Частная собственность на земельные

УЧАСТКИ

К 2007 г. в собственности граждан находятся 7,2 % земель РФ (123 831,5 тыс. га), юридических лиц — 0,4 % (5960,7 тыс. га). Учитывая общую тенденцию земельного законодательства, можно прогнозировать значительное увеличение частных собственников на земельные участки.

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФ. Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием, для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания, таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и нормы земельного законодательства.

В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, а именно: в законодательстве четко не был решен вопрос о том, могут ли иностранцы приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос.

Согласно ч. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

• иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которыхдоля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут обладать на праве собственности
земельными участками, находящимися на приграничных
территориях, перечень которых устанавливается Президентом
РФ в соответствии с федеральным законодательством о Го
сударственной границе РФ, и на иных установленных особо
территориях РФ в соответствии с федеральными законами¹;

• в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1
«О закрытом административно-территориальном образова
нии» (ЗАТО) к участию в приватизации недвижимого иму
щества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению
сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно
проживающие на данной территории, и юридические лица,
расположенные и зарегистрированные на данной территории.
Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сде
лок допускается по решению органов местного самоуправле
ния ЗАТО, согласованному с органами государственной власти
субъектов РФ и федеральными органами исполнительной
власти, в ведении которых находятся предприятие и (или)
объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО²;

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица — собственники зданий, строений, соору
жений, находящихся на частных земельных участках, по об
щему правилу имеют, как и граждане РФ, преимущественное
право покупки или аренды земельного участка, но Президент
РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений,
сооружений, на которые это правило не распространяется
(ч. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Ограничения прав иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства связаны с наличием у государства особого интереса в сохранении некоторых видов земель исключи-

До установления Президентом РФ перечня приграничныхтерриторий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается (ч. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»),

Приведенная норма направлена на ограничение прежде всего приватизации объектов жилого и нежилого фонда, но поскольку земельные участки признаны объектами недвижимости, то положения ст. 8 могут быть распространены и на земельные участки. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 6 указанного Закона в ЗАТО в соответствии с федеральным законодательством по согласованию с органами местного самоуправления на земельные участки может быть установлен особый правовой режим.

77

тельно в частной собственности российских фаждан и российских юридических лиц. В отношении земель сельскохозяйственного назначения права российских юридических лиц ограничены значительно, поскольку, даже если юридическое лицо не является иностранным, но более половины его уставного (складочного) капитала принадлежит не российским гражданам и юридическим лицам, такие юридические лица не вправе иметь в частной собственности сельскохозяйственные земельные участки.

Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель устанавливаются фаницы земельного участка и составляется план земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть: оборотоспособными, офаниченными в обороте, изъятыми из оборота. Оборотоспособность земельных участков — это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению). Соответственно наличие установленных офаничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или офаничений их оборота. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок и находиться в свободном обороте. Офаниченные в обороте — это земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ним следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц.

Объектом частной собственности могут быть оборотоспособ-ные земельные участки; а в случаях, предусмотренных законом, — и офаниченные в обороте земельные участки. Земельные участки,

78

изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности.

Земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе (ч. 2 ст. 129 ГК РФ). Согласно ч. 4 ст. 27 ЗК РФ полностью изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и националь
ными парками (за исключением случаев, предусмотренных
ЗК РФ);

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще
ны для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ,
другие войска, воинские формирования и органы;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще
ны военные суды;

• объектами организаций Федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государствен
ной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хра
нения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых
созданы закрытые административно-территориальные об
разования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы ис
полнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи
и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и
охраны Государственной границы РФ.

Существование ограниченных в обороте, так же как и изъятых из оборота, земельных участков объясняется необходимостью обеспечения использования этих участков земной поверхности для конкретных целей в интересах государства и общества. Ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, и в случаях, предусмотренных федеральными законами, они могут быть переданы в частную собственность. Соответственно ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть объектом оборота при соблюдении установленных земельным законодательством условий (ч. 5 ст. 27 ЗК РФ).

79

Ограничение оборотоспособности земельных участков означает прежде всего ограничение в передаче таких участков в собственность граждан и юридических лиц, но не значит, что исключена всякая возможность их оборота. Так, отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 5 ст. 93 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон содержит значительное количество норм, устанавливающих специфические правила оборота сельскохозяйственного назначения, отличные от общих положений гражданского и земельного законодательства. Из действия этого Закона выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Соответственно оборот указанных земельных участков регулируется общими положениями ЗК РФ.

С момента вступления в силу ЗК РФ (с 30 октября 2001 г.) и до введения в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (т. е. до 27 января 2003 г.) оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлялся в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель.

В указанный промежуток времени (с 30 октября 2001 г. по 27ян-варя 2003 г.) субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса РФ регулировался законами субъектов РФ, продолжали осуществлять оборот земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с этими законами.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник вправе использовать

80

по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению.

Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Например, садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдыха.

Разрешенное использование — это условия и порядок использования земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении. Так, наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременении: условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство земельного участка в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры; условие проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке; создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов; условие возведения зданий, сооружений определенной высоты и др.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т. е. не может быть разделен на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки,

81

относящиеся к имуществу общего пользования, садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земель
ных участков, предоставляемых гражданам в собственность из на
ходящихся в государственной или муниципальной собственности
земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садо
водства, огородничества, животноводства, дачного строительства,
устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного
подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строитель
ства — нормативными правовыми актами органов местного са
моуправления.

Если для перечисленных целей земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно, их максимальные размеры определяются различными нормативными актами в зависимости от формы собственности соответствующих земель:

• из земель, находящихся в федеральной собственности, — фе
деральными законами;

• из земель, находящихся в собственности субъектов РФ, — зако
нами субъектов РФ;

• из земель, находящихся в собственности муниципальных
образований, — нормативно-правовыми актами органов
местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Таким образом, ограничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть меньше чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержден
ными в установленном порядке нормами отвода земель для конк-

ретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, определенного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).

Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

Собственник земельного участка имеет право:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные
полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также
пруды, обводненные карьеры в соответствии с законода
тельством РФ;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые
и иные здания, строения, сооружения в соответствии с
целевым назначением земельного участка и его разрешен
ным использованием с соблюдением требований градо
строительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил,
нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием
оросительные, осушительные, культуртехнические и другие
мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объек
ты в соответствии с установленными законодательством эко-

логическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного
участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.

Права собственников земельных участков по возведению зданий, строений, сооружений, по проведению мелиоративных работ, строительству прудов и иных водных объектов могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс РФ определяет, что собственники земельных участков обязаны:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории
земель и разрешенным использованием способами, которые
не должны наносить вред окружающей среде, в том числе
земле как природному объекту;

• сохранять межевые¹, геодезические² и другие специальные
знаки, установленные на земельных участках в соответствии
с законодательством;

• осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать по
рядок пользования лесами, водными и другими природными
объектами;

• своевременно приступать к использованию земельных участ
ков в случаях, если сроки освоения земельных участков пре
дусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании земельных участков требова
ния градостроительных регламентов, строительных, экологи
ческих, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;

Межевые знаки — это материальные знаки, определяющие границы земельных участков.

Геодезический знак (геодезический пункт) — специальное изделие определенной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания Геодезический пункт имеет охранную зону, которой является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 м, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.

84

• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухуд
шение плодородия почв на землях соответствующих кате
горий;

• выполнять иные требования, предусмотренные федераль
ными законами.

В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г., в ст. 40, 42 ЗК РФ перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим. Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»¹; ст. 1, 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ограничивающие правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности. Абсолютно неограниченного права собственности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.

Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ, ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Е. Н. Ко-лотинская выделяла два вида ограничений права собственности: постоянные ограничения (это обязанности по соблюдению требований рационального использования и охраны земель, обязан-

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399; 2003. № 2. Ст. 167; 2004. № 35. Ст. 3607.

85

ность не нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., также постоянными ограничениями является право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником) и временные ограничения (это строго целевое использование земельного участка, возможность совершения сделки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения)¹. По целям установления можно выделить ограничения в интересах государства, общества и в интересах частных лиц.

Статья 56 ЗК РФ, посвященная ограничениям прав на землю, регулирует, по сути, установление ограничений только в интересах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда.

Ограничение прав может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленные ограничения прав на земельные участки обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий земельный участок к другому лицу они сохраняются.

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Земельный кодекс РФ четко устанавливает максимальные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (7 или 20 лет) в зависимости от цели резервирования.

Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования (ч. 2 ст. 56 ЗК РФ) или правомочия распоряжения.

Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора.

Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным

Земельное право России / Под ред. В. В. Петрова. С. 73—74.

участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимость сохранения целевого назначения земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

Существуют два вида частной собственности на земельные участки:

1) индивидуальная (собственность граждан и собственность
юридических лиц);

2) общая (общая совместная и общая долевая).