Договор найма жилого помещения из специализированного фонда
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.
Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК).
По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.
По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством типовым договором найма специализированных жилых помещений. Типовой договор является подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора (характерным для договоров присоединения, к которым рассматриваемый договор не относится).
Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок и условий, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования (согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граждане могут быть освобождены от внесения платы за наем по договору социального найма), а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Специализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан в соответствии с ч. 1 ст. 99 и ст. 109 ЖК предоставляются им по договорам безвозмездного пользования (нередко имеющим к тому же бессрочный характер), а не по договорам найма специализированных жилых помещений.
Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья: в последнем случае не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, не применяются также нормы и правила предоставления жилья по договору социального найма, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.
Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.
Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.
По специализированному жилищному фонду также сложилась обширная служебная практика. В первую очередь, это связано с положениями законодательства о возможности «закрепления» служебных жилых помещений по договорам социального найма. Особенно это актуально для Москвы. Проанализируем эту практику. Основополагающим моментом является то, что для признания жилого помещения специализированным оно должно обладать этим статусом на момент его предоставления. Несоблюдение порядка предоставления служебного жилого помещения влечет недействительность соответствующего договора. Мотив суда состоит в том, что предоставление жилого помещения на условиях социального найма не может иметь место в случае, если жилое помещение предоставлено по договору, который был заключен после отнесения к служебному жилому фонду.
В обосновании позиции приводится ссылка на пункт 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года № 42, согласно которому использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда. Однако из этого вовсе не следует, что само по себе нарушение правил предоставления служебных жилых помещений не может быть признано достаточным основанием для признания за нанимателем права пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, хотя суд стоит именно на этой позиции. Разъяснения Верховного Суда России по этому вопросу, состоящие в том, что в подобных случаях заинтересованными лицами могут быть предъявлены требования о признании этого решения недействительным, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц, изложенные в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14, нельзя признать обоснованными. В этом случае открываются широкие возможности для злоупотреблений со стороны должностных лиц органов местного самоуправления, которые могут повлечь за собой нарушение фундаментального права граждан на жилище. Во время моей практики были приняты несколько решений (еще не вступили в законную силу) о том, что поскольку граждане проживают в служебных жилых помещениях, которые не были отнесены в установленном порядке к специализированным жилым помещениям и не были зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе, то фактически граждане проживают в жилых помещениях на условиях социального найма. Несмотря на то, что это первые (или единичные) решения, граждане не должны нести на себе риск неблагоприятных правовых последствий, вызванных ненадлежащим осуществлением со стороны публичных властей возложенных на них обязанностей. Вероятно, по этой причине, не признавая при рассматриваемых обстоятельствах право пользования жилым помещением по договору социального найма вместо договора найма специализированного жилого помещения, суд как раз и не сделал выводов о необходимости выселения занявших жилое помещение граждан. Кроме того, в качестве исключения приводятся случаи, если суд придет к выводу, что подобное решение и заключенный на его основании договор найма специализированного жилого помещения является притворной сделкой, и в действительности стороны имели в виду договор социального найма (должен быть заключен договор социального найма), то есть когда наниматель состоял на учете нуждающихся в жилом помещении и в порядке очередности (или во внеочередном порядке) ему должно быть предоставлено жилое помещение (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Однако эта же логика о пресловутом статусе жилых помещений оказала влияние на вывод суда о том, что невозможность выселения из служебного жилого помещения не является основанием для признания права пользования этим жилым помещением на основании договора социального найма.
Довольно часто встречаются ситуации, когда проживающие в служебных помещениях граждане прекращают трудовые отношения с собственником такого жилья. Суды в таких случаях однозначно констатируют право пользования граждан этим помещением, обосновывая его тем, что в силу статьи 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а в силу пункта 10 статьи 108 ЖК РСФСР, члены семьи умершего работника, которому предоставлено жилое помещение, не могли быть выселены из этого жилого помещения.
В приведенном казусе возникает вопрос о характере пользования жилым помещением при отсутствии трудовых отношений и невозможности выселения занимающих его граждан.
Наличие оснований, по которым выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения не допускается, само по себе не влечет признание за членами семьи умершего работника (как и за другими лицами) права пользования жилым помещением по договору социального найма и возложении обязанности заключить такой договор. Данный вывод следует из того, что вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения. Если в силу указанного законодательства помещение на момент его предоставления являлось служебным, и в установленном порядке не исключено из числа служебных, то в отношении него не может быть заключен договор социального найма, поскольку служебные жилые помещения используются по договору найма специализированного жилого помещения (статья 100 ЖК РФ).
Конечно представляется правильной позиция, что в отношении граждан, которым жилое помещение в общежитии предоставлено до введения в действие Жилищного кодекса РФ, применяются основания для выселения, предусмотренные ранее действующим законодательством. Она же распространяется и на служебные жилые помещения. Но невозможность выселения представляется тем юридическим фактом, который видоизменяет правовые отношения сторон, независимо от формального оформления конкретного жилого помещения в качестве и отнесения его к специализированному жилому фонду. Этой позицией обоснованы целый ряд судебных решений по искам граждан о понуждении Департамента имущества о заключении с ними договоров социального найма и встречных исков Департамента о выселении граждан из занимаемых ими специализированных жилых помещений (служебных и общежитий). Эта позиция заключается в отказах и по искам граждан, и по встречным искам Департамента. При этом в судебных решениях отсутствуют рекомендации о дальнейших действиях обеих сторон спора.