Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Федеральным законом от 21.07.2014 N217-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были закреплены основы найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. При этом, ЖК РФ дополнился двумя новыми разделами «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома».

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. В качестве наймодателя могут выступать:

-уполномоченные органы государственной власти всех уровней;

-организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником).

В свою очередь нанимателем могут быть:

-граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям ЖК РФ (ч.1 ст.51);

-граждане, признанные по основаниям, установленным другими законодательными актами, нуждающимися в предоставлении жилья в случае, если:

-доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи, приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита на территории соответствующего муниципального образования.

-гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Учет граждан, имеющих право на получение такого жилья, осуществляется органами местного самоуправления, на основании заявлений граждан и документов, подтверждающих их право на жилое помещение. Граждане, принятые на учет, имеют право подать соответствующее заявление конкретному наймодателю. Предоставление гражданам жилых помещений осуществляется в порядке очереди, исходя из временных критериев подачи заявления. Вне очереди жилье предоставляется:

-гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

-гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору найма, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления. Если в заявлении гражданина, указано, что он согласен на предоставление жилья общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилья может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

По данному договору найма может быть предоставлено жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. О том, что такое наемный дом, мы поговорим в следующей статье, а сейчас, рассмотрим основные положения заключаемого договора.

Данный договор заключается в письменной форме (ограничение права собственности подлежит государственной регистрации) и в нем обязательно должны быть указаны:

-срок действия - не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет. Обычно, срок определяется по выбору нанимателя;

-размер платы за наем помещения;

-порядок его изменения и условия заключения договора на новый срок.

Что касается прав и обязанностей сторон договора, то они соответствуют общим правам и обязанностям, устанавливаемым для подобных отношений ЖК РФ:

-содержание и текущий ремонт жилого помещения, являются обязанностью наймодателя;

-передача нанимателем жилого помещения (его части) в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, и обмен такого жилого помещения, не допускаются.

Данный договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (наниматель обязан уведомить об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения). Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Возможно расторжение в судебном порядке по требованию наймодателя при:

-нарушении правил внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (наличие у нанимателя задолженности);

-передаче жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

-наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений;

-разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

-систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

-использовании жилого помещения не по назначению.

При расторжении договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Таковы основные общие положения найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – нового вида договора найма, введенного в ЖК РФ.

Еще одним нововведением являются наемные дома. Наемным домом (т.е. предназначенным для найма домом) признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу, и которое (или все жилые помещения в котором) предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, или договором найма жилых помещений. Наемные дома могут подразделяться на:

-дома социального использования – в них жилые помещения предоставляются как по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (доля предоставленных по данному договору помещений, а также их общая площадь не могут быть менее 50%, от общего количества помещений/площади в доме) так и по договорам найма жилых помещений

-дома коммерческого использования – в них жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Предоставление жилых помещений (комнат, части квартир) в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, не допускается. По общему правилу, продажа помещений в наемном доме (наемного жилого дома) допускается только в случае продажи всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу, при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Все обременения права собственности в наемном доме, подлежат гос. регистрации.

Несмотря на то, что даже при совершении сделок с наемными домами (помещениями в них) их целевое назначение должно сохраняться, есть случаи, когда цель использования данного здания может:

-изменяться - наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования и наоборот

-прекращаться (дом перестает использоваться как наемный).

Изменить (прекратить) целевое назначение наемного дома может:

-решение органа гос. власти выступающего от имени собственника дома

-договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома

-решение органа гос. власти (местного самоуправления) о предоставлении гос. поддержки (договор о поддержке) для создания, эксплуатации наемного дома социального использования. В законе устанавливается целый ряд условий, при соблюдении которых, возможно предоставление такой поддержки

-решение иных лиц об аналогичной поддержке наемного дома

-акт/договор органов власти о предоставлении земельного участка для строительства наемного дома, либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации такого дома

-решение собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома

Изменение (прекращение) цели использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам, а также в ряде иных случаев, связанных с предоставлением указанной выше поддержки таким домам.

Все наемные дома социального использования и земельные участки, под их строительство, подлежат учету в муниципальном реестре органами местного самоуправления.

Нельзя не сказать о правилах управления наемным домом. Управление домом может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несет ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома. Таким образом, управление наемными домами может в некоторых случаях отличаться от привычных большинству граждан, способов управления многоквартирными домами.

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на 1 кв.м общей площади жилого помещения, не может превышать максимальный размер платы, установленный для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений. Размер платы может изменяться не чаще чем один раз в три года (за исключением ежегодной индексации).

Введение в ЖК РФ такого нового понятия как наемный дом (и сопутствующие ему новые правила выделения земельных участков под строительство, регистрация обременений права собственности, возможность получения кредита под строительство/приобретение помещения наемного дома и т.д.), повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости».

Следует заметить, что данные поправки полностью вступят в силу лишь с 1 марта 2015 года, хотя отдельные положения закона начали свое действие еще с 22 июля 2014 года.

Во время моей практики в Департаменте имущества специалисты высказывались очень скептически по поводу существования доходных домов. Перечислю основные аргументы:

1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.

2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.

3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества и возникновение так называемых «гетто».

4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.

5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.

6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.

Хотя специалисты не исключают и положительных моментов в существовании наемных домов:

1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.

2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года — положительный фактор для нанимателей жилья.

3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело. Одна из мер — получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.

4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?

6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.

В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.

Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.

Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан.