Права на земельные участки лиц
НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки (далее — иные виды прав на земельные участки) предоставляют юридическую возможность несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации (использования) земельного участка.
Кроме права собственности гражданское и земельное законодательство предусматривает такие виды прав, как пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ (ст. 15, 20-24), подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Буквальное толкование этой нормы и положения ЗК РФ не позволяют согласиться с тем, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, финансируемые собственником учреждения, могут иметь земельные участки соответственно на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления1. Хотя с подобным положением земель-
1 См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/Под ред. Г. В. Чу-букова, М. Ю. Тихомирова. М., 2001. С. 94 (авт. — Г. А. Мартьянов). Но нельзя признать, что земельное законодательство является по этому вопросу единообразным. Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 9 июля 2002 г. № 513 на Министерство имущественных отношений РФ была возложена обязанность по осуществлению передачи в оперативное управление государственного учреждения «Морская администрация порта Калининград» определенных земельных участков (СЗ РФ. 2002. № 28. Ст. 2869).
104
ного законодательства достаточно трудно согласиться, и сразу же после принятия ЗК РФ возникло много вопросов об оформлении прав на земельные участки предприятий и учреждений.
Иные виды прав на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения требуется волеизъявление собственника участка. Право на земельный участок является первичным, если земельный участок был передан непосредственно его собственником (например, пожизненное наследуемое владение), или вторичным, когда право на земельный участок передается не собственником, а иным землевладельцем, землепользователем, арендатором участка (например, субаренда). Единственное исключение составляют сервитуты, для возникновения которых не всегда требуется согласие собственника земельного участка.
Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными правами. Их ограниченность проявляется в том, что объем прав обладателей таких прав уже по сравнению с объемом прав собственников земельных участков. Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами (ст. 40-41 ЗК РФ). Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды, без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Зависимость и ограниченность иных прав на земельные участки не исключают такое их ценное свойство, как относительная самостоятельность от права собственности. Иным видам прав на земельные участки присуще «право следования»: распоряжение собственником земельным участком не влечет «автоматического» прекращения существующего иного права на этот участок. Например, переход права собственности другому лицу на сданный в аренду земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ). Самостоятельный характер проявляется и в том, что землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают правом на защиту своих прав, в том числе от незаконных действий самого собственника земельного участка.
105
В зависимости от наличия (отсутствия) срока предоставления земельного участка иные виды прав на земельные участки могут быть срочными и бессрочными. Для обеспечения устойчивости использования земельных ресурсов устанавливается бессрочное пользование (владение), т. е. земельные участки предоставляются без указания срока. В бессрочное пользование земельный участок может передаваться на праве пожизненного (наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования, сервитута, а также на праве аренды и безвозмездного пользования, если в договоре не определен конкретный срок.
Срочное пользование может возникать при использовании имущества на правах аренды, безвозмездного пользования либо при установлении временного (срочного) сервитута на земельный участок.
Все права на земельные участки могут быть разделены на две группы: вещные и обязательственные. Отличие между этими группами состоит в том, что при установлении вещного права на земельный участок решающее значение для удовлетворения интересов и потребностей обладателя права имеют его собственные действия (он реализует свои интересы, непосредственно воздействуя на земельный участок), тогда как удовлетворение интересов и потребностей обладателя обязательственных прав происходит прежде всего путем действий обязанного лица.
К вещным правам на земельные участки относятся: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут. Обязательственными правами являются: право аренды, право безвозмездного срочного пользования земельными участками.
Объектом иных видов прав на земельные участки являются конкретные земельные участки с определенными границами. По общему правилу иные виды прав на земельные участки подлежат государственной регистрации и могут быть ограничены, например, при расположении земельного участка в охранных или санитарно-защитных зонах.
Землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков обладают фактически одинаковым объемом прав (ст. 40, 41 ЗК РФ) и обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) по использованию земельных участков. Уточняться объем прав и обязанностей для отдельных форм использования может нормами законодательства или конкретными условиями договора, заключенного на использование данного участка.
106
Иные виды прав на землю, так же как и право собственности, могут быть ограничены по основаниям, определенным в ЗК РФ и федеральных законах (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ). В ст. 56 содержится перечень ограничений прав на землю и порядок их установления. При этом следует иметь в виду, что к ограничениям прав, например, относится и сервитут.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных
зонах. Правовой режим земельных участков, расположенных в
охранных и санитарно-защитных зонах, определяется не только
нормами ЗК РФ, но и иных нормативных актов;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе жи
вотного и растительного мира, памятников природы, истории и
культуры, археологических объектов, сохранения плодородного
слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких
животных. В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей
среды» охрана окружающей среды — это деятельность органов
государственной власти РФ, органов субъектов РФ, органов мест
ного самоуправления, общественных и иных некоммерческих
объединений, юридических и физических лиц, направленная на
сохранение и восстановление природной среды, рациональное
использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвра
щение негативного воздействия хозяйственной или иной деятель
ности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земель
ного участка в течение установленных сроков по согласованному
в установленном порядке проекту строительства, ремонта или со
держания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги)
при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в
случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральны
ми законами.
Ограничения прав на землю устанавливают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Права на землю могут быть ограничены и на основании судебного решения.
Ограничения прав на землю могут иметь как временный, так и бессрочный характер. Например, бессрочными будут ограни-
107
чения, установленные компетентным органом в соответствии с Правилами установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования1. Согласно названному нормативному акту собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, имеют право осуществлять хозяйственную деятельность на указанных земельных участках с учетом ограничений, установленных Правилами, возводить на предоставленных им участках объекты, разрешенные Правилами.
Резервирование земель, которое является одним из видов ограничений прав на земельные участки в интересах публичных образований, допускается на срок не более чем 7 лет. Для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов возможно резервирование на срок до двадцати лет. В связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд могут быть ограничены права землепользователей, землевладельцев, арендаторов на возведение зданий, строений, сооружений; строительство водных объектов и проведение в соответствии с разрешенным использованием земельного участка оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ.
Ограничения прав на землю независимо от основания их возникновения подлежат государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В тех случаях, когда в результате ограничения прав собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков несут убытки, они подлежат возмещению в полном объеме за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лиц, деятельность которых вызывает необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет ограничение прав.