого права (право постоянного (бессрочного) пользования является вещным правом, и основания для его принудительного прекращения могут быть установлены исключительно федеральными законами²). Поскольку землеполь-

К 2005 г. менее 30 % организаций переоформили принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования (см.: Алпатов А. Л., ФедоткинД. В. Переоформление прав на землю. М., 2005. С. 8).

Как справедливо было указано Конституционным Судом РФ, положения земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не содержат оснований для изъятия земельных участков, а поэтому не могут рассмат-риваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества (Определение КС РФ от 25 декабря 2003 г. № 512-O / СПС «Консультант»).

116

зователю предоставлена возможность определиться с правовым титулом, приобретаемым в результате переоформления постоянного (бессрочного) пользования, то до выбора землепользователем права, на котором он желает использовать принадлежащий ему земельный участок, нельзя его принудить к переоформлению принадлежащего ему постоянного (бессрочного) пользования. Для стимулирования деятельности юридических лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, по переоформлению принадлежащих им прав КоАП РФ с 1 января 2011 г. будет дополнен статьей, предусматривающей ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 7.34). Также необходимо расширить перечень оснований для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (см. п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Владение и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (ч. 4 ст. 20). Более того, в ч. 6 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подчеркивается, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право,

117

в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь вправе добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

СЕРВИТУТ

Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет своего рода «право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей»¹. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Впервые в современном законодательстве сервитут был предусмотрен Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 153. Этим нормативным актом устанавливались случаи возникновения публичных серви-тутов в отношении застроенных и продаваемых при приватизации земельных участков.

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на два вида: публичные и частичные.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом

¹ Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник для вузов. М., 2000. С. 193. 118

субъектов РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Независимо от вида публичного земельного сервитута он устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Исходя из формулировки, содержащейся в п. 2 ст. 23 ЗК РФ, результаты общественных слушаний не имеют обязательного значения при принятии решения об установлении сервитута. Порядок проведения слушаний может быть установлен нормативными актами органов субъектов РФ или органов местного самоуправления. В любом случае отсутствие порядка проведения слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения мнения общественности по этому вопросу¹.

Возможность возникновения публичных сервитутов предусмотрена не только в нормах Земельного кодекса РФ, но и в иных нормативных актах. Например, сервитуты устанавливаются на земельных участках, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе»²).

Отличие публичного сервитута от частного заключается в следующем: а) в основаниях возникновения; б) установление публичного сервитута определяется не интересами отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного населения; соответственно в) от установления публичного сервитута приобретает пользу неопределенное число лиц, а частный сервитут служит отдельным лицам или конкретной группе лиц.

В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе и путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

По общему правилу публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута

¹ См.: Постанонление ФАС Поволжского округа по делу № А12- 17236/02-С43 от 10 ап
реля 2003 г. // Вестник ВАС РФ. 2003. № 7.

² СЗ РФ. 1998. № 30. Ст. 3609.

119

г

приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (ч. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу), а в отдельных случаях — и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установления сервитута. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок) или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер, установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

120

Обладатель права ограниченного пользования чужым земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и вправе требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, воздерживаться от создания препятствий к реализации собственных действий обладателя сервитута).

Как частный, так и публичный сервитут могут быть срочными (на определенный срок) и бессрочными. Как правило, устанавливаются сервитуты на неопределенный срок. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Одно из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в ч. 2 ст. 48 ЗК РФ: публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Кроме того, сервитут прекращается и при изъятии земельного участка, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования земельного участка (ч. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация проводится на основании заявления собственника земельного участка или лица, в пользу которого устанавливается сервитут при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельного участка, необходимо предоставить план участка, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана участка не требуется.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных

121

ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Арендные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Вряд ли можно согласиться с утверждением, согласно которому арендатору земельного участка переходит право (правомочие) владения и пользования им¹. Передача по договору аренды и права владения, и права пользования является достаточно традиционным, но не единственным вариантом арендных отношений.

Согласно ст. 22 3 К РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). Хотя названная норма сформулирована как императивная, разумно при определении круга потенциальных арендодателей учитывать и ст. 608 ГК РФ, которая закрепляет, что арендодателями кроме собственников могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лица без гражданства, иностранные юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам.

Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности.

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения (при

См., например: Земельное право / Отв. ред. С. А. Боголюбов. М., 1998. С. 96 (авт. — Е. А. Галиновская); также см.: Добрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // ВВАС РФ. 2005. № 1. С. 159.

122

этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности; в) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество, покупатели приватизируемых частей зданий, строений, сооружений (граждане или юридические лица) совместно обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией. Договоры аренды с множественностью лиц уже получили распространение на практике. При множественности лиц на стороне арендатора возникающее из договора аренды обязательство может носить солидарный или долевой характер.

По общему правилу изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для заключения договора) закон относит следующее:

1. Предмет договора. В договоре должны быть указанны данные,
позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее
передаче) имущество, т. е. должно быть указано местоположение,
площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый
номер (государственный учетный номер) земельного участка.
К договору должен быть приложен кадастровый паспорт земель
ного участка, если сдается только часть земельного участка, то на
прилагаемом кадастровом паспорте указывается часть земельного
участка, сдаваемого в аренду. По договору аренды может быть
передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

2. Размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ) является существенным
условием договора аренды земельного участка.

Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство фактически этот вопрос отдало на самостоятельное разрешение непосредственно сторонам договора. Ранее (по Земельному кодексу РСФСР 1991 г.) различалась краткосрочная аренда (сроком до 5 лет) и долгосрочная (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет). Хотя ГК РФ предусматривает возможность установления законом макси-

123

мальных предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (ч. З ст. 610), при принятии ЗК РФ предложение об установлении сроков договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки. Ограничение предусмотрено в ЗК РФ в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Причем в пределах срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Также продолжительность договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничивается сроком резервирования таких земель.

Кроме того, уже после введения в действие ЗК РФ были приняты нормативные акты, установившие для ряда случаев предельные сроки договоров аренды определенных земельных участков. Во-первых, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 3 ст. 28). Во-вторых, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В-третьих, максимальный срок договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет 49 лет (ст. 72 ЛК РФ).

На практике субъекты РФ устанавливают предельные сроки аренды (обычно 25—50 лет), которые применяются при аренде соответствующих земель. Федеральным законом «Об обороте земель

124

сельскохозяйственного назначения» субъектам РФ предоставлено право определять минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и без данного указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими двумя видами договоров аренды проявляется прежде всего в различном порядке их расторжения.

Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с приведенным требованием земельного кодекса государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор). Также при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. Несмотря на то что аренда в ст. 1 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например, в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях (например, в отношении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) может быть заключен только по итогам торгов. В г. Москве установление арендных отношений посредством проведения конкурсов имеет широкое применение.

При передаче в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков в средствах мас-

125

совой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение одного месяца с момента опубликования сообщения поступили два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Соблюдение процедуры предварительного сообщения в средствах массовой информации и проведение торгов не требуются при предоставлении государственных или муниципальных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (объединениям),